房地產大週期的金融視角

金融市場有一句諺語説，歷史給人們的最大教訓是：人們很少從歷史中汲取教訓。

中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在演進之中，產業外資本進入房地產業的趨勢出現逆轉；房地產金融會日趨活躍。房地產將從居民財富配置的“超配資產”變成“標配資產”，房地產行業將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自於行業內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工製造業。本書以日本在20世紀80年代的房地產市場泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發生的機制與邏輯，探討政府、企業應對泡沫崩潰的對策,從而總結教訓,吸收經驗，以便使中國的房地產市場在經濟發展的過程中能趨利避害。

巴曙松博士，國務院發展研究中心金融研究所研究員，博士生導師，享受國務院特殊津貼專家。還擔任商務部經貿政策諮詢專家委員會委員、中國銀行業協會首席經濟學家；中國宏觀經濟學會副秘書長、中國證監會基金評議專家委員會委員、中國銀監會考試委員會專家、招商銀行和招商局博士後轉交指導委員會委員，曾在北京大學中國經濟研究中心從事博士後研究。先後擔任中國銀行杭州分行副行長、中銀香港助理總經理、中國證券業協會發展戰略委員會主任、中央人民政府駐香港聯絡辦公室經濟部副部長等職務，並曾擔任中共中央政治局集體學習主講專家。

序言

第一章 無法迴避的房地產週期

第一節 區分週期與趨勢

無法左右的趨勢

無法迴避的週期

第二節 房地產週期緣何重要？

房地產週期的三個經驗性特徵

美國房地產是否正陷入“失落的十年”？

第二章 日本仍在“失落”

第一節 泡沫是如何煉成的？

土地不足——泡沫的種子

一個大致圖景：日本房地產市場的“四個十年”

第二節 第一次泡沫

石油危機爆發前國內外經濟環境

石油危機時期宏觀經濟環境的轉變

第一次泡沫的形成和破滅

第三節 第一次泡沫之後，基本面失去支撐

支撐房價上漲的宏觀基本面趨於消失

支持房價上漲的金融政策條件由松到緊

第二次泡沫的形成和破滅

第二次房地產泡沫的特徵

兩次泡沫，兩個結果

第四節 從泡沫走向“失落的十年”

日本房地產泡沫膨脹期間的調控政策

日本房地產泡沫破滅的直接與間接原因

房地產泡沫破滅的代價及政府應對政策

政府應對政策的得失評估

日本“失落的十年”在多大程度上是泡沫造成的？

第三章 十年之癢：中國會重蹈日本覆轍嗎？

第一節 十年之癢：從1998年到2008年

房地產的金融資產屬性

房地產的順週期波動

第二節 中國會重蹈日本覆轍嗎？

中日房地產市場發展不同階段對比

日本房地產市場不同階段的突出特徵

對比日本：中國房地產市場處在什麼樣的發展階段

日本經驗為中國的房地產市場預設了一定的風險

日本經驗為中國應對泡沫提供了政策操作窗口

目前中國房地產是否存在全國性泡沫

第四章 調控進行時

第一節 當調控成為常態

弱化房地產的增長功能是一個漸進過程

房地產行業週期性回調：誰將承受最大的衝擊？

房地產角色轉移決定投資價值的變化

新一輪業績驅動因素將逐步切換到消費層面

房地產行業角色轉移將決定未來投資價值的變化

第二節 未來調控政策的備選項

穩定房價與地價預期

滬、渝房產税試點：一個寬鬆的開始

降低開發商槓桿率：預售制度正常化

擴大土地供給

第三節 中國房地產行業正進入第一次大調整

中國房地產行業正進入顯著調整的起點階段

中國房地產行業將迎來顯著的行業洗牌

房地產調整的短期宏觀衝擊：是否導致投資增長顯著回落

第五章 保障性住房大幕已拉開，劇本待完善

第一節 保障性住房：大幕已拉開

保障性住房政策的歷史軌跡：從弱化到迴歸

保障性住房：大幕已開，缺少劇本

第二節 保障性住房：國際經驗

國際經驗：建設模式的選擇

國際教訓：問題總是難以避免

第三節 美國住房保障政策：試錯與校正的經驗

公房建設計劃及其效果評估

低收入家庭住房建設税收抵免計劃及其效果評估

租房券計劃及其效果評估

低收入家庭住房建設税收抵免和租房券方案的比較 ^[1]