土地增值收益

土地增值收益是指農業用地轉為建設用地並進行相應開發後，達到建設用地的某種利用條件而發生的增值。

土地增值收益==(徵地補償費+土地開發費+城市建設大配套費+税費+投資利息+投資利潤)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下規則：

(1)用途不同，土地增值率不同 一般地，從高到低排序為：商業——住宅——工業

(2)級別不同，土地增值率不同 一般地，從高到低排序為：一級——四級

我國正抓緊起草土地管理法的修訂方案。《土地管理法》修訂什麼時候出台呢？《土地管理法》修訂主要注重什麼方面呢？《土地管理法》修訂能否改變土地制度面臨的困境？最新《土地管理法》修改 將更加註重提高農民土地增值收益，努力分好“土地蛋糕”!

“大幅提高農民在集體土地增值收益中的分配比例”，這是2011年12月27日中央農村工作會議對集體土地徵收制度改革的定調。在此次會議上，國務院總理温家寶指出，我國經濟發展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農民土地財產權利降低工業化城鎮化成本，有必要、也有條件大幅度提高農民在土地增值收益中的分配比例。温家寶強調，推進集體土地徵收制度改革，關鍵在於保障農民的土地財產權，分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益。

“這將是質的改變!”北京大學法學院教授王錫鋅分析，上述説法表明農地徵收補償計算標準，將由土地年產值標準轉變為分享土地增值收益，這是農村集體土地徵收制度的重大變革。“但要具體操作執行，這一點必須先在立法中落地。”

據悉，温家寶總理在上述會議中已經強調，要精心設計徵地制度改革方案，一定要出台相應法規。毫無疑問，業內人士均認為這個法規是指《土地管理法》。該法的修訂自2008年就被列入全國人大立法計劃，但時至今日相關部門仍未給出具體出台時間。

“《土地管理法》的修改已基本成熟，就看運作過程的快慢，純屬技術問題。”國土資源部(以下簡稱“國土部”)相關部門一位負責人告訴記者，《土地管理法》修訂“出台時間很快了”。

同時有學者提醒，立法的同時，一定要釐清集體經濟組織和個人的產權關係。據消息人士透露，農業部在中央農村工作會議閉幕後，緊接着於2011年12月29日召開了一場內部研討會，就農村集體土地確權登記到農户個人進行了相關討論。