酒店平均房價

平均房價的高低直接影響飯店的經濟收益。影響平均房價變動的主要因素是出租房價、客房出租率和銷售客房類型結構。飯店的出租房價與門市價有較大的差別。由於優惠、折扣、免費住宿等，會使實際出租房價低於門市價，有時會低得多。只有在經營旺季執行旺季價時，才接近甚至高於門市價。

平均房價與客房出租率密切相關。一般來説，要提高客房出租率，會使平均房價降低；反之，要保持較高的平均房價，會使客房出租率下降。所以，處理好客房出租率和平均房價的關係，既可以得到合理的平均房價，又能保持較高的客房出租率，使客房的收益最大，這是飯店經營管理的藝術。片面追求某一方面，都得不到利益最大化。

銷售客房類型結構的變化也是影響實際平均房價的一個重要因素。目前大多數飯店都確定四至五個等級的房價。房間等級不同，價格也不相同，一般來講，飯店標準間要佔客房數的大部分，其價格基本上趨於平均房價，是飯店前廳部、營銷部主要向客人推銷的客房。在其他因素不變時，高檔客房銷售增加，則平均房價就會提高，所以，前台接待員應掌握一定的推銷技巧，以成功地推銷較高檔次客房。

“千分之一”法即取飯店總投資的1/1000作為客房的總價格。例如某飯店有1000間客房，總投資18000萬人民幣，那麼1000間客房的總價格應為180000元人民幣，每間客房的平均房租則是180元人民幣。

使用“千分之一”法定價，需要以下三個前提條件：1、客房的年平均出租率要達到70%；2、其它部門(如餐飲、商品部等)能夠提供一定的利潤；3、飯店的營業毛利率要達到55%。

如果上述這些都能做到，在扣除其它費用以後，房租的收入可以使飯店每年還本6%。使用“千分之一”法，飯店管理人員可以迅速作出決策，也可以作為衡量一家飯店收費是否合理的重要參考依據。但是“千分之一”法把房價和過去的建築費用聯繫在一起而不考慮當前飯店的各項費用，如上繳税金、獲取飯店的合理利潤等。因此它的可行信大打折扣，一般飯店基本不採用。

目標利潤法又稱郝伯特公式法。即根據飯店計劃的客房出租率，預計的營業費用和需達到的合理的目標利潤(即投資收益率)來決定客房的平均價客。

與“千分之一“法相比，目標利潤法要合理得多，使用這一方法時飯店是以目標投資利潤率這個經濟指標作為定價的出發點，預測飯店的經營銷售量和費用，算出平均房價，是符合客房定價的前提的，能獲取最佳的經濟效益。

它的缺點是：餐飲、商品等部門的經濟效益低，平均房價過高，缺乏竟爭力。由於目標利潤法是從飯店盈利的需要出發的，而沒有考慮客人需求這個重要因素。因此目標利潤法只能作為制定房價的出發點，而不應是出租客房的真正價格。飯店為了適應不同客人的需求，應該同時考慮飯店的類型、地點、客房設施及服務質量，將客房分成不同的等級和不同的價格。這樣才更合量，更完善，也更符合飯店的發展需求。 ^[1]