特殊用地

特殊用地是需要保密或專門保護的建設用地 ^[2]  。包括：①軍事設施用地。專門用於軍事目的的設施用地，包括軍事指揮機關和營房等。②使領館用地。外國政府及國際組織駐華使領館、辦事處等用地。③宗教用地。專門用於宗教活動的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。④監教場所用地。監獄、看守所、勞改場、勞教所、戒毒所等用地。⑤墓葬地。陵園、墓地、殯葬場所及附屬設施用地。

廣義的特殊用地包括交通用地、礦山用地； 國防用地、市區外工業性企業用地、發電系統用地、文教衞生事業用地及禁地等。其中面積最廣的為交通用地。交通用地又可分為： 鐵路運輸用地、水上運輸用地、空中運輸用地、公路和大道用地四種。有些地方，因具有經濟的、科學的或文化的高貴价值，為免受損傷或消滅，就局部或全部禁止作經濟使用，此種土地稱為“禁地”。特殊用地由專門的法規加以調整。有些特殊用地，對鄰近地段和鄰近土地的使用人法律上規定有一定的限制，如鄰近飛機場的土地使用人，不得在其土地上興建房屋、種植樹木 ^[3]  。

特殊用地特點有三： (1)指定其用途的特殊目的；(2)不構成統一的整塊土地，在地區關係和主管關係上都是分散的；(3)為了公共利益，時常需要調換 ^[3]  。

用途轉換原理

定義：基於評估中的協調性原則和替代原則，以具有高度相關性的其他用途土地價格經過類比修正測算特殊用地價格。

用途轉換的可行性與合理性：市場比較法是評估土地價格的首選方法；市場交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延續；特殊用地用途轉化具有實踐可循的規律性。

幾種特殊用地的用途轉變方向，日本的具體做法如下：高爾夫球場的土地價格=周邊的居住用地價格*60%—居住用地開發費；遊樂場用地價格=周邊的居住用地價格*60%—居住用地開發費；鐵道用地價格=沿線的土地價格*1/3。

用途轉換原理應用要點：正確確定轉換方向和價格比例。

收益還原法

收益還原法應用要點：

1.純收益的確定：土地純收益=不動產年總入-年總費用-經營利潤-應扣除的壟斷收益-建築物年純收益；2.年經營總收入；3.年經營利潤；4.壟斷利潤；5.還原利率。

成本逼近法

成本逼近法應用要點：1.土地取得費；2.土地開發費；3.利潤；4.增值收益。

市場比較法

市場比較法的應用要點：1.局部單元比較；2.在“類似供需圈”內尋找案例；3.市場狀態的判斷。

基準地價係數修正法

基準地價係數修正法的應用要點：1.明確基準地價內涵；2.合理進行用途歸類；3.附加修正。

加油站用地評估

加油站用地的特點：自然特徵普遍性；單一性；分散性；受限性；行業壟斷性；價值量普遍較高。

主要價格影響因素：區位因素；交通便捷度因素；可視性因素；

評估方法的選擇：收益法；成本法。

主要收集的資料；運營環境；基礎設施；土地條件；經營情況；建築設備。

學校用地評估

主要特徵：自然特徵；區位特徵；交通特徵；利用特徵；產權特徵；公共服務特徵；市場特徵。

主要價格影響因素：區位因素；交通因素；環境因素；人文歷史。

學校用地的估價方法選擇：成本逼近法；基準地價係數修訂法；機會成本法；收益還原法；外部效應量化法。

成本逼近法：1、土地取得費：徵地補償標準“同地同價原則“；2、土地開發利潤率：於同區域的住宅用地和工業用地之間；3、區位修正。

基準地價係數修正法：1、套用類別；2、對修正體系的調整。

機會成本法：1、最適宜用途的確定；2、最適宜用途下的價格評估；3、修正。

收益還原法：客觀收益的確定。