按揭養老

由於房價高居不下，大部分人把積蓄都花在了購房上，經過半輩子的辛勞，步入晚年後，經濟情況捉襟見肘。因此，養老問題成為個人以及社會的難題。有什麼保險產品以讓這些有房的老人有充足的養老金安享晚年呢？據悉，上海正在研究一種新型的養老保險產品——“以房養老”，這種養老保險產品已經被許多國外的保險公司和金融機構所採用，推出了相關產品。 ^[1] 

“以房養老”也稱住房反向抵押貸款。用一句話概括，便是“抵押房產、領取年金”。投保人可以將房屋產權抵押給保險公司，與此同時，還可以繼續居住在該房屋內。在反向抵押時，投保人手中的房產將如何估值呢？這個具體金額將依據申請人的年齡、利率水平、所選擇貸款方案的種類、房產的價值等情況而定，而且這筆現金是免税的。雙方簽訂完抵押協議後，保險公司會按月支付一筆現金給投保人，直至其去世。那時，投保人的房屋將被保險公司收回，並進行出售、出租或者拍賣。

傳統的抵押貸款業務是一手交錢一手交抵押品，而以房養老的業務卻是反向操作，如同保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國，這最先被稱為“反向抵押貸款”。如此一來，屋主又可以拿到一筆可觀的養老金，又可以繼續使用房屋，不失為一個較佳的理財策略，這種以房養老補貼生活的另類理財經統稱為：“按揭養老” 。 ^[1] 

在加拿大、英國、新加坡等國家也有不少住房養老業務，而美國的抵押業務較成熟。

在美國，並非所有人都可以申請辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上並擁有房屋產權的老人，才有資格申請住房反向抵押。其次，根據聯邦住房管理局的規定，抵押的房屋必須是單户住宅。如果是多單元的住宅，那麼投保人必須居住在其中的一間內。換句話説，這套房屋不能全部租借給別人，投保人（屋主）必須也居住在裏面。

不過有保險的住房貸款也分為兩種。一種是聯邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款。這是經美國國會認可的貸款，其形式較為靈活。申請者可以儘可能長地生活在該住房內，不過只能在一定期限內得到分期貸款。另一種是放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機構辦理的，申請貸款者的資格不需要經過政府認可。屆時，金融機構可與申請者共同享有住房增值收益，不過，金融機構要求保留住房資產的25%-30%作為償還貸款的保證。

中國存在大量的“住房富人、現金窮人”，他們往往將一生的積蓄去購買住房，雖然成為了“百萬富翁”，但其每日的生活卻依然不寬裕。而以房養老的理念，填平了固定資產和流動資產之間的鴻溝，將其揉合成一體，得以相互轉換。上海保監局正在研究和以房養老有關的保險產品，這類產品的推出有望解決上海進入老齡社會後，部分家庭的養老問題。

在中國，倒按揭這一概念於2003年首次提出，近年來漸漸受到人們的關注。但至今，尚未有人嘗過鮮，那麼這個倒按揭業務究竟能拿多少期金呢？舉個例子來説，62歲的曾先生有一套現價150萬元的房屋。按我國男性人均壽命71歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年後房屋折損30萬元，房屋與土地增值預計20萬元，此時房屋價值為140萬元。另外，保險公司再扣除10年來的預支貼現利息，按年息8%計算後約為38%。最終的抵押價為86.8萬元。將這筆預期給付額分攤到10年中去，屆時，曾先生每月可以得到7233元。

國內一些保險公司在研究相關的以房養老產品，但由於潛在的技術原因、制度障礙以及市場尚未成熟，因而該計劃至今還在襁褓之中。

長江養老有關分析人士向記者透露，以房養老是一個很好的養老概念，但是從目前來看，實際操作中，還有一些制度障礙，比如説，房產轉移產權到保險公司的過程中過户的問題，遺產繼承的問題，而且在計算養老金給付的過程中，由於中國人還缺乏生命週期表，因此很難計算養老金給予的具體數額，保險公司風險較大。從目前嘗試的情況來看，一些商業機構利用信託方式推出以房養老的產品，還有一些開發商推出以房養老的樓盤，這些都為保險公司進入這一領域提供了思路。 ^[1] 

俗稱“逆按揭”的安老按揭計劃2011年07月11日終於出爐。由即日起，60歲或以上的長者，可將自住物業，抵押給銀行，每月收取生活費，至長者去世後，物業將變賣還錢給銀行，而按揭年利率為最優惠利率(P)減2.5釐。身兼按揭證券公司副主席的金管局總裁陳德霖指，隨着人口老化，料市場會陸續推出“銀髮”產品。

針對本港人口老化問題，按揭證券公司推出“逆按揭”的安老按揭計劃，與7間銀行簽約，當中包括永隆、中銀香港、南洋商業銀行及東亞銀行將即日起接受申請；至於交銀香港、渣打及永亨則將會在短期內推出產品。 ^[2]