世紀商貿廣場

世紀商貿廣場由經驗豐富的長江實業（集團）有限公司、和記黃埔地產集團及享譽國際的建築師泰瑞爾、澳洲園林設計師怡境師及室內設計師是百順通力合作，結合國際尖端建築意念及現代化設計，盡顯劃時代甲級辦公樓的典範。世紀商貿廣場設有300多個地面及地庫車位，供商户專用，極盡周全。樓高四十層,總建築面積約87,300平方米，樓面面積達2,200平方米，無柱式設計加上超寬敞樓層空間，配合環回360度玻璃幕牆及特高落地玻璃，可遠眺上海市的繁華璀璨。

2008年5月16日晚，李嘉誠旗下的和記港陸，在香港發佈公告，以現金代價相當於44.38億元人民幣的美元，將長樂路989號的世紀商貿廣場出售給“Asia Pacific Land Limited”（亞太置地）的聯屬公司——“HawKwind Investments Limited”，一舉創下上海甲級寫字樓單體項目整購歷史上的最高總價紀錄。

世紀商貿廣場是李嘉誠的長和系在上海開發的地標性甲級寫字樓，最初由長實與和黃各持有50%權益。2005年11月，同屬李嘉誠旗下的和記港陸宣佈斥資3億美元（當時摺合人民幣約24億元），向母公司長實及和黃收購世紀商貿廣場，作為長期投資及房產租賃的用途。

相關資料顯示，世紀商貿廣場樓高40層，總樓面面積9.83萬平方米（包括204個車位），從2004年7月開始對外出租，轉手前，寫字樓已近乎滿租，且平均租金接近10元/平方米/天，租金年回報遠遠超過10%。可以説，世紀商貿屬於和記港陸旗下相當優質的資產。

不過，收租兩年半之後，和記港陸又將世紀商貿廣場以44.38億元的價格再行出售，其董事認為“出售事項為集團帶來良好機會，爭取合理回報。”——出售世紀商貿廣場的預期收益估計約21億港元。待交易完成之後，亞太置地將取代和記港陸，持有世紀商貿廣場的100%權益。

當時就有市場分析人士指出，出售世紀商貿廣場的預期收益，似乎還不包括前兩年所收的租金，“這筆錢，怎麼都應該在5億元之上。”

李嘉誠是最大贏家

記者發現，按照世紀商貿廣場9.83萬平方米的建築面積計算，這次整購的單價約為4.51萬元/平方米。而根據高力國際公佈的數據顯示，2008年一季度上海甲級寫字樓平均售價在5.1萬元/平方米左右，而以世紀商貿廣場所處的位置來看，有媒體認為“其單價明顯低於市場售價”。

實際上，以持有型房地產項目的經營而言，此單價無疑亦是“扼到了喉嚨口”——假設買家Asia Pacific Land預期的年租回報為8%，其100%滿租的租金單價要達到約10元/平方米/天的水平（約1.42美元/平方米/天）。雖然轉手時其租金已經達到此等水平，但以整棟而言，難以維持100%的滿租狀況——此後，受國際金融環境影響，諸多歐美企業擱置搬遷計劃或減少租用面積。所以，Asia Pacific Land無疑將投資回報的目標定位於租金的升值前景，但是，在可以預期的未來，世紀商貿廣場的租金漲幅有限——戴德梁行發佈的數據表示，與去年相比，浦東寫字樓租金約回落15%，浦西下降10%。就連曾以20元/平方米/天創下滬上寫字樓租金新高的上海環球金融中心，到了去年年底時，寫字樓部分的實際租金已跌破10元/平方米/天。面對這樣的市場現狀，新上市項目為緩解競爭壓力，主動報出更具優勢的價格；老項目為挽留到期的大客户，也主動給出更具優勢的價格。另外，上海的靜安寺板塊，是未來幾年新建甲級寫字樓集中上市的區域，包括越洋廣場、會德豐廣場、嘉裏中心二期等，無一不是高規劃、高水平的甲級寫字樓，如此大面積的寫字樓集中上市，可能抑制租金的上漲，而建成三四年的世紀商貿廣場在今後更無競爭優勢而言。可以説，這筆交易的成交價已經達到經營可行的極限高度。

而今看來，在國際金融海嘯爆發之前完成這樣的高位套現，這項交易中李嘉誠無疑是最大的贏家，簡直是一個在上海打響“李超人”品牌的經典案例。

地鐵：距1號線常熟路站504米； 距7號線靜安寺站600米

公交巴士：40、93、26、49、15、45、94、315、321、327、824、830、927、48、113、328、323

自駕：距延安高架華山路上匝道車行3分鐘

其他：距浦東國際機場車行48公里，距虹橋國際機場車行15公里，距上海火車站車行7公里，距上海南站車行9公里，距虹橋火車站車行17公里

商場：泰綸百貨商場、御華山世界奢侈品生活館、美體服飾舞蹈用品商場(烏魯木齊北路店)、VERTU(久光百貨店)、久百城市廣場、久光百貨

銀行：招商銀行(長樂支行)、建行常熟路支行、民生銀行靜安支行、百特投資公司、工行華山路分理處、上海農商銀行

超市：好德便利(安福店)、上海欣泳商貿有限公司欣滬食品店、蜻蜓服飾、頂頂鮮超市(烏中店)、可凡服飾

餐飲：星巴克(世紀商貿店)、煙波亭(世紀商貿店)、聖博祥咖啡館、歐琳達西餐廳、AFP

酒店：靜安8號、高品(上海)圖像服務有限公司、靜安賓館、福州文武雪峯農場有限公司上海分公司常熟店