普通標準住宅

2006年3月，財政部、國家税務總局根據《中華人民共和國土地增值税暫行條例》（以下簡稱《條件》）及其實施細則和有關規定精神，下發了《關於土地增值税若干問題的通知》（財税[2006]21號）文件 ^[1]  ，對土地增值税徵管過程中的若干問題進行了規範。其中對納税人建造普通標準住宅出售的徵免税問題給予了明確。　一、關於普通標準住宅的認定標準給予了準確的規定。新的文件中規定：《中華人民共和國土地增值税暫行條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家税務總局關於調整房地產市場若干税收政策的通知》（財税字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定,一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）制定並對社會公佈的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。

國辦發[2005]26號中對普通標準住宅的規定為：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、税務總局備案後，在2005年5月31日前公佈。

二、關於增值額的計算。新的文件中規定：納税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税優惠（條例第八條第一款）將不能享受。這裏納税人應該注意對建造普通標準住宅要單獨進行核算，才能享受相關的税收優惠政策。

三、關於新文件的將不在做追溯調整。在本文件發佈之日前已向房地產所在地地方税務機關提出免税申請,並經税務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定,免徵土地增值税的普通標準住宅,不做追溯調整。這裏主要是從方便納税人角度出發，也就是説，納税人在3月1日之前建造普通住宅並已經通過審核的，可以按照以前的政策執行。