房屋轉租

一 要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時，應注意以下事項：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同；

2、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業管理費由誰承擔；

3、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費用；

4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式 ，並要求出租方提供租金收據；

5、應對能否轉租做出約定；

6、要明確違約責任和違約的補償標準；

7、入住前檢查屋內傢俱、電器、其他設施的好損情況，並約定維修責任；

8、應對提前終止合約情況做出約定。

這些事項都是簽定房屋租賃合同時應注意的。

1、簽定租賃合同時一定要得到出租人（大房東）的書面同意；

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限；

3、合同中約定事項不能超過主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來的經濟損失只能找二房東要。

為規範和加強個人所得税管理，根據《中華人民共和國個人所得税法》及其實施條例的規定，現對個人取得轉租房屋收入有關個人所得税問題通知如下：

1、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬於個人所得税應税所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得税。

2、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得税時，從該項轉租收入中扣除。

3、《國家税務總局關於個人所得税若干業務問題的批覆》(國税函〔2002〕146號)有關財產租賃所得個人所得税前扣除税費的扣除次序調整為：

(1)財產租賃過程中繳納的税費；

(2)向出租方支付的租金；

(3)由納税人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

(4)税法規定的費用扣除標準。

當前，一些納税人出於謀利或者其他目的，將所承租房屋轉租給第三方賺取租金差價的情況時有發生，針對這類現象，國家税務總局按照現行個人所得税有關政策規定，對個人轉租房屋取得的租金收入如何徵收個人所得税，作了明確規定。考慮到個人轉租房屋所支付的租金是財產租賃所得的成本，《通知》明確規定，轉租房屋所支付的租金允許在個人所得税前扣除。同時，為便於管理和堵塞漏洞，要求納税人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據，否則，不允許扣除租金。

此外，為便於政策銜接，對財產租賃所得個人所得税前扣除税費的扣除次序問題也重新進行了明確，即：在計算財產租賃所得個人所得税時，應首先扣除財產租賃過程中繳納的税費；其次扣除個人向出租方支付租金；第三扣除由納税人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；最後減除税法規定的費用扣除標準，即經上述減除後，如果餘額不足4000元，則減去800元，如果餘額超過4000元，則減去20%。

國家税務總局的這項規定不僅規範了税收政策，減輕了個人承租房屋再行轉租的税負，同時規範了税收管理，有利於減少税收流失。

1.租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

2.租賃期限六個月以上的，應當採取書面形式，當事人不採取書面形式的，視為不定期租賃。

3.承租人經出租人同意，可以將租賃物業轉租給第三人，原租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

4.出租人出售租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買的權利。

5.房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續，辦理備案需要提交的資料：

（1）房地產權證書或者其他合法權屬證明；

（2）出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記註冊證明；

（3）房屋租賃合同。

有下列情形之一的房屋不得轉租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內擅自搭建的；

3、預租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不擅自轉租。

承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意願，有問題，雙方要共同討論。