虛擬產權

國內在界定什麼是“虛擬產權式商鋪”時有兩種不同的概念：

第一種認為“虛擬產權式商鋪”是指發展商在銷售商鋪同時，自己或者通過專門的經營管理公司在一定期限內包租，購房者實質上無法實際掌控商鋪的銷售模式。第二種認為“虛擬產權式商鋪”是指開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分實質區域銷售給多個業主，並在一定期限包租，購房者無法自行經營的商鋪銷售模式。

第一種概念強調購房者無法實際掌控商鋪，或者説不能自行利用商鋪進行經營，因此屬於“虛擬”產權。從法律上而言，所有權包括佔有、使用、收益、處分四種積極權能，如果説不實際使用就屬於“虛擬”產權，所有房屋出租都將形成虛擬產權。因此，這個概念不符合虛擬產權式商鋪的本質。 第二種概念，由於購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，購房者不關心自己的商鋪產權本身，僅僅關心商鋪投入的回報。產權成為了“虛擬”的收益權屬。這個概念更符合虛擬產權式商鋪的本質。

產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出於投資目的，商鋪通過發展商或第三方公司整體委託品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。

產權式商鋪在我國的發展經歷了三個階段：第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個主體，實現了賣鋪與租鋪在法律上、經營上的分離；第三階段是轉租階段，將商鋪的買賣、管理、經營分屬三個主體，整合資源，專業經營，規避風險，保障收益。 虛擬產權式商鋪基本模式 虛擬產權式商鋪在實際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益，及一個較長的租約期限，經過統一進行經營管理，將投資風險降至較低。

據瞭解，其具體操作一般有以下兩種模式。 第一種：將所有面積不計分攤面積分為眾多小塊，以類似於股權方式進行出讓。在後續經營方面由物業公司統一招商經營，前幾年按固定比例向投資者返還收益，後面的時間則由股東會議決定返還比例。有專家認為，這種方式實際上是發展商在銷售完成後，將經營行為完全委託給物業公司和股東會議，其短期行為色彩濃厚，投資者的權益較難得到保障。 第二種：發展商在銷售前即開展招商工作，通過引入品牌商家作為主力經營公司來聚集人氣，做旺商場，同時為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時，一般也會考慮到實際經營的需要，考慮分攤面積和消防通道。這樣即使主力商户將來退出商場，合適的面積仍可保證投資者的收益。這種模式比較成熟，也比較務實。 虛擬產權式商鋪的誘人之處 由於開發商在銷售房屋時通常對購房者作出一定期限返租保障收益的承諾，短則3到5年，長則10到15年，購房者出於包租、年回報高達8%甚至10%的誘惑下，產權式商鋪發展迅猛。由於購房者多為出於獲取高額回報的投資行為，因此對於房屋本身屬性並不關心，開發商對商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，開放式經營的商業房屋，過道、死角、柱子等統統轉化為產權，於是“虛擬產權式商鋪”有了發展空間。產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式，而由此吸引來的非商業運作專業人士和實力較弱的商業經營者，無疑更加需要有專業管理保障的產權式商鋪。

傳統商業地產基本仍處於散户經營的狀態，零亂的街鋪，隨意的經營品種，既不利於城市形象的提升，也浪費了社會資源。因此，如何規劃商業經營區劃，成為每個商業樓盤普遍面臨的問題。 虛擬產權式商鋪將經營管理和招商行為統一到經營管理公司之下，經營管理公司可以依靠對商業定位考慮，系統進行招商，安排特定商家進入特定區域，從而實現商業樓盤整體規劃。 然而由於虛擬產權式商鋪存在多個主體，多重法律關係，因此一旦處理不好，引發的糾紛種類多，而且業主具有共同利益，常常發生集體訴訟。