公攤建築面積

公攤面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，一般由以下兩部分組成： ^[3] 

1、各產權户的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衞室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。

2、套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

約束開發商的有關商品房銷售面積與公攤面積的法規主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)及《北京市2000年9月26日頒佈的北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》。其中北京市的規定明確了公用建築面積的分攤原則、可分攤的公用建築面積及不應計入的公用建築空間。分攤原則如下：

(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;

(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部範圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤;

(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建築面積分攤係數，再按幢內的各套建築面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤係數，再按幢內各功能區內建築面積比例分攤。

共有建築面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為準。

一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的牆壁也在裏面，帶電梯的房子公攤相對大點。

各户分攤公用建築面積的計算方法：其基本思路就是用各户套面積按比例進行分攤：

第1步：計算分攤係數

分攤係數=需要分攤的公用面積之和/總建築面積之和=（總建築面積之和一各套內建築面積之和）/總建築面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積=分攤係數×各套建築面積。

這個公攤表要包括：

(1)將整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據告知購房人，以便購房人通過這些數據求出其他數據，以明確自身的權益;

(2)開發商也應將購房人應分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明，以備購房人查驗和監督。

除此之外，購房人有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閲所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

1、從屬於人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。

3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。

共有建築面積分攤原則為：產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議計算分攤；無權屬分割文件或協議的，可按建築面積比例進行計算分攤。

新啓用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成説明"，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在着開發商讓業主多攤的可能性。這裏我們總結了幾招，提供給購房者參考。

在簽訂購房合同時，讓開發商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閲所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，並在附件二"有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成説明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建築分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。

萬一真的發生了糾紛，選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。當然，我們期望的是，隨着法律的不斷健全，政府監督力度的不斷加強，發展商誠信意識的不斷增強，普通購房者的權益能得到更好的保障。

《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（建房〔1995〕517號）由建設部1995年9月8日發佈，自1995年12月1日起開始施行。

全文

第一條 根據國家有關技術標準， 制定《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）。

第二條 本規則適用於商品房的銷售和產權登記。

第三條 商品房銷售以建築面積為面積計算單位。 建築面積應按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。

第四條 商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建築面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建築面積扣除）。

第五條 商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。 商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積

套內建築面積的組成

第六條 套內建築面積由以下三部分組成：

1、套（單元）內的使用面積；

2、套內牆體面積；

3、陽台建築面積。

有專家提出意見稱，不取消公攤是為了保護老百姓的權益，並表示公攤費用的收取是一種公平合理的做法，有助於維護社區的整體利益。 ^[2] 

若購房者認為公攤面積不合理，可以找開發商協商處理賠償方案，也可以向房地產行政主管部門反映，必要時可向法院提起訴訟。根據《商品房銷售管理辦法》的有關規定，公攤面積不合理導致面積誤差比超過3%時，可以要求退房或者要求開發商返還房價款，3%以內部分原價返還，超出3%部分雙倍返還。購房者在收房時發現公攤面積與購房合同中的約定不一致，可以要求開發商承擔賠償損失的違約責任；而如果公攤面積與購房合同中的約定一致，購房者因疏忽沒有注意到公攤面積不合理，則有可能無法獲得賠償。 ^[3]