物業環境

物業環境按物業的不同，可以分為生活居住環境、生產環境、商業環境、辦公環境等。

1．生活居住環境

生活居住環境包括內部居住環境和外部居住環境兩個方面。

(1)內部居住環境。即指居住建築的內部環境。影響住宅區內部居住環境的因素有：

①住宅標準。指面積和質量標準。面積標準一般是指平均每户建築面積的大小，而質量標準是指建設質量和配備設施的完善程度，如衞生設備、煤氣、供電、供水、空調、電話等。

②住宅類型。住宅的高度和層高。住宅有低層、多層和高層之分。

③隔聲。居室上下或前後左右的隔聲，對電梯、管道、空調設備及外部噪音的防護。

④隔熱和保温。夏天住宅要隔熱，冬天要保温，這是居住環境良好的重要條件。

⑤光照。自然採光和人工照明的狀況。

⑥日照。居室內獲得太陽的直接照射。

⑦通風。一般指自然通風。在炎熱地區沒有空調的情況下，居室應有良好的通風。

⑧室內小氣候。室內的氣温、相對濕度和空氣流動速度。

⑨室內空氣量和二氧化碳含量。

(2)外部居住環境：指住宅和與居民生活密切相關的各類公共建築、公用設施、綠化、院落和室外場地等，它與內部居住環境有機地組成完整的生活居住環境。

影響住宅區外部環境有以下一些因素：

①居住密度：即單位用地面積上居民和建築的密集程度。從舒適角度考慮，居住密度以低為好。

②公共建築：為居民生活服務的各類公共建築，包括中小學、幼托、醫院、電影院、商店、郵局、銀行等以及文教、娛樂、衞生、商業服務、行政經濟等方面的公共建築。

③市政公共設施：為住宅區生活服務的設施，如道路、各種工程管線和設施、公共交通等。

④綠化：綠地面積和綠化種植。綠化不僅有利於調節小氣候，而日|還能美化居住環境，有利於人們身心健康。

⑤室外庭院和各類活動場所：住户獨用的室外庭院和公共使用的生活用地，兒童遊戲場所和成年人、老年人休息活動場地。

⑥室外環境小品：建築小品、公共標誌、公用小設施、遊憩小設施以及地面鋪砌等。

⑦大氣環境：空氣中有害氣體和有害物質的濃度和氣味等。

⑧聲環境和視環境：噪聲強度和住户相互間視線的干擾程度。

⑨小氣候環境：居住區環境內的氣温、日照、防曬、通風或防風等狀況。

⑩鄰里和社會環境：居住區環境內的社會風尚、治安、鄰里關係、居民的文化水平和藝術修養等。

2．生產環境

生產環境應該包括外部居住環境中的②③④⑥①的部分或全部，另外，它還包括各科，生產設施和條件等。

3．商業環境

商業環境包括內部居住環境中⑤⑦⑧⑨和外部居住環境中②③④⑥⑧等內容的部分或全部，另外，還包括室內各種環境小品、商業設施等，商業從業人員的服務態度和水平也是影響商業環境的一個很重要因素。

4．辦公環境

影響辦公環境的因素包括內部居住環境中①(辦公室標準)、②(辦公室類型)、③④⑤⑥⑦⑧⑨內容的部分和全部，以及外部居住環境中③④⑥⑦⑧⑨①內容的部分或全部。另外，還包括室內景觀設備、辦公設備、辦公區域的治安狀況、辦公人員的思想文化素質、藝術素質以及相互關係等

物業環境管理主要是調控業主或物業使用人與環境保護的關係，組織並管理業主或物業使用人的生產和生活活動，限制業主或物業使用人損害環境質量、破壞自然資源的行為。一般來説，物業環境管理主要包括以下幾個方面的內容：

(一)治理環境污染

環境污染主要有以下幾種情況：

1.空氣污染 　造成空氣污染的因素主要有：

(1)直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。

(2)機動車排放的尾氣經強紫外線照射形成光化學煙霧污染。

(3)基建揚塵形成的塵煙污染。

據研究資料表明，在採暖期大氣中的塵以煙塵為主，約佔三分之二；在非採暖期大氣中的塵以揚塵為主，約佔二分之一以上。

2.水體污染

工業廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進入水體後形成水體污染。

3.固體廢棄物污染

固體廢棄物是人們在生產和生活中扔棄的固體物質。影響物業環境的固定廢棄物主要有生產與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無機垃圾(磚瓦碎石、爐灰、渣土等)和有機垃圾(動植物殘體、廢紙、塑料、碎布等)。固體廢棄物如不及時加以處理，也會對環境造成污染。

4.噪聲污染

噪聲可分為交通噪聲、生產噪聲和生活噪聲三種。

(1)交通噪聲　大量交通噪聲來源於物業區域以外的城市道路。機動車進入物業區域內部也會帶來噪聲。距離城市道路遠近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。

(2)生產噪聲　主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等。

①工廠加工噪聲　如衝壓、鍛造、蜂窩煤加工點的噪聲，對附近居民和辦公人員影響很大。

②工程施工噪聲　如施工現場打樁機、攪拌機、切割機、振動泵等機器設備工作中所產生的噪聲，這類噪聲嚴重干擾着周圍物業業主和物業使用人的正常工作和生活。

(3)生活噪聲　生活噪聲主要包括商業噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類。

①商業噪聲　居住區和小區的商業中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所。特別是附近的農貿市場，其叫賣聲、討價還價聲、人羣熙熙攘攘聲等不絕於耳，對居住和辦公產生嚴重干擾。

②保育教育噪聲　如學生上學與放學的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會影響附近物業業主和使用人的工作和休息。

③日常生活噪聲　日常生活噪聲種類繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭舞會等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭吵聲、家庭聚會的喧譁聲、走家串户的叫喊叫賣聲等等。

5.電磁波污染 　如今由於電器、電信等具有強大電磁波污染因素的產品走入家庭和被消費者廣泛使用，造成電磁波污染嚴重，極大地損害人們的身心健康。

(二)做好物業環境綠化工作 　儘量擴大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以淨化空氣，調節物業區域小氣候，保持水土、防風固沙，而且還可以消聲防噪，達到淨化、美化環境的目的。

(三)做好物業環境衞生管理工作 　物業環境衞生管理是物業管理中一項經常性的管理服務工作，其目的是淨化環境，給物業業主和使用人提供一個清潔宜人的工作、生活的優良環境。良好的環境衞生不但可以保持物業區域容貌的整潔，而且對於減少疾病、促進身心健康十分有益，同時，對社會精神文明建設也具有很重要的作用。

(四)清除物業區域內的違章搭建

違章搭建是對整個物業區域和諧環境的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面不安全的問題。因此，物業管理公司一定要協助有關部門，認真做好清除和及時防止物業區域內的違章搭建的管理工作。

(五)加強市政公用設施管理

為物業業主、使用人和受益人生產、生活、辦公等服務的市政公共設施是該物業區域的一個重要組成部分，一旦它遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的生產、生活和工作。因此，加強市政公用設施的管理也是物業管理公司環境管理的一項重要工作。

(六)搞好車輛交通管理

車輛是人流、物流的載體。物業區域的交通道路是物業人流、物流流動的通道。物業相對於其外部環境，車輛交通是對外聯繫的主要載體與通道，在物業使用中有着特殊的重要性。車輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業業主、使用人和受益人的車輛不受損壞和失竊。

(七)建設各種環境小品

物業環境小品的種類繁多，就其性質來説，大體上可劃分為兩大類：一是功能性環境小品，二是裝飾性環境小品。環境小品具有方便實用、美化環境、優化空間的功效。不同物業，環境小品的佈置原則和方法不盡相同。環境小品的設計應從使用功能出發，在整體環境協調的統一要求下，與建築羣體和綠化種植緊密配合，才能達到理想的效果。 　

（八）抓好治安管理工作

物業區域內的治安管理工作是指物業管理企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及突發事故而對所管物業區域內的一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業區域內財物受損失、人身受傷害，維護正常的工作、生活秩序。治安管理在整個物業管理中佔有舉足輕重的地位。它是物業業主、使用人和受益人正常工作、安居樂業的基本保證，也是整個社區及社會安定的基礎。同時，良好的物業治安環境能提高物業和物業管理企業的聲譽。

(九)抓好消防管理工作

消防管理工作在物業管理中佔有頭等重要的地位。為使物業業主、使用人和受益人有一個良好的物業使用環境，物業管理公司應做好物業消防設施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為物業業主、使用人和受益人的生產和生活提供安全環境，增強其安全感，保衞其生命和財產的安全。

(十)建立新型的人文環境

新型的人文環境應該是和睦共處、互幫互助的生活環境；互利互惠、温馨文明的商業環境；融洽和諧、輕鬆有序的辦公環境；安全舒適、相互協作的生產環境等。新型的人文環境可以使人們煥發熱情，提高工作效率，熱愛生活，充滿愛心，並對社會治安狀況的好轉有着很大的促進作用。

物業環境管理的實質，就是要遵循社會經濟發展規律和自然規律，採取有效的手段來影響和限制物業業主、使用人和受益人的行為，以使其活動與環境質量達到較佳的平衡，保證物業正常良好的工作、生活秩序與創造優美舒適的工作、生活環境，確保物業經濟價值的實現，最終達到物業經濟效益、社會效益和環境效益的統一。按照這個總目標，物業環境管理的具體目標，主要有以下幾個方面：

(一)合理開發和利用物業區域的自然資源，維護物業區域的生態平衡，防止物業區域的自然環境和社會環境受到破壞和污染，使之更好地適合於人類勞動、生活和自然界生物的生存和發展。

要達到這一目標，就必須把物業環境的管理與治理有機地結合起來，也就是合理利用資源，防止環境污染；在產生環境污染後，做好綜合治理的補救性工作。這是防止環境污染和生態破壞的兩個重要方面。在實際工作中，我們更應該注意以防為主，把環境管理放在首位，通過管理促進治理，為物業業主、使用人、受益人創造一個有利於進行生產和生活的優良環境；一個既能保證技術的合理發展，又能防止污染的健康、舒適、優美的物業環境，以達到物業的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

(二)有效貫徹國家關於物業環境保護的政策、法規、條例、規劃等，具體制定物業環境管理的方案和措施，選擇切實可行的能夠保護和改善物業環境的途徑，正確處理好社會和經濟可持續發展與環境保護的關係。 　由於不同的物業區域，其環境保護的要求或標準有所不同，有的物業在某些方面要求高一些，有的要求則會低一些，這就需要物業管理企業根據物業的不同和物業區域的不同，客觀地擬定所管物業的環保標準與規範。同時，物業管理企業還應組織有關部門定時進行物業環境監測，掌握所管物業區域的環境狀況和發展趨勢。有條件的還應該會同有關部門開展對所管物業區域的環境問題進行科學研究。

(三)建立物業環境的日常管理機構，做好物業環境的日常管理工作，如物業區域內的衞生保潔、綠化、治安、消防、車輛交通等方面的維護和監督工作，使物業區域內的環境經常都得到淨化、美化、綠化，保證正常的工作和生活秩序。