代徵地

在計劃經濟體制下，企業提出用地申請，國家根據項目需要無償劃撥，企業取得國有土地使用權是無償的。企業在取得土地使用權時由於往往有公共用地也同時需要徵用，政府多采取以項目代徵用的方式把這部分費用分攤在建設項目上，這在當時經濟體制下具有一定的合理性，因為企業是國有企業，國有企業的資產是國家的，國家拿國家的錢代徵城市公共用地，企業無可厚非。但是在市場經濟體制下，企業投資主體發生了較大的變化，非國有經濟投資主體大量出現，特別是國家實行國有土地使用權有償使用制度後，若仍沿襲計劃經濟體制下的規定不變，由項目建設單位承擔代徵地費用，已暴露出較多問題，引發了人們對代徵地問題的極大關注。

（1）各個建設項目的代徵地比例不一，代徵地的費用差別較大，代徵地的規劃用途不同，對建設項目的影響也不一樣。如果對代徵地問題不做區別地對待，對建設單位顯然是不公平的。尤其是中國已成功地加入世貿組織，各項政策規定也逐步與國際接軌，如果仍單純地依據計劃經濟體制形成的慣例指導．管理市場經濟條件下的建設項目，勢必會減弱準備前來投資的外國企業和個人的信心，不利於北京市經濟發展和形成有序的市場競爭。

（2）從純粹的市場角度講，如果項目在規劃用途已經確定的情況下，發生了轉讓，那麼這表明代徵地作為項目取得的一個條件，開發企業在決定接受該項目時，就已經接受了該代徵地；另外，項目在前期策劃或可研階段徵求規劃意見時，代徵地已經明確，開發企業決定繼續開發該項目，説明項目有規劃代徵地，開發企業也能夠接受。換句話説，開發企業看好該項目的未來開發收益，它能夠承受代徵地費用作為取得項目土地使用權時這一額外的費用。

（3）在城市建設快速發展和舊城改造任務不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設項目好，容易吸引投資商；另一方面，代徵地費用負擔過重會加大開發企業的壓力，阻礙或影響開發企業投資的積極性，從而影響舊城改造的進程。有人認為政府在代徵地所需要的費用一分不拿，而在建設項目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺，市場供小於求的情況下，這樣做對土地市場具有一定的調節作用，但在房地產開發資金緊缺，土地市場供大於求的情況下，這樣做不僅不會引導和調節市場，反而會導致土地市場的混亂無序，不利於政府的宏觀管理和市場調節。總之，代徵地費用的分攤或承擔，受到了土地市場的供求關係影響。

（4）從地價款定義可看出，政府從建設項目中收取的毛地價(土地出讓金)僅是建設用地範圍內的基礎設施費和土地出讓金，不包括代徵地範圍內的基礎設施費和土地出讓金。而代徵地取得費用指的是為取得土地使用權而支付給原用地單位的費用，是對原用地單位的一種補償，並不是支付給土地所有者（國家）的費用。理論上二者存在如下一種等式關係：

建設項目用地熟地價=政府收取的建設用地地價款+建設用地徵地拆遷費用+代徵地徵地拆遷費用。

如果把代徵地作為取得新建設項目的一個條件，從成本取得角度和政府立場出發，代徵地費用僅是使得該項目的土地取得費用增加。從市場角度和新項目建設單位立場出發，在該地區熟地價水平保持不變的前提下，該項費用使得取得土地使用權部分政府應收繳的地價款減少。

這裏面涉及到三方的利益，原用地者．政府．開發企業。這裏的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設項目上的原用地者，和代徵地上的原用地者。給建設項目上的原用地者的徵地．拆遷和給政府的費用由開發企業來承擔；代徵地上政府收益免交，給原用地者的徵地．拆遷費用由政府和開發企業共同負擔。

（5）從代徵地的概念和上述規定來看，代徵地主要指代徵公共用地。既然是公共用地，則應該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分攤代徵地土地取得費用。代徵地費用的直接受益方為沿道路．河道．綠化帶等分佈的建設項目以及政府，因此代徵地費用亦應由這些直接受益各方來合理分擔，其中政府應分攤部分代徵地費用。

代徵地費用中政府應負擔的部分，一種思路是通過財政税收來解決，即執行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設項目收取的毛地價中分攤一部分代徵地費用。

2011年國務院出台的《國有土地上房屋徵收與補償條例》在行政程序、補償標準等方面對徵收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及徵收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續這樣的態勢。“最高人民法院2012年針對房屋徵收案件出台了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”楊在明 ^[2]  認為，而徵收拆遷是一個持續的過程，其中還包含了徵收決定的前置程序問題、徵收補償協議的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續出台相關司法解釋。

在郊區代徵地一般為集體土地。在城區代徵地土地使用權性質則可能為劃撥土地使用權．以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由於大多數代徵地為劃撥用地，故本文的代徵地土地使用權性質如不做特別説明，為城區劃撥土地使用權。

代徵地的項目來源主要有城市舊城區改造和徵用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造．污染擾民企業搬遷轉讓．存量土地轉開發．項目轉讓等。

代徵地費用的確定按建築面積和土地面積計算有如下幾種方式

*依據代徵地地塊現狀建築面積計算

*依據代徵地土地面積計算

*依據整個建設項目徵地拆遷費用按現狀建築面積來分攤

*依據整個建設項目徵地拆遷和按代徵地比例來分攤

這裏的代徵地比例=代徵地佔地面積；建設用地面積

此外可考慮依據項目地上建築物面積按代徵地比例來分攤，這樣做對開發企業來講，往往不太公平，因為多數情況下，代徵地上的費用比建設用地的費用要高。

本文最終依據代徵地土地上現狀建築面積確定代徵地費用，如果建築紅線正好分割某被拆(徵)單位，則按該地塊分割的土地面積來分攤該地塊代徵地費用。此種方法雖不好操作但和實際費用接近，相對合理。

代徵地費用確定有兩種方法，一種是參考基準地價評估，根據新的基準地價體系中的熟地價和毛地價水平，經過修正可得出徵地費用，一種是根據代徵地上的房屋現狀按照徵地拆遷政策進行評估。本文根據拆遷徵地政策進行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關法規，代徵地費用可表達如下：

（1）代徵用城區範圍內非住宅用地

現狀代徵地樓面費用=區位價格；現狀容積率調整係數；房屋現狀用途調整係數；位置臨路修正係數+地上物補償價格

該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法

（2）代徵用城區範圍內住宅用地

現狀代徵地樓面費用=(基準地價；k+基準房價) ；建築面積+地上物補償價格

該公式參照住宅房屋補償款公式確定。K值為容積率調整係數，基準地價．基準房價以及k值根據項目的具體情況確定。地上物的補償，參考多數項目的拆遷水平確定。

需要説明的是，以上費用均為計算費用，非為實際發生費用，除上述費用外，還包括各種補助．相關管理費和服務費等。通過計算可得到現狀代徵地總費用，最終結果應以發生的客觀合理部分為準。

規劃建設項目分攤的樓面代徵地費用根據建設項目建築面積和代徵地土地面積之間的關係以及公式：

代徵地比例=代徵地佔地面積；建設用地面積

可推導出：

規劃樓面分攤代徵地費用

=代徵地總費用；建設項目建築面積

=代徵地總費用； (建設項目建設用地面積；規劃容積率)

=代徵地總費用；(代徵地佔地面積；代徵地比例)；規劃容積率

=代徵地總費用；代徵地佔地面積；代徵地比例；規劃容積率

=現狀地面分攤代徵地費用；代徵地比例；規劃容積率

即：

規劃樓面分攤代徵地費用=現狀地面分攤代徵地費用；代徵地比例；規劃容積率

根據上述公式可看出，若建設項目代徵地比例為50%，現狀容積率為0.7，規劃容積率為2.5，則規劃樓面分攤代徵地費用為現狀代徵地樓面費用的14%，為現狀地面分攤代徵地費用的20%.

根據上述分析，項目代徵地費用按照“誰受益，誰投資”的原則，政府應分攤一部分費用，該部分費用可根據項目的規劃容積率．代徵地的比例和代徵地的規劃用途來計算，公式為：

政府分攤費用（樓面）

=規劃樓面分攤代徵地費用；代徵地比例修正係數；規劃用途修正係數

=現狀地面分攤代徵地費用；代徵地比例；規劃容積率；代徵地比例修正係數；規劃用途修正係數

其中規劃用途修正係數，主要考慮到代徵地規劃用途對建設項目，可能會產生正面影響，也可能會產生負面影響，修正時根據代徵地規劃用途對建設項目的影響程度分別進行。

代徵地比例修正係數，是在確定了建設項目建築面積分攤的代徵地費用後，對該部分費用根據代徵地的受益方的受益程度來進行分攤，即對建設項目和政府確定合理的分攤比例。

為政府行為，哪些代徵地的費用應分攤以及何時分攤本文不發表評論，本文僅在假設代徵地費用要分攤的前提下進行探討。