二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則

《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》對二手房買賣過程中的疑難問題進行梳理，採用問答形式對常見的糾紛問題進行分析解答，收錄的案例均是真實案件，具有很高的參考價值。“裁判規則”板塊收錄了大量的相關法條與規定，可以幫助讀者瞭解相關法律糾紛的處理依據和規則，具有較強的實用性。將相關裁判文書以二維碼的形式加入，方便讀者隨時掃碼瀏覽。

張春光，畢業於同濟大學法學院，民商法學碩士。現為上海市錦天城律師事務所執業律師，專注於各類房產糾紛等民商事訴訟。2015年4月創辦微信公眾號“合同效力實務研究”（微信號：minshangfa2015），已在該微信公眾號發表文章數百篇。 ^[1] 

第一章合同效力相關法律問題

1.房屋買賣合同未採用書面形式，是否成立？是否有效？

2.名義產權人出售房屋，合同無效？

3.房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律後果

4.買賣擔保（讓與擔保）合同無效的3種理由

5.《房屋抵債協議書》和《房地產抵押借款合同》同時簽訂，效力如何？

6.承租人可否以優先購買權受到侵害為由主張《房屋買賣合同》無效？

7.為規避債務而簽訂的《房屋買賣合同》效力如何？

8.離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

9.侵犯法定繼承權的《房屋買賣合同》是否無效？

10.和精神病人簽訂房屋買賣合同，法律後果如何？

11.虛假的二手房買賣如何認定？合同無效的法律依據是什麼？

12.非真實買賣，房屋所有權如何取回？

13.非滬籍者所籤公房使用權轉讓協議是否無效？

14.涉及刑事犯罪，賣房人被騙，房屋買賣合同是否無效？

15.轉讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

16.國企違反法定程序出售房地產，合同是否無效？

17.未經評估拍賣國有房屋，所達成的成交協議是否無效？

18.法院拍賣房屋前，競拍人與房屋所有權人達成的拍賣溢價款退還協議是否有效？

19.房屋買賣雙方私下達成的《賠償協議》與合同約定不一致，效力如何？

20.房屋買賣合同的補充協議列明甲方有兩人但只有一人簽字，效力如何？

21.房屋買賣合同無效，無過錯方可否主張房屋租金損失？

22.一份判決書確認兩份房屋買賣合同無效並對法律後果作出處理

23.確認《房屋買賣合同》無效並返還房屋的訴訟有無時效限制？

24.第三人可否主張房屋買賣合同無效？

25.民法上“脅迫”的認定——和房屋買賣密切相關

26.賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？

27.房屋買賣中價款顯失公平的認定

28.附義務贈與房產可以撤銷？

參考案例王某某訴張金某等房屋買賣合同糾紛案

第二章合同的內容及履行

29.父母子女間房屋買賣與贈與的甄別

30.符合哪些條件家庭成員之間的房屋買賣會被認定為贈與？

31.名為房屋買賣實為贈與的認定及法律後果

32.房屋買賣中，付款補充協議的“最後付款期限”應該怎麼理解？

33.有租客的房子的交房時間如何確定？

34.連鎖買賣背景下，房屋買賣合同未明確約定履行期限，如何認定？

35.賣房子是否附帶自行車庫？

36.賣房不賣車位導致不能過户，賣房人是否違約？

37.二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關問題

38.二手房買賣中的細節法律問題

39.按份共有房屋買賣中，買房人應當把房款支付給誰？

40.買房人沒有違約，是否就一定能拿到房子？

41.買房人按約履行合同並已裝修入住是否就能取得房屋所有權？

42.以房抵債不構成善意取得？

43.房屋買賣中先履行抗辯權行使的限制

44.訴訟是否可以免除或推遲房屋買賣一方履行合同義務？

第三章合同解除和違約賠償相關法律問題

45.買房人逾期付款就構成根本違約？——分期付款背景下的買受人利益保護

46.買房人欠付房款不足總房款的13，賣房人無權解除合同？

47.買房人已支付大部分房款並已實際入住房屋，賣房人就不能解除合同嗎？

48.買房人遲延過户是否構成違約？

49.買房人要求變更買房人，是否構成違約？

50.房子噪聲太大，買房人可否解除合同？

51.房子漏雨，買房人可否解除合同？

52.房屋共有人之一沒在房屋買賣合同上簽字也要承擔連帶責任嗎？

53.多賣房人之一沒有收到房款，是否無須承擔違約責任？

54.簽訂《房屋買賣合同》後房屋被列入徵收範圍，可否解除合同？

55.支付違約金就可以解除合同？

56.房屋買賣合同中一方當事人合同解除權的取得

57.房屋買賣中合同解除權的產生—消滅—產生

58.房屋買賣一方放棄合同解除權的法律後果

59.賣房人放棄合同解除權後可否再以買房人1萬元尾款未付為由解除合同？

60.房屋買賣雙方在約定的過户日重新磋商貸款事宜未成，買房人是否不構成違約？

61.買房人未付逾期付款違約金是賣房人拒絕過户的抗辯事由嗎？過户手續不全誰來審查？

62.房屋買賣中，可以通過行使不安抗辯權解除合同嗎？

63.解除網籤合同的時間點

64.房地產買賣雙方都不履行合同，哪方違約？合同可否解除？

65.可否以房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎為由解除合同？

66.房屋買賣合同對部分條款沒有約定且雙方不能達成一致，一方要求解除合同的依據是什麼？

67.買房人要想解除《房地產買賣居間協議》應當起訴誰？

68.二手房買賣違約金在北京、上海法院的規定及解讀

69.買房人認為20%的違約金太少怎麼辦？買房人如何舉證自己的實際損失數額？

70.賣房人違約，買房人可否主張佣金損失？

71.賣房人違約，買房人主張的房價上漲損失是否應當得到支持？

72.賣房人違約，買房人是否可以主張可得利益損失？

73.房屋買賣中一方違約，誰來舉證證明守約方的損失？

74.賣房人違約，何時對房價進行評估？

75.房產糾紛中主張違約金，注意實際損失這個“馬蜂窩”

76.房屋買賣中，適用定金罰則不足以彌補守約方的損失如何處理？

77.逾期違約金和解除合同的違約金可否同時主張？

78.賣房人剛簽訂房屋買賣合同即違約，買房人是否不可依據違約責任條款主張違約金？

79.賣房人假報“房齡”要承擔什麼責任？

80.房屋買賣中，預期違約可否適用違約金條款？

81.房屋買賣中損害賠償的邊界

參考案例解除房屋買賣合同，賠償房屋差價400萬元

第四章代理及非典型擔保相關法律問題

82.出售“共有”房屋，合同是否無效？

83.部分房屋共有人代其他共有人簽字出售房屋的合同是否無效？

84.無權處分夫妻共有房產的合同是否無效？

85.無權處分是否會導致合同無效？

86.當善意（或惡意）購買遇到無權處分，房屋買賣合同效力如何？誰能取得所有權？

87.在房屋買賣中，當無權處分遇上期待權

88.房產證上有未成年人的名字，賣房時需要注意什麼？

89.未成年人的監護人之一出售未成年人房產的法律後果

90.（部分）賣房人為精神病人，賣房的程序怎麼操作？

91.房屋買賣是否適用“家事代理”？

92.民間借貸背景下委託公證賣房的合同效力

93.認定買房人與賣房人的公證委託代理人惡意患通損害賣房人利益的關鍵點

94.公證委託代理人出售委託人的房屋，是否一定有效？

95.持違法公證委託書賣房，房屋買賣合同的效力如何？

96.為“擔保”民間借貸債權而辦理委託公證，受託人出售委託人的房屋的合同是否有效？

97.賣房人的代理人與買房人惡意串通損害賣房人的利益，法律後果如何？

98.當房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔保，不同的後果

99.代理人以賣房人的房產折價抵償自己的債務，合同效力如何？法律後果如何？

100.房屋所有人可否以不認識受委託人為由主張房屋買賣合同無效？

101.附條件合同能否規避買賣擔保協議無效的規定？

102.房屋買賣中一方拒絕按約辦理委託公證是否構成根本違約？

參考案例一楊某與楊乙房屋買賣合同糾紛案

參考案例二戴A與王A房屋買賣合同糾紛案

第五章農村房屋相關法律問題

103.非農户口者買農村宅基地房屋的合同是否無效？是否應當返還房屋？

104.購買農村房的合同被確認無效，責任如何承擔？

參考案例黃某某與劉某某、顧某某農村房屋買賣合同糾紛案

第六章動遷房相關法律問題

105.購買未滿三年的動遷房的房屋買賣合同是否有效？

106.產權人將按94方案購買的動遷房出售給非法同居者的合同是否有效？

107.可否以動遷房不滿三年導致合同無法履行為由解除合同？

108.動遷房買賣中，將房子過户至買房人指定之人名下的約定

109.動遷房是否屬於夫妻共同財產？

110.動遷房買賣中對部分房屋共有人無權處分意見的反駁策略

111.動遷房買賣的法律風險與防範

112.購買不滿五年的經濟適用房的合同是否有效？

113.公房承租人所得動遷補償如何與共同居住人分配？

參考案例吳某某與盧某某確認合同無效案

第七章做高房價與做低房價相關法律問題

114.做高房價與騙貸的房屋買賣合同，法律後果有何不同？

115.做低房價相關法律問題

參考案例韓某某與林某房屋買賣合同糾紛案

第八章離婚及户口相關問題

116.離婚，房產如何分割？

117.逾期遷出户口問題

參考案例應某訴單某房屋買賣合同糾紛案

第九章房產新政相關法律問題

118.滬家庭有兩套房還買房導致交易無法完成，責任如何承擔？

119.借名買房注意事項與風險防範

120.房貸新政導致首付比例提高，買房人可否要求退回定金？

121.北京限購商辦類項目導致的民事法律責任

122.央行規定北京離婚後一年內貸款按二套房政策，買房人不能貸款是否需要承擔違約責任？

123.政府禁售酒店式公寓，開發商應向購房者承擔什麼責任？

124.訴訟中開發商以購房者在簽訂認購書時是限購對象為由解除合同可否得到支持？

125.北京認房又認貸，買房人已付定金能否拿回來？

126.買房人明知自己限購還買房導致不能過户，法律後果如何？

127.2016年11月28日上海房貸新政解讀及風險防範

128.買房人限購，賣房人是否有義務配合買房人重新網籤？

129.買房人以自己限購為由拒付房款是否構成違約？

參考案例梁某某與慄某、張某某房屋買賣合同糾紛案

第十章抵押和查封相關法律問題

130.為擔保房屋買賣合同履行而設立的抵押，是否有優先受償效力？

131.房屋存在抵押，法院可否判決過户？

132.賣房人未如實披露房屋的抵押情況，買房人可否不履行合同？

133.買房人可否以賣房人未註銷抵押為由行使不安抗辯權？

134.抵押登記與預售登記哪個效力優先？相應的合同哪個效力優先？

135.買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構成違約？哪方享有合同解除權？

136.警惕！房屋在網籤後被查封怎麼辦？

137.房子被查封，不能過户的原因及解決方法

138.房子被另案查封，繼續履行的訴請是否會被駁回？

139.賣房人的房子被查封或拍賣，買房人應該怎麼辦？

140.房屋買賣過程中房子被查封，買房人是否可以解除合同？

141.網籤後過户前房屋被查封，買房人如何主張自己的權利？

142.買賣法院已查封的房屋的合同是否有效？

143.轉讓有抵押的房屋，合同有效嗎？

參考案例方某某與鬱甲房屋買賣合同糾紛案

第十一章與銀行相關的法律問題

144.買房人在賣房人指定的銀行貸款不成，責任誰承擔？

145.買房人可否以合同中沒有銀行卡號為由免責？

146.賣房人以拒絕提供銀行卡號等方式惡意拒收銀行貸款，買房人是否構成違約？

147.銀行遲遲不放款，買房人是否構成違約？

148. “假離婚”導致銀行不能放貸，買房人是否構成違約？

149.賣房人配合買房人第二次貸款，是否還可以解除合同？

150.賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續，賣房人是否違約？

151.轉按揭辦不了，買房人是否要承擔違約責任？

152.如何認定簽訂房屋買賣合同的目的是套取銀行貸款？

153.為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律後果如何？

參考案例劉×與陳××房屋買賣合同糾紛案

第十二章違建相關法律問題

154.最高人民法院公報：買賣附有違建的房屋的合同可以繼續履行

155.鄰居搭“違建”，賣房人承擔不能交房的違約責任？

參考案例丁某某與石某房屋買賣合同糾紛案

第十三章居間合同相關法律問題

156.具備房屋買賣合同主要條款的居間協議是本約還是預約？

157. 《居間協議》可以被認定為房屋買賣合同？

158.違反《房地產居間協議》的賠償範圍是否僅限於定金罰則？

159.房屋買賣的預約合同（居間合同、認購書）的責任承擔方式及責任範圍

160.買房人未按居間協議的約定補足定金，是否構成根本違約？

161.不履行或解除居間協議，居間補償費如何支付？

162.和中介公司的官司怎麼打？

163.賣房人逾期交房，買房人可否直接提取賣房人存留在中介處的尾款？

164.房屋交易不能完成，已付房款難以追回，中介承擔什麼責任？

165.買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付佣金？

166.行政管理對房屋買賣合同效力的影響——從中介偽造賣房人網籤簽字説起

參考案例一李某某訴陳某房屋買賣合同糾紛案（筆者代理的寶山區的案子）

參考案例二上海福家房地產經紀有限公司與袁某居間合同糾紛案

第十四章訴訟程序有關問題

167.房產糾紛中訴訟請求的選擇

168.房屋買賣中所涉善意取得的舉證責任

169.沒有證據證明哪方拒絕網籤的法律後果

170.買房人要求賣房人配合過户的權利是否適用訴訟時效？

171.是誰拒絕網籤？現有證據下的證據規則運用

172.房屋產權人一房二賣，第一買房人如何主張自己的權利？

173.夫妻雙方分別向同一人購買不同的房屋，可否作為共同原告一併起訴？

174.法院判決繼續履行夫妻一方賣房的合同，配偶是否不能訴請撤銷該判決？

第十五章執行相關法律問題

175.夫妻一方以個人名義對外舉債，判決生效後可否執行配偶的房產？

176.符合四個要件，案外人執行異議就能得到支持嗎？

177.預告登記是否可以排除法院的執行？

178.買房人可通過執行異議（之訴）排除法院的執行

179.案外人是否不能對有抵押權的執行人提執行異議？

180.房子（二手房）被查封后賣房人才交房，買房人可否提執行異議？

181.業主是否可通過執行異議（之訴）排除法院對所購商品房的執行？

182.房屋所有人為規避執行而贈與或以明顯不合理的低價轉讓房產，債權人怎麼辦？

183.租賃權可以阻止法院的強制執行？

184.案外人依據另案生效法律文書提出執行異議，如何處理？

185.借名買房者可否以權利人的名義提執行異議？

186.如何打贏執行異議（之訴）？

187.房產拍賣中利益受損，當事人和利害關係人如何維權？

188.法院執行中的拘留

參考案例

張某與郭某某、車某某案外人執行異議之訴案