深圳世聯行地產顧問股份有限公司

世聯行專注房地產服務二十三年，經歷房地產市場上半場到下半場的轉變，面臨着房地產服務市場日新月異，公司始終保持與市場、客户同步，應市場、客户的需求變化不斷轉型和革新。

2014年公司啓動以“服務、入口、開放、平台”為核心的祥雲戰略 ^[1]  ，在新的服務內容上不斷求變探索，逐步形成覆蓋交易、運營、投資的資產全生命週期的服務價值鏈，並形成相應的三大服務模塊。1、交易服務模塊包括交易及交易後服務兩大服務內容；2、運營服務模塊包括公寓及資產管理等業務；3、投資服務模塊提供資產投資和管理服務。世聯行整合所有服務內容為客户提供一站式、平台化、交叉交互的房地產服務，即為“同一個客户，聯接世聯的多項業務服務” ^[7]  。

1、交易服務模塊

交易服務模塊細分為交易和交易後兩大服務內容：

交易服務主要提供新房交易（代理銷售）、互聯網+（電商）、存量交易（經紀）等服務，其中新房代理銷售及互聯網+服務貢獻該服務模塊的主要收入 ^[7]  。

A.新房代理銷售業務主要為開發商提供從土地規劃、建研，到市場定位、營銷代理的一體化服務，通過代理銷售新房獲取佣金進而實現營業收入。經24年的發展，新房交易服務已覆蓋全國30多個省、自治區，佈局達172個城市，累計為超2萬個樓盤提供專業的營銷代理及顧問諮詢服務，累計幫助1,300多萬個購房者實現置業夢想 ^[7]  。

B.互聯網+（電商）服務主要是通過建立綜合平台，整合營銷渠道，聯接中介機構、經紀人等線下資源，向開發商、渠道、購房者所提供的服務。2016年進入105個城市，累計聯接全國700餘個開發商、逾5萬個中介門店及50餘萬經紀人，在執行項目數848個 ^[7]  。

C.存量交易主要向存量住宅業主提供房屋租售、房屋託管等一籃子資產管理服務 ^[7]  。

交易後服務囊括金融、裝飾、社區管家、數據服務等業務，金融服務貢獻該服務模塊的主要收入。

A、金融服務業務通過線上線下相結合的方式，在全國範圍內為有房及租房一族提供短期資金融通服務 ^[7]  。

B、裝飾服務業務專注於公寓裝修及家庭裝修解決方案產品的研發，向機構客户及C端消費者提供一鍵式整屋裝修方案 ^[7]  ；

C、社區管家主要服務於中高端社區，聯接社區物業管理服務公司，為小區業主推薦國內及海外新房樓盤項目、提供存量住宅租售等資產管理服務，通過定製化的系統服務，滿足業主資產管理的需求，實現業主的物業增值和回報，截至2016年末，服務已落地20個城市，進駐168個社區 ^[7]  。

D、數據服務業務以客户大數據和城市數據為基礎，致力於提供最匹配的資產服務解決方案。

2、資產運營服務

資產運營服務包括公寓及資產管理等業務，資產管理服務業務貢獻該服務模塊的主要收入 ^[8]  。

隨着國內住房租賃剛性需求持續強勁和國家鼓勵發展住房租賃市場政策的陸續出台，長租公寓市場得以迅速興起，並具有廣闊的發展空間。公司基於自身在房地產服務領域積累的豐富經驗，在2015年末開始在經濟相對發達、租賃需求旺盛的一二線城市採用租賃方式部署公寓業務，通過標準化、精細化軟硬裝修投入與管理、保潔、維修等人員引進，以“世聯紅璞”為服務品牌，為城市年輕白領提供完善的房屋租賃服務和全新的租房體驗。經過一年左右的探索，初步確定了“聚焦整收，適當涉入集中式散收”的長租公寓發展策略 ^[8]  。

2016年資管業務旗下的世聯資管順利完成業務重組，細分形成諮詢顧問、工商物業運營和物業管理三大服務業務。世聯資管以深圳世聯君匯不動產運營管理股份有限公司為服務平台，併成功掛牌新三板，成為公司旗下首家掛牌新三板的公司 ^[8]  。

A、諮詢顧問服務即原世聯顧問業務，作為為地方政府、開發商等機構客户提供政策建議、土地規劃建議、項目開發策略等的諮詢服務平台，貫穿於由土地到資產退出的各階段。2016年諮詢顧問服務執行合約947個，累計完成項目近6,000個，並在新的市場環境下順勢應變、積極轉型，貫徹“諮詢+實施”模式方向的轉型，為物業管理、工商物業運營服務打開服務入口 ^[8]  。

B 、工商物業運營服務以資產增值為出發點，疊加創新的存量物業服務，最大化挖掘物業價值，打造集工作、社交、娛樂、消費、體驗等為一體的複合型工商物業，此外還提供包括工商物業的租賃、招商、運營等服務，實現集成運營服務。已擁有“世聯商業”、“小樣社區”、“世聯空間”等品牌。其中，世聯商業為客户提供商業策劃、招商、銷售及運營服務，現已進駐50個城市，服務於600個綜合體項目；小樣社區及世聯空間，致力於服務青年創業羣體和創意創新型小微企業，通過為企業提供多元化場景服務，聯接多元資源，助力企業成長。報告期內小樣社區已運營18個項目，入駐企業近300個，天津地區的世聯空間更獲得天津市和平區“創客空間”的認證 ^[8]  。

C 、物業管理主要以工商物業及都市型產業園為服務標的，受物業所有人或使用人委託、運用現代管理與服務技術，按照物業管理委託合同，對已經投入使用的各類物業實施企業化、社會化、經營化、規範化的管理；為物業所有人或者使用人提供高效、周到的服務，創造良好的居住、工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。提供服務包括但不限於物業管理區域內建築物共用部位的日常維修、養護、保潔、綠化、安保服務，以及物業檔案管理服務等。2016年實際在管全委託項目83個，在管理項目實際收費面積超300萬平方米 ^[8]  。

3、資產投資管理

資產投資管理服務致力於提供行業領先的不動產金融投資及不動產金融化服務。資產投資管理專注於住宅與商辦領域的新房和存量物業，以專業的篩選和價值判斷能力為依託，並以資產運營能力和強大的全國銷售平台為基礎，對不動產提供價值評估、交易設計、交易執行、融資解決、管理物業服務,實現物業價值提升；另通過散售、整售和資產證券化等方式實現退出投資，實現物業的快速變現並獲取收益。截至2016年末，公司已累計發行7支基金，運作5處商辦物業資產 ^[8]  。

世聯行以深圳為總部，業務遍及北京、廣州、深圳、上海、成都、重慶、天津、大連、西安、瀋陽、武漢、青島、合肥、南京、杭州、石家莊、海口等172個城市。世聯行已建立起深圳區域、上海區域和北京區域三大業務中心，在北京、天津、上海、廣州、杭州、廈門、西安、瀋陽、東莞、惠州等城市設立分支機構，集中在中國經濟最發達的地區為追求成長和有實力的客户提供專業的房地產綜合服務 ^[9]  。

1、厚植文化

世聯行以24年之積累，以“建立資產與人的聯接，不斷擴大入口，豐富場景和服務，讓更多的人享受真正的地產服務”為使命，以“以客户為中心、以奮鬥者為本、以團隊為強大、以專業為生”為核心價值觀，構建多維度的激勵體系、優化薪酬管理體系、推進系統化的培訓體系、開展人性化關懷計劃等措施，快速提升核心競爭力，強化企業文化的傳承和對管理人員領導力的提升。公司的主要高管和核心人員在世聯行均有十年以上的就職時間，核心管理團隊保持穩定，穩定的核心團隊形成了適合公司發展的內部企業文化，形成了管理與文化相結合的管理優勢 ^[10]  。

2、組織優勢

世聯行自2010年開始變革組織結構，將組織變革成扁平靈活的矩陣式組織。矩陣組織的建立使得公司有基礎將各業務線落地地區公司，面向客户提供綜合房地產服務。隨着組織扁平化的推行，地區公司將變成了綜合利潤中心，以激發地區公司本土化、綜合化發展的自主性，從而有效提升公司運營效率。截至2016年12月31日，公司已在全國擁有超200家子公司，基本覆蓋全國所有核心城市，為公司業務實現從1到100的突破打下堅實的基礎 ^[10]  。

3、專注與創新

世聯行專注房地產服務業24載，始終沿着快速擴大入口、持續深化服務的戰略前行。在傳統業務夯實、真實交易場景不斷延伸的基礎上，公司憑藉對行業發展的理解和客户需求的認知，疊加了金融、資管、互聯網+（電商）等的創新服務，在服務轉型上獲得了進展：針對房地產交易的拓展環節，公司利用互聯網工具整合線下渠道及提供金融服務；針對存量房地產服務的未來格局，公司除提供基礎物業管理服務外，還嘗試新的服務，如世聯紅璞的公寓管理、小樣社區的運營管理、社區管家和世聯養老等服務。各業務板塊互相借力，成為協同發展的閉環業務 ^[10]  。

4、持續增強的資本運營

作為國內首家A股上市的房地產服務商，世聯行2009年通過上市使自身業務擴展能力獲得釋放。在過去七年，公司通過合適的併購，整合行業資源，涉足新興領域，持續提升核心競爭力。公司財務常年穩健，資產負債率在同行業中保持較低水平，資本結構穩定。2015年5月底，11.2億定增資金到位，使得公司在戰略佈局時期獲得充足的資本儲備，資本實力再次增強，為發力移動互聯、深化C端服務打下基礎；2016年5月，完成限制性股票激勵計劃授予登記，不僅有效凝聚一大批核心骨幹，同時吸納了更多來自金融和互聯網行業的人才，形成與股東利益、公司利益一致的同路人；2016年7月，公司股東會通過了長租公寓建設項目的定增預案，擬進行定增募集20億元實現長租公寓業務從1到100的突破 ^[10]  。

世聯行董事長陳勁松 ^[11]  ：“當年深圳市房地產諮詢評估行業就很艱難。深圳市物業估價所是當時最具權威性的評估機構，但是除領導者外，實際從事估價工作的人員僅3人。其中，土建預算工程師出身的為2人，會計出身的為1人。專業人員的配備相當不合理。其次，從所能吸納的業務量來看，1991年估價所幾達飽和狀態。按照至少2人合作受理一宗評估的話，由於只有3人從業，則每人平均至少2天出一宗評估報告，才能完成全年的150多宗報告。更不要説，進行蒐集、整理、發佈市場行情信息，參加專業學習、培訓，進行對外交流等其他工作。民間性質的諮詢、評估機構，人員最多的要數國際房地產諮詢股份有限公司，但是它的人員配備也僅是外語、計算機、建築學、金融、經濟學各1人，缺乏土建預算人員及會計師。”

“由於是企業性質，需抽出人力從事公關、經營。1991年的110多宗業務，已令其感到負荷頗重，對於數額少、專業化程度高的評估委託，為了經濟效益，常常不得不推掉。該公司尚如此，其他機構更可想而知。當時的房地產諮詢評估市場到處充斥着無照經營、高估冒算、偷税漏税等無政府現象。於是陳勁松和夫人佟捷在香港律師行裏給未來的公司精心挑選了一個名字——WorldUnion，中文“世聯” ^[12]  。1992年6月，世聯置業有限公司正式在香港註冊。”

1993年，世聯成立，是國內最早從事房地產專業諮詢、交易代理、價格評估、投資策劃的服務機構 ^[13]  。

2009 年，在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產綜合服務提供商 ^[12]  。

2014年，“世聯地產”正式更名為“世聯行”，祥雲戰略啓動，開始轉型 ^[14]  。

2016年，世聯資管完成股改，更名為“世聯君匯 ^[15]  ”。

2017年，世聯資管以“世聯君匯”為服務平台，掛牌新三板 ^[15]  。

2019年8月29日，廣東省企業聯合會、廣東省企業家協會聯合公佈2019廣東企業500強榜單，深圳世聯行地產顧問股份有限公司排名第197。 ^[16]