內銷房

內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成後用於在境內範圍（不包括香港、澳門特別行政區和台灣）出售的住宅、商業用房以及其他建築物。內銷房不是法律術語，它的對應詞是外銷房。在商品房概念出來之前，曾經使用這兩個詞，區別已經不大，指只銷售給具有中國國籍的居民的房子。

隨着房地產迅速的發展，中國房地產從短短的十多年，經歷了好幾個階段，

在90年代初期，由於沒有相應的經驗借鑑，可以説房地產業真正屬於“摸着石頭過河”的階段；

1996年——2000年重新起步產品品質方面卻沒有實質性突破；

2001年——2006年快速成長進入產業競爭時代；

2007年——2010年中國房地產將進入一個機遇與挑戰並存的階段。

內銷住宅在銷售市場上的種種限制被逐漸取消，不少原先按規定只能購買外銷住宅的人也能購買內銷住宅了。反觀內銷住宅，則無論是外立面、房型、小區環境、配套設施，在質量上都有大幅度的提升。在商品房概念出來以後，內銷房和外銷房區別已經不是很大。

商品房根據銷售對象不同，可以分為外銷商品房以及內銷商品房。

外銷商品房：是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成後用於向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建築物。

外銷房是房地產業邁向市場經濟過程中產生的一個歷史現象。外銷房數量頗為可觀。由於其出眾的外立面，精心打造的環境，令不少中國國內買家驚羨不止。在這些被行家稱為作品的外銷房面前，當時的內銷房成了真正的“鄉巴佬”。

然而，外銷房的存在畢竟反映了中國在國民待遇觀念上的落伍。而這種落伍很快給人以報復。由於東南亞經濟危機的大面積爆發，更由於中國國內房地產業迅速地進入有序和更為健康的狀態。外銷房很快成了房市中的棄兒。單就住宅來説吧，原先希望是出售給外國人和僑胞，或者是他們在中國國內的親戚。然而因為價格實在昂貴，和同區域的內銷住宅相比，價格往往要高出一大塊來。因此，開始時還會有些客户，時間一長，畢竟曲高和寡。更何況，隨着形勢的變化，內銷住宅在銷售市場上的種種限制被逐漸取消，不少原先按規定只能購買外銷住宅的人也能購買內銷住宅了。反觀內銷住宅，則無論是外立面、房型、小區環境、配套設施，在質量上都有大幅度的提升。因此，外銷住宅更少有人問津了。

銷售管理

根據相關法律，房地產開發企業可以自行銷售內銷房，也可以委託房地產中介服務機構銷售內銷房。國務院建設行政主管部門負責中國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。商品房現售應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建築的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託合同，委託合同應當載明委託期限、委託權限以及委託人和被委託人的權利、義務。受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當説明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作説明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用説明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用説明書》。

房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。

房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中翫忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

「內銷房」一詞及概念，最早緣於內地。在上世紀90年代初期，內地房地產行業仍處於起步階段，商品房概念仍未確立，政府於是推出「內銷房」及「外銷房」政策，分別售予境內人士（不包括港、澳、台）、及境外包括港、澳、台及外籍人士。

內銷房及外銷房在發展初段，無論品質、外貌、地價及售價都有顯著差別，即外銷房明顯高於內銷房，但隨著內地消費力上升，差別已經逐漸收窄，甚至消失。不過，為協助當地的中低收入人士置業，大部分地方政府則興建「保障房」及「經濟適用房」，可算是「內銷房」的「進化版」。 ^[1]