旅遊地產

2013年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議上，温家寶總理在政府工作報告中提出要“抓緊完善穩定房價工作責任制”，第一次明確將穩定房價作為對地方政府的考核問責制度，以及出台的新“國五條”。

旅遊地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅遊房地產基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套於住宅、酒店、社區等的開發;而二、三級城市的旅遊房地產則主要走“旅遊”路線，依託區域的高等級旅遊資源進行項目配置。同時，由於我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅遊地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅遊地產不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區。旅遊與地產的結合不但是互補關係更是一種互惠關係。旅遊帶動了地產項目的人氣，促進了地產項目的價值上升;地產項目彌補了旅遊的資金缺口、實現了短期盈利同時又藉助了旅遊的自然資源。旅遊地產是房地產開發中的對於資源整合和產業整合應用的最卓有成效的一種模式。

旅遊地產是較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅遊業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業態——旅遊房地產業雖然發展迅速，但是關於其定義，仍沒有一個嚴明的規定，具體闡述如表格1：

表1：旅遊地產的概念界定

由以上對於旅遊地產的定義可以看出，旅遊地產多側重於度假旅遊，或強調以旅遊發展為主體，以地產為延伸；或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅遊功能，從而擴展地產行業的內容，吸引更多的消費客體。

旅遊地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅遊項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅遊地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅遊地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什麼房子也很難賣。

旅遊地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。

當前的旅遊投資商是以旅遊地產投資的收益來補充旅遊投資的長期性；而另一面，旅遊的人氣效應又有力的構成了旅遊地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來説，因為旅遊地產的操作倚重於經營，投資週期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，並保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅遊地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅遊開發相結合的，這裏面討巧的機會並不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、遊樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅遊與地產之間互補互助關係非常重要。

優雅的環境資源：旅遊房地產開發多選擇在風景名勝區，風光秀麗、氣候宜人，同時也注意當地歷史文化氛圍及文脈的開發。傳統房地產處於價位的思考，對自然環境的要求往往不是很高。

專業的物業管理與酒店管理：與普通住宅相比，配套設施和服務是旅遊房地產關注的重點。旅遊房地產項目除為客户提供完善的日用設施外，同時解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設施及購物、運動、休閒娛樂運動場地等，也就是為顧客創造一個環境優雅、設備齊全的小社會，優質的服務則形成了旅遊房地產專業的酒店管理特色。

符合旅遊度假的設計方案：旅遊房地產開發的主要功能之一便是滿足人們的度假需求，開發注重營造和諧、舒心、安靜、輕鬆的氣氛，營造一種旅遊文化，使消費者脱離日常工作壓力，複雜人際關係的困擾，尋到自己的一片淨土，身心得到調節。漫漫沙灘，青青草地，悠悠藍天……均是旅遊房地產開發所追求的，其建築風格多突出休閒色彩。這遠遠超出了傳統開發對單純住宿條件要求。

投資回報率高：旅遊房地產的經營者以自己優越的房產資源，標準化的服務模式來吸引投資者，然後在經營中獲利，同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者，提高了房產的資金回收效率，對於一般旅遊產品而言、投資回收是緩慢的。景區主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租，小額的交易使其投資的回收期漫長，而對於住户來説，首先可以將旅遊房地產作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個單元或多個單元，成為業主，然後再委託開發商去管理經營，獲取相對穩定的投資回報。

消費檔次高：旅遊房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅遊房地產的消費者羣集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境，傳統的旅遊項目已不能滿足需求。傳統旅遊業中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區遊覽更是面向大眾推出的產品。

消費的可存儲性和期權消費：旅遊房地產在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性（如養老型酒店）的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分佈於世界各地的度假村。

貴族消費階段：旅遊地產的貴族消費階段最早源於19世紀以前的地中海區域，由於處於歷史文化的交匯點，經濟發展也具有優越性，出現了旅遊地產的雛形，因此，旅遊地產本身就源於貴族等社會高層的需求，並以法國南部和意大利的那不勒斯最為盛行。

分時度假階段：分時度假所產生的旅遊地產主要源於旅遊業的度假旅遊分支，因此，在旅遊地產發展初期，只是旅遊度假的延伸。最初的分時度假是在度假勝地依據旅遊度假的季節時段，將其區域內的度假公寓分時段售賣產權，用於代替住賓館、酒店等，給遊客增加賓至如歸的自由快感的同時，獲取較高的利潤，後來隨着度假的週期性以及回頭率較高，度假公寓的出租相對具有固定性，即在每年的這一段時間，某所公寓只屬於特定人，並且住户可以在該特定時段對其度假公寓的使用權進行出租。

萌芽階段：20世紀80-90年代，在經濟發達的沿海地區，尤其是改革開放較早的省市，房地產建設較多，供過於求，出現房屋空置，這為旅遊地產的產生提供了機遇。對於主要集中在旅遊城市、沿海地區和比較發達的大中型城市的空置房屋來説，最合理的也最為有效的利用方式便是將其作為旅遊物業，達到雙贏的目的。1994年前後，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發展休閒度假，打造頂級旅遊勝地。

發展階段：21世紀以來，房地產業和旅遊業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，並且隨着城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開闢新的領域，其中就包括旅遊度假物業的開發。旅遊交換平台逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅遊需求多元化，使旅遊地產業進入了新一輪發展時期。旅遊地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向遊樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展態勢。

快速發展階段：我國旅遊房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅遊地產的公司就超過兩百家，並且無論是房地產界還是旅遊業界內都十分看好未來我國的旅遊房地產市場。其中以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店近百家。旅遊房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。

旅遊地產，從某種意義上來説，它是一種經濟綜合體，它覆蓋了地產、度假、生活、休閒娛樂等各大方面。

從理論上來説，旅遊地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅遊景點地產，旅遊商業地產，旅遊度假地產，旅遊住宅地產。

主要是指在旅遊區內為遊客的旅遊活動建造的各種觀光、休閒、娛樂性質的、非住宿型的建築物及關聯空間；

主要是指在旅遊區內或旅遊區旁邊提供旅遊服務的商店、餐館、娛樂城等建築物及關聯空間；

主要是指為遊客或度假者提供的、直接用於旅遊休閒度假居住的各種度假型的建築物及關聯空間，如旅遊賓館、度假村、產權酒店以及用於分時度假的時權酒店等等；

主要是指與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物及關聯空間。

我國文旅地產主要集中在自然資源較好的區域，區域發展不均衡性明顯。海南、環渤海、長三角三大區域的項目數量最多，分別佔全國文旅地產總數量的21%、17%和16%；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區文旅地產發展也非常迅速；六大區域佔到全國文旅地產總數的78%，不同區域有其各自的特色標籤特徵。

截止至2015年底，據統計發現，我國文旅地產核心賣點仍為山地、湖濱和濱海等自然資源，三者分別佔全國文旅地產總數量的13%、29%、24%，合計達66%。隨着我國文旅地產同質化現象逐漸嚴重，客户黏性不足的問題已開始顯現。因此近年來純粹以自然資源（濱海、湖濱、山地）為賣點開發的項目已有下降趨勢——14年佔比78%，15年佔比64%。

一、主題旅遊地產先行，目的地體驗升級

主題旅遊地產是度假酒店旅遊地產的靈魂，以主題旅遊地產經營實現有序的和精緻的市場細分。將主題旅遊地產文化的各種元素融入到飯店的建築設計、環境裝飾、經營空間、服務過程、管理系統之中，形成凝聚於主題旅遊地產品牌中的產品新形象，也只有這樣經營主題旅遊地產，度假酒店旅遊地產的才是真正有價值和生命力。度假酒店旅遊地產的經營必須有準確的主題旅遊地產定位，一是規模的定位，一是功能的定位，一是風格的定位，還有就是特色的定位，然後通過主題旅遊地產環境與氛圍來展示主題旅遊地產。並且，不管是何種主題旅遊地產定位，都應該是從客人角度出發，能帶給客人獨特的度假感受，讓顧客獲得富有個性的文化感受，同時將服務項目融入主題旅遊地產，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得獨特而難忘的體驗。

二、 度假旅遊地產類型、層次、經營方式的多元化

市場經濟是自由經濟，由於經濟主體的多元化，必然帶來經營方式的多元化。

三、低碳生態化、智能化的發展趨勢

迴歸自然是現代都市人的夢想，而度假旅遊地產正是實現這一夢想的載體。所以在尊重自然的時，最大限度地保持原有地形地貌，創造出“尺度適宜與湖泊、海景為友，與山相鄰，融於自然”的景觀效應；在建築與裝飾上注重環境的營造、服務項目設計、功能生態佈局與空間的使用效率；強化低碳生態環保意識，如節能降耗：採用綠色建築、太陽能與建築一體化、分散與集中相結合的資源優化配置和循環利用、綠色交通及廢品處理、一次次性用品改造等。

調控持續、需求外溢、旅遊地產持續走強

盤點2012，《旅遊法》頒佈、十八大召開、系列利好政策助力旅遊及相關產業發展，無形中為旅遊地產的發展提供了一個廣闊的平台，也為旅遊地產可持續發展提供了堅實基礎和動力保證。展望2013年，旅遊地產在消費需求、政策管理、投資需求、發展方向、運營管理、經營方式六個方面將呈現以下態勢：

消費需求方面，國民已把休閒度假當作生活必不可少的一部分，度假旅遊市場在經歷了從療養康復到療養遊樂再到養老度假三個階段後，已經由一種概念上升到尋求產品與項目的支撐;

政策管理方面，房地產市場調控長期化已成為一個趨勢。房地產行業改變以往粗放的發展模式，以土地為王、資金為王的時代將逐漸轉變成為專業為王的時代。這對企業提出了更高的要求，也為新型的旅遊地產帶來發展機會;

投資需求方面，對於投資需求來説，由於國內投資渠道過少、其他投資產品的風險也較高，這使得更多的投資者將目光轉向不受限購影響的旅遊地產。對於改善需求客户來説，景觀優美、環境靜謐的旅遊地產滿足了其對生活的改善、養生的需求，且又兼具價值投資;

發展方向方面，旅遊地產文化化與主題化;健康依然是主旋律，度假產品多樣化;環城市度假設施更加適應家庭式短期度假需求;創新化和多樣化成為發展方向;

運營管理方面，旅遊地產開發商將更加關注營利模式、融資模式、組織管理、消費驅動、主題定位、規劃設計、營銷傳播、售後服務;

經營方式方面，旅遊地產機遇與風險並存，企業的專業運營是項目成功關鍵，將呈現經營長期化、合作多元化、運營組合化、服務精細化的特徵;

鑑於旅遊需求和消費需求的情況，以及相關產業對基本性地產建設、公共設施等方面的正面推動效應，將受到地方政府支持的預期，旅遊地產的發展空間廣闊，特別是在十八大“生態文明”與“美麗中國”的建設目標下，將進入一個嶄新的發展階段，並將持續走強。

傳統的樓市淡季――春節。根據發佈的2013中國主要城市春節期間樓市交易數據顯示，2月9日至2月15日監測的27個城市成交量，較去年同期普遍上升，在同比上漲的21個城市中，14個城市增幅超一倍，其中貴陽同比增幅高達2675%。報告稱，2013年春節期間(2月9日至2月15日)，從成交面積來看，重點監測的27個城市樓市成交面積較春節同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上漲的城市達21個，更有14個城市成交面積漲幅超過一倍。

其中，被曝出隱含巨大庫存風險的貴陽市，在春節迎來一波強勁反彈，同比漲幅最大。貴陽築房網預售備案數據統計顯示，春節期間貴陽共成交399套，同期的30倍。除此之外，温州漲幅其次達1433.33%。而在重點監測的北京、天津、上海、杭州、武漢、南京、廣州、深圳、成都、重慶等10大城市中，同比漲幅最大的為成都，成交面積較去年同期上漲227.78%。

一線城市中，除深圳春節期間只成交1套房，跌幅超九成外;上海成交41套，同比上漲158.82%，儘管成交數量不多，卻也是2010年來的最好成績;廣州網籤82套，同比上漲1.8倍。而受春節長假期間網籤暫停影響，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春節期間，尤其是正月初三之後，房源供應量和客户需求量明顯增多。

旅遊地產開發八大引擎資源類型

旅遊地產開發八大引擎資源類型是濱湖旅遊資源、濱海旅遊旅遊資源、温泉旅遊資源、地文景觀旅遊資源、主題公園旅遊資源、高爾夫資源、文化古鎮旅遊資源、會展商務資源。

旅遊地產的開發

旅遊和房地產是完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央遊憩區、商業步行街、 shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期；與商業地產結合的中央遊憩區、濱水休閒區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建築街區、 shopping mall 等，已經成為城市休閒餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅遊小城鎮開發及旅遊城市開發——這種將旅遊區域開發與城市經營全面結合的旅遊地產提升模式，已經出現，並逐漸走向流行。從旅遊的視角看房地產。認真思考旅遊與房地產之間的結合，能夠實現房地產的提升。

旅遊地產的開發這主要體現在以下幾個方面：

景觀設計：景觀是旅遊的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經具備非常成熟的專業技術。而房地產對環境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統框架內，若能借用旅遊業已經形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。

主題定位：旅遊項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產項目能夠借鑑的內容。

遊憩方式設計：遊憩方式設計中的很多理念與技術，在旅遊開發和房地產開發中是通用的。比如，情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產開發有實際的借鑑價值；居住、辦公等房產的過程化設計，休閒空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅遊開發有借鑑價值。通過塑造吸引力，增加遊客量、延長滯留時間、提升消費水平等遊憩方式設計和分析方法，對商業地產開發更是別具意義。

第一，旅遊地產活動營銷本身不能解決長期的發展問題，我們要把項目建立在長期的、可實施的項目上。

第二，地方經濟的發展需要多元化的產業支撐，旅遊需與產業結合，關注產業轉型、就業趨勢轉型等問題非常重要。

第三，金融服務業是催化劑。其實像麗江的發展，是有很多金融創新的東西在裏面。

第一，旅遊地產必須要有景觀、綠地、生態系統，如果沒有生態系統如何放鬆身心體驗自然。

第二，旅遊主題要嵌入藝術。我們看看歐洲、美國真正成功的項目，都是藝術家集中的社區。

第三，我們強調整個環境的塑造，還應包括着力打造社區舒適、新穎的生活方式

旅遊地產的產生始於法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的遊客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閒度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客户。今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閒別墅等已遍佈世界。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅遊房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅遊物業開發，並獲得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅遊房地產項目接踵而至。

北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅遊房地產項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。

2011年，隨着國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經火爆的傳統住宅市場成交表現逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。成為萬眾矚目的樓市新寵！

隨着國家對旅遊業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅遊地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。

城郊旅遊地產開發思路一：研究市場，項目定位準確。城郊旅遊房地產要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在產業與項目結構上的雷同，努力發揮項目的獨特優勢，將土地、人口、民俗、文化、環境等因素，圍繞功能和客户定位，整合到開發項目中去，培植獨特的優勢。

城郊旅遊地產開發思路二：根據項目具體特點，設計適合本項目發展的模式。城郊旅遊房地產的開發一定要開創自身的發展模式，不能照搬照抄，防止項目的雷同化，在人本服務、項目設置、建築特點、軟件配套方面要有自己的特色。

城郊旅遊地產開發思路三：複合產業業態設計。複合產業業態，將傳統的旅遊產業與商業、地產業、會展產業、運動康體產業、教育產業、創意產業、博彩業、農業、工業等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發項目的角色與目標，努力挖掘自身的優勢，利用恰當的商業措施與文化聯姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經濟效益。

城郊旅遊地產開發思路四：注重項目策劃和創意，提升項目的品牌含量。項目的規模與功能，佈局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

城郊旅遊地產開發思路五：重視景觀規劃，合理安排佈局。規劃是建設的龍頭，城郊旅遊地產項目必須統籌規劃、合理佈局、均衡布點、具備人本關懷，既着眼當前，又立足長遠，將旅遊房地產的開發效益與風景區生態環境保護、文化生態優化結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。

城郊旅遊地產開發思路六：商業運作模式設計多樣化、特色化。商業運作模式設計是開發城郊旅遊地產不可或缺的，運作模式設計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升城郊旅遊房地產的吸引核。

據媒體報道，在舉行的多地房交會上，旅遊地產異軍突起，從“配角”成為了“主角”，集體“搶客”，儼然成了“香餑餑”。在南京房交會上，外地項目甚至達到六成。數據顯示，旅遊地產已成為房企投資的新寵。2012年中國旅遊地產投資總額全年破萬億，旅遊地產項目超過3000個。2019年1月7日，中美華爾集團與菏澤市政府就單縣浮龍湖生態旅遊開發有關事項進行考察洽談。2019年2月，山東省菏澤市人民政府與中美華爾集團在京簽署戰略合作協議，攜手推進浮龍湖生態旅遊項目的發展。 ^[2] 

山東成武郜城水街作為旅遊地產項目，在城市功能上，郜城水街通過活水靈城、文化塑城、引旅強城、增綠秀城，讓成武縣更有品味、更有內涵、更有温度，提升了成武縣品質內涵。成為旅遊觀光的最佳所在地。 ^[3]  成武縣將城市建設與文化旅遊產業發展相融合，依託郜城水街等，深入挖掘“古郜成武、伯樂故里、孝賢之鄉”文化資源，做精做靚燈光秀和水景演出，全力打造“古郜成武、月光水城”旅遊品牌。 ^[4] 

2019年12月2日，中美華爾考察團來到成武縣進行投資考察，並結合成武縣的整體情況，考慮未來運營需求、業態品類引入等問題對該項目進行資源整合運營。 ^[5]  項目將重構成武縣實體零售業、文化產業和旅遊產業的生態圈和體驗鏈，將水街項目的發展深度嵌入城市發展、居民生活升級中，在豐富縣域服務功能、優化縣域綜合消費的過程中，為縣域建設貢獻自身獨特價值。 ^[6]