房地產行紀

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根據《合同法》的有關規定，行紀是行紀人以自己的名義為委託人從事貿易活動，委託人支付報酬的活動。行紀人處理委託事務支出的費用，由行紀人負擔。在形式上行紀與自營很相似，但是經紀人並未取得交易商品的所有權，他是為了委託方的利益而進行活動，作為經紀人僅僅是得到委託人給他的佣金。行紀活動的服務內容較深，經紀人擁有的權利和承擔的責任也較重。在通常情況下，經紀人與委託人之間有長期固定的合作關係。所謂以自己的名義開展業務，是指當行紀人與第三人開展交易時，行紀人無須告訴該第三人自己的委託人是誰，也無須告訴第三人自己與委託人簽訂了行紀合同，只要告訴第三人自己的姓名或者名稱即可。第三人也無權過問行紀人的委託人是誰，亦不得以行紀人與委託人的行紀合同成立與否，而決定其與行紀人的交易行為的效力。因此，《合同法》規定：行紀人與第三人訂立合同的，行紀人對該合同直接享有權利、承擔義務。第三人不履行義務致使委託人受到損害的，行紀人應當承擔損害賠償責任。在傳統的理論中普遍認為，行紀只能使用於動產，如貿易、典當、拍賣中，隨着房地產中介服務的範圍不斷拓展，行紀也逐漸應用在不動產領域中，如房地產包銷。

我國對經紀活動的定義相對較廣泛，但不同的行業有不同的特點，特別是對代理行為的界定，應針對不同的情況區別對待。

當房地產經紀人從事房地產行紀活動時，經紀人常常被稱為行紀人。 ^[2] 

房地產行紀人的主要權利包括如下幾項。

（1）房地產行紀人有權依據有關法律規定或者約定，要求得到報酬和手續費等。

（2）房地產行紀人實施行紀行為時，以自己的名義而非以委託人名義介入買賣活動，這被稱為行紀人的介人權。

（3）當委託人無故拒絕受領房地產行紀人依其指示所購房屋並拒付報酬、費用時，經過催告後，行紀人有權將房屋留置。

房地產行紀人的主要義務如下。

（1）遵從委託人指示的義務。

（2）房地產行紀人佔有委託物的，應當妥善保管委託房產。

（3）及時報告的義務。法律規定的有效期限是不管每月天數的不同的。權利人在設定合同的期限時應該考慮到每月天數不一樣，有28、29、30、31天的情況。有效期包括休息日。但是當到期日是休息日時，就會涉及推遲至工作日的情況。

1．房地產行紀與房地產信託的不同 ^[3] 

房地產信託實質上一種管理財產的法律關係，在此項關係中，一方擁有房屋財產所有權，同時負有為另一方利益使用該房屋財產的義務，該房屋財產稱信託財產。成立房地產信託有房屋財產授予人(信託人)、受託人和信託受益人三方主體。

房地產行紀關係與房地產信託關係的區別如下：

（1）房地產行紀關係屬於合同關係，房地產信託屬於房屋財產管理關係，類似於用益物權管理。

（2）房地產行紀合同只有房地產委託人、房地產行紀人雙方，而房地產信託有房地產信託人、受託人和信託受益人三方當事人。

（3）房地產行紀不以房屋財產交付為成立要件，而其委託人的房屋財產所得利益歸委託人享有；而房地產信託以房屋財產交付各受託人為成立要件，且取得房屋財產所生利益的是受益人，而非房屋財產授予人。

2．房地產行紀與房地產代理的不同

房地產行紀與房地產代理都是發生於三方當事人之間的關係，並且都是為他人活動，這是兩者相似的地方。不同之處是，房地產代理行為在交易時房地產經紀人以被代理人名義與第三方交易，交易活動中的法律責任、經濟風險由委託人承擔；而房地產行紀行為，交易時房地產經紀人以自己的名義與第三方交易，交易活動中的法律責任、經濟風險由行紀人自己承擔，委託人並無直接權利義務關係。

3．房地產行紀與房地產居間活動的不同

房地產居間中，由於房地產經紀機構是以自己的名義為交易雙方提供交易機會，促成他人之間的房地產交易，它自己並不直接進行交易，純粹起一種提供信息、牽線搭橋的作用，所以它基本上不承擔交易行為的經濟風險。而在包銷活動中，不管標的房地產是否能按包銷合同所約定的價格售出，房地產經紀機構都必須向房地產業主支付全額房款。這其中潛在的巨大經濟風險完全由房地產經紀機構承擔。不管房地產經紀機構是否以自己的名義與第三人從事房地產交易，其實質上已成為直接進行房地產交易的一個主體。