物業管理早期介入

指房地產開發單位邀請擬從事前期物業管理的有關人員參與該項目的可行性研究，從物業管理角度對物業規劃、設計、設備選用、功能佈局、施工監管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住户要求和物業自身要求，力求使用户入住之前的各種前期工作與用户使用的實際需要及日後物業管理工作相適應。

摘自《物業管理條例》

第二十一條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以説明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用説明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

從物業管理角度出發對施工、設備安裝的質量配合監理方進行全面的臨近,發現問題及早解決。如果沒有前期設計介入,通過這一階段介入可以發現設計中的不合理問題,把問題排除在萌芽階段。

在物業施工建設階段,按照法定程序雖然有監理單位進行監管,但監理單位與多數開發商一樣,往往只注重房子的重大安全質量問題,對不會造成重大責任事故的細節問題重視不夠,另外,開發商與施工商不是一個單位,施工商在施工中採取不負責任報復建築商的現象也時有發生。隨着物業本身檔次不斷提高,特別是高層、高檔次、高科技的三高建築的出現,在安裝施工過程中,任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現象都將給業主今後順利使用設施、設備帶來極大的困難,給後續的物業管理帶來一些難以解決的問題。

前期管理介入始於物業竣工驗收合格後,業主開始入住的時候,而止於業主大會成立,新的物業管理委託合同簽定之前。

前期管理介入是物業管理承前啓後的階段,這個階段是物管矛盾突出的時期。此時,物管企業面對的不僅是業主,還有開發商和建築商。隨着入住和裝修開始,設計、施工等問題逐漸顯現出來,而此時物業管理主要工作就是處理暴露出來的各種問題;此時也是開發商和建築商之間最易發生相互推諉的時期,使物業管理在開發商、建築商、業主間周旋,甚至代開發商建築商受過。本階段,物業管理公司在做好業主入住前的準備工作之外,首先對員工進行物業管理相關知識培訓,使員工們明確本階段的工作重點,經常同業主取得聯繫,加強對業主室內裝修的監督指導,對裝修過程中暴露出來的與設計和施工有關的問題及時收集彙總,並同開發商保持密切的聯繫,或者經開發商授權代表開發商同建築商聯繫,使暴露的問題能在質保期內或者建築商尚未完全撤離的時候,得到及時處理和排除。

前期管理介入工作的中心是業主,重點是做好為業主排難解困,對於一些建築工程質量問題主動幫助他們同開發商、建築商取得聯繫;對於室內裝修,要加強監督、檢查和指導,讓業主真正體會到物業管理是為他們着想,是在為他們創造一個安全舒適文明的生活環境。在管理過程中,加深業主對物業管理的瞭解,使業主和物業管理企業在管理過程中融為一體,而不是相互對立。

作為物業管理企業要十分重視前期管理介入階段,它不僅能對早、前期介入的成效進行檢驗和評價,而且是高端物業的開路先鋒,起到為高端物業排除困擾鋪平道路的作用。