樓市雙限令

珠海市人民政府緊急出台樓市雙限令，要求從2011年11月1日起，對珠海房地產市場實行限價限購的“雙限”政策 ^[1]  。

要求自2011年11月1日起，對香洲主城區實施限購。“限購令”內容為本地居民、在珠海繳納了一年以上社保的非本地居民，只能在主城區新增一套住宅，外地居民無購買社保和納税的不能在香洲區買房。 ^[2]  具體為：珠海本市户籍居民家庭，以及可提供1年以上的個人所得税繳納證明或社會保險費繳納證明的外地居民家庭，在香洲主城區內只能新購1套商品住房。無購買社保和納税的，以及繳納個人所得税或購買社保不滿一年的外地居民不能在香洲區買房。 ^[2] 

《通知》要求進一步落實“限價”政策。自11月1日起，房地產開發企業應將商品房預售價格報價格主管部門備案，報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標(11285元/平方米建築面積)的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。

據珠海統計調查信息網顯示：1-9月商品房銷售面積165.05萬㎡，同比上升2.9%，扭轉前八個月商品房銷售面積呈負增長的頹勢，首次出現正增長。銷售均價為11966元/㎡，同比上漲15.64%。其中2011年9月份商品房銷售面積為22.68萬㎡，環比上升23.36%；單月銷售均價為12556.75元/㎡，環比下降19.50%。 ^[2] 

“近幾個月來，珠海香洲區高檔住房推出過於集中，嚴重影響了珠海房地產的統計價格，我們不得不率先對香洲區進行‘限購’和‘限價’。”珠海市住房規劃建設局有關負責人表示，之所以推出新政，主要是為了使珠海市的房地產業健康有序發展，穩定市場價格。“雙限”主要只針對一手樓，“限價”是為了完成珠海市年初提出的今年調控目標，明年根據調控效果再作決定。

珠海市政府下發的《關於深入開展房地產市場調控工作的通知》中表示，從11月1日開始在珠海市實行限購政策。限購主要針對主城區(香洲區)，西部城區不在限購之列。限購令施行後，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而無購買社保和納税的非本地居民不能在香洲買房。對於珠海金灣、斗門、橫琴新區及高新區等區域不在限購之列。

為何只在主城區“雙限”？珠海政府部門解釋説，橫琴新區是因為最近國家政策開發的戰略；高新區則是因為其產業特點，決定了其需要引進高新技術人才。如果在該區域限購商品房，就等於把人才限制住了。

全國房地產經理人聯盟研究員、房地產行業專家喻海文在其新浪微博發佈了珠海“雙限”消息並表示： “該來的終於來了。不要對政策的短期改變心存僥倖，迎接更猛烈的市場洗禮吧！” ^[2] 

世聯地產珠海分公司事業部總經理陳清虎也在其新浪微博表示，珠海的限購限價終於還是來了。“下午六點到現在，開了兩個小時的會，還接了四十多個電話。市場啊，市場，壓力越大，我們越敢鬥！” ^[2] 

珠海市房地產經紀人行業協會會長陳交力表示，雖然此次“雙限”主要是針對一手房，但是二手房也會受影響。“珠海情侶路的二手房，貴的要賣到28000元/平方米，較便宜的也得16000元/平方米。現在規定一手房均價不得超過11285元/平方米，這樣肯定買一手房划算。大家都去爭着買一手房，二手房價格自然會受到影響。

在售樓盤金地伊頓山的一位負責人表示，“限價”才是致命的，但目前公司正在研究對策，但近期內不會降價，先看看其它樓盤的動向。該負責人稱實際上珠海近幾個月開盤的樓盤，已經調低了原先的預期，報價普遍已有回落，“雙限”出台後是否再降價的前提是其它樓盤已採取了大幅降價措施。

贏聚力策劃總監程廣平表示，目前珠海市區已經取得預售資格的在售樓盤均價在14000—15000元/平方米左右（含裝修），2011年底到明年珠海主城區將有200萬平方米的樓盤推向市場，“雙限”執行，這些樓盤預期均價（毛坯）將下降1000元/平方米左右。

珠海市區的幾個在售樓盤的開發商大多處於恐慌狀態。一些開發商認為近期不可能有人購房，甚至有個別已購房者要退房。

珠海左岸地產總經理李炳亮認為，珠海在這個時間點實施“雙限”政策，即響應了中央的要求，也在房地產銷售轉淡時減小了對市場的衝擊。 “雙限”政策將會產生中長期影響。

政策一經推出，即刻引起樓市各方關注，更有媒體形容雙限令使“開發商一夜白頭”。細究珠海此番政策出台的時機，可以看出，面對年底房價控制問責和土地財政的雙重壓力，地方政府深陷兩難境地。

一方面，珠海是地方政府房價調控壓力的樣本。但另一方面，隨着雙限令的重拳打擊，地方政府的土地財政依賴更顯尷尬。

業內人士分析，珠海對香洲區的“雙限”，一方面控制高價樓盤，另一方面使購買力轉移到房價較低的區域，有助於拉低均價，保證房價控制目標的完成，也有助於防禦橫琴、港珠澳大橋等利好帶來的上漲預期。

“政府申批樓房預售是有價格控制的，有的城市只是無對外公佈，但實際上都在這樣做。政府定的最高價格不能突破。”顧雲昌認為，“雙限”不一定全國城市都推廣，在供求關係穩定、房價上漲不快的城市就無實施的必要，最好還要依靠市場自身的力量來調控。我國的‘限購’城市不到全國城市的十分之一，‘限價’的城市就更少。‘限價’和‘限購’，是僅靠市場力量無法達到調控預期效果時不得已所採取的行政手段。

世聯地產相關人士認為，受橫琴島規劃獲批、珠港澳大橋建設等利好影響，投資者預期未來珠海房價還有許多上漲空間。而珠海的樓市是典型的投資型市場，今年上半年珠海購房人羣中，非本地户籍的購房者佔95%以上。因此珠海市政府此時推出“雙限令”，也是為將來可能出現的新一輪房地產熱打的一張防禦牌。

“在這樣的背景下，珠海‘雙限’具有很強的風向標意義，顯示出政策層面對樓市調控的不放鬆。”滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，種種跡象表明，中央對房地產調控的態度非常堅決，樓市調控遠未結束。此前對於貴陽、青島、長春、廈門、石家莊等少數城市在年初出台“限購”文件時，曾明確暫定執行期限至今年12月31日，住建部政策研究中心副主任王珏林前日也表示，年底限購到期的幾個城市會將此政策順延，目前限購政策取消的條件還不具備。

對“雙限”叫好的同時，也有觀點表示，在房地產調控政策效力全面顯現和樓市整體預期已經轉變的情況下，珠海出台“雙限”政策卻被認為過於“温柔”。北大公共經濟研究中心研究員韓世同認為，此舉是地方政府變被動為主動的策略，但該“限購”政策只針對新購的住房套數，而未考慮購房者以前所有的住房套數，且“限購”主要針對香洲區，政策影響力不會太大。

亞太城市發展研究會房地產研究所所長謝逸楓表示，珠海成為全國首個“雙限”的二三線城市，可能引發中山、惠州等其他二三線城市效仿。為了表明擁護調控的態度，以及實現房價控制目標，不排除在珠海之外年內還會出現其它“雙限”城市。至於“雙限”效果，還有待觀察中長期對房地產市場的影響。