旅遊房地產

近年來，隨着旅遊消費的不斷增長和人們旅遊觀念的日漸成熟，我國旅遊業在經歷了初期單純以觀光為目的的發展階段後，度假休閒式旅遊正逐漸取代過去走馬觀花式的旅遊，成為旅遊消費的主流。人們開始不再追求花最少的錢，用最短的時間，玩儘可能多的景點這種浮光掠影、趕場似的旅遊，而是開始追求旅遊過程中高質量的休閒和享受，渴望身心徹底的放鬆。例如到風景秀麗的地方小住幾天，或到度假區修心養性一番，遠離喧囂的城市，在大自然中與家人同享天倫之樂。

人們旅遊觀念的改變和我國各種休假制度的相繼出台，為度假旅遊的發展提供了條件。此時的人們的旅遊方式正由觀光型向休閒度假型轉變。而旅遊市場的這一變化，又催生出一種旅遊邊緣產業——旅遊房地產，這一新型邊緣產業的產生對旅遊業發展將起到積極的作用。而且，這種旅遊邊緣產業已經開始走向房地產發展業市場的前沿地帶了。

目前旅遊房地產按其所有權和使用權的大小可分為幾種形態：一是分時度假（時權酒店），客户支付一定的費用就可以擁有一定時段的物業居住和使用權；二是產權酒店，產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人可以委託酒店管理公司或分時度假網絡進行管理，用於營業，獲取一定的投資回報(北京的金色假日產權酒店、快樂無窮大等)；三是主題社區或景區住宅，這類項目實際上是旅遊休閒設施和住宅兩大塊拼湊在一起，但前者不出賣產權及使用權給個人，後者實際就是商品住宅，可以購買完全產權（高爾夫、登山、滑雪運動度假村等）；四是房地產大盤或者新城區項目，由於開發面積很大或者周圍有需要保護或可以借力的生態環境，因此，就出現了不同於小區配套景觀的、大規模人為造景或者自然借景的開發項目。

與常規房地產項目比較，旅遊房地產具有以下鮮明特徵：

一是旅遊房地產具有高度的人性化內涵。倡導心情的釋放與自然屬性的迴歸是旅遊房地產的一大特性。而人本主義思想也成為旅遊房地產的核心價值觀。從旅遊房地產的功能屬性上分析，旅遊房地產更多的體現出了用建築陶冶人、尊重人的鮮明主張，如天津的諸多水景住宅、生態住宅、體驗住宅項目，將旅遊房地產的生態性、休閒性、娛樂性、體驗性元素進行了很好的借鑑與嫁接，使住宅的人本思想發揮到了極致。

二是旅遊房地產具有先進的規劃思想和多功能屬性。旅遊房地產與常規房地產的較大區別在於，他突破了住宅的單一居住功能，而使住宅成為多功能的生活載體，如部分地產項目營造出的水文化、河岸生活、園林文化以及各種會所配套設施等，這種多元化、多功能的社區物業組合，為住宅產業的旅遊性、休閒性蜕變創造了前提條件，也使業主的生活更加豐富多彩。

三是旅遊房地產具有較高的附加值。一般來講，旅遊地產往往具有幾大特點：第一，政府的形象工程和主要窗口工程;第二，具有一座城市的鮮明屬性和文化特色;第三，發展前景和市場預期非常看好，往往既具有居住功能又具有豐厚的商業投資品質。

四是消費的可存儲性和期權消費。旅遊房地產在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性(如養老型酒店)的消費權。時權酒店出售的便是每一個單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分佈於世界各地的度假村。例如，密雲“金海豚”的分時度假產權酒店的購買者不僅擁有其所有權或使用權，同時享有“亞洲酒店資源聯盟”所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅遊勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。在旅遊業的其他領域，一般是在當時當地購買或提前異地預定產品，而在當時當地消費，不存在儲存消費和期權消費。

五是消費檔次高。旅遊房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅遊房地產的消費者羣集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境，傳統的旅遊項目已不能滿足需求。傳統旅遊業中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區遊覽更是面向大眾推出的產品。

主要包括：旅遊景點地產、旅遊商務地產、旅遊度假地產和旅遊住宅地產。

旅遊景點地產：主要指在旅遊區內為遊客的旅遊活動建造的各種觀光、休閒、娛樂性質、非住宿型的建築物及關聯空間。旅遊景點地產是旅遊區旅遊活動得以順利進行的物質保證。隨着我國旅遊市場競爭的日益激烈，為遊客提供全方位的旅遊基礎服務成為景區景點制勝的不貳法寶。結合我國旅遊業的發展階段和發展趨勢可以判斷，目前我國的旅遊景點地產是旅遊房地產中需求最旺盛的亞類地產。

旅遊商務地產：主要指在旅遊區內或旅遊區旁邊提供旅遊服務的商店、餐館、娛樂城等建築物及關聯空問。旅遊商務地產是旅遊區旅遊服務的物質保障，是旅遊六要素中“吃、遊、購、娛”四大要素得以順利落實的關鍵因素。隨着我國旅遊業逐步向成熟階段過渡，旅遊商務地產需求在旅遊房地產總需求中所佔的比例將越來越大。

旅遊度假地產：主要是指為遊客或度假者提供的、直接用於旅遊休閒度假居住的各種度假型的建築物及關聯空間。它是目前世界各國操作的旅遊房地產，真正符合“旅遊”主題並且具有普遍市場價值的亞類地產。本亞類地產最突出的特點就是：買房者每年度假時自住或者出租給其他度假者並獲益。2005年我國有19.7%的城鎮居民外出休閒度假，按照全國城鎮居民5.4億人計算，目前我國休閒度假的市場規模已達到1.06億人次。按照全國城鎮居民第二居所7.33%的擁有率算，該休閒度假市場潛在的旅遊度假地產需求應該有每年777萬套次。從目前看，我國旅遊度假地產的需求還是很大的。

旅遊住宅地產：主要指與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物及關聯空間。旅遊住宅地產同旅遊六要素中的“住”要素緊密相連。結合我國旅遊業的發展階段和發展趨勢可以判斷，目前旅遊住宅地產是旅遊房地產中需求相對旺盛的亞類地產。

避暑避寒地產：主要是為規避天氣的寒暑，採取的候鳥式的生活方式，從而產生的第二地產形式。避暑避寒旅遊、避暑避寒經濟、避暑避寒產業等新概念都是隨着全球氣候惡劣的社會問題的激發下。從旅遊供給方面來看，避暑避寒旅遊是指：以避暑、消夏、避寒為動力，以避暑避寒旅遊資源及環境小氣候為依託，以良好的生態環境為依託為旅遊者開發、設計並最終吸引旅遊者的一種夏冬季旅遊產品。從旅遊需求角度來看，避暑避寒旅遊是指：以“異質”氣候為吸引力，以健身療養、消夏納涼、度假休閒等為目的的新生活方式。這種新的生活方式下誕生了如海南、貴州、雲南等區域的避暑避寒地產及地產經濟。

旅遊房地產是由旅遊+房地產而形成的房地產業，這種特殊房地產與傳統房地產開發相比，它有自己本身的特點：

一、這類項目常年居住的不多，因其產業是依靠旅遊而發展的，所以，在假期、旅遊季節則火爆，平時比較平淡，其後期的物業管理 則成為一個難點；

二、由於物業性質不同傳統房地產，這類項目提供的服務也不一樣，如餐飲、清潔等不同於普通小區；

三、由於服務對象主要是休閒度假的遊客，所以，這類項目不追求大面積，而配套設施則成為這類項目的重點，對外部環境的設計也講究得多。

從前期策劃到後期物業管理的全過程，旅遊房地產具有獨特的特點，而這些特點還需要長時間的歸納和整理並且系統化。

旅遊房地產的產生始於法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的遊客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閒度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客户。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閒別墅等已遍佈世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅遊房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅遊物業開發，並取得了可觀的收益。

中國的旅遊房地產業在20世紀八九十年代萌芽，沿海經濟發達地區搶得先機，大量的傳統房地產資金開始開闢新的領域，投向旅遊房地產開發。這為已經日趨飽和的傳統住宅領域尋找到了一個新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產泡沫破滅之後，房地產市場一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心。可近年來，海南的房地產業憑藉它那得天獨厚的海景風光將其中一部分空置房改造為旅遊物業，而且其旅遊度假式物業還擁有全國乃至全球的市場，這個市場潛力巨大。於是，旅遊房地產便成為海南房地產的主力，海南的房地產業也隨之出現了回暖的跡象。正如一位海南的房地產開發商所説：是旅遊房地產又給了海南的房地產一個春天。

在此感召下，各地的旅遊房地產項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店；位於秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海温泉酒店”（產權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內便售出產權客房近60套；還有位於深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委託經營與酒店經營者分享利潤，實現新的休閒置業方式。這樣的旅遊房地產開發例子在國正越來越多，其發展的空間也是越來越大。

目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅遊房地產項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港台頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業， 同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商。

如今，我國的旅遊房地產概念已經浮出了水面，市場運營已初露端倪，而且發展潛力巨大。同時，國家和地方政府相繼出台了一系列推動旅遊和相關產業發展的新的政策，不僅為旅遊業發展提供了可持續性發展的動力保證，而且也為房地產業營造了一個廣闊的發展平台。

面對旅遊房產業如此巨的大發展空間，各地房地產業和旅遊業應該發揮本地的風景優勢，以及結合其本身的文化、經濟、交通、區域發展等諸多有利條件來大力發展旅遊房地產業。在發展旅遊房地產業的同時我們也要保持一定的理性，以至於不讓風景旅遊區受到損壞和破壞。