房地產按揭貸款

1．先存後貸。按揭貸款是以房地產開發商收到業主30%以上的款項基礎上，銀行才能負責提供個人(或單位)購房款項的一部分。個人只有按規定存足首期付款的額度，才能取得銀行的貸款。按揭貸款價值比等於貸款金額除以房屋單位售價。習慣上採用將其價值乘以10，變成以按揭多少“成”來表示。如果按揭貸款價值比是o．7，乘以10後為7，則叫按揭7成，表示按揭人可以向按揭銀行貸款房價的七成。比如房價是10萬元，銀行按揭可貸得7萬元，而其餘三成房價由按揭人動用積蓄或用其他方法籌款。 ^[1] 

2．存貸掛鈎。即存款用途與貸款用途相一致，專款專用．銀行收到業主購房付款後，監督開發公司保證工程質量，按期完成商品房建設工程。 ^[1] 

3．抵押加保。業主向銀行申請商品房抵押貸款，除要提供住房物權抵押外，還要求房地產開發商同意做貸款的擔保人。同時，貸款行、業主和房地產開發商三方共同辦理抵押登記、公證、物業保險等手續。在這裏，房地產開發商既是售房人及按揭人的擔保人，又是按揭權人的部分代理人，向需按揭購房者宣傳介紹按揭貸款購房價值比、按揭年限及與按揭年限相應的按揭利率和月供辦法等按揭條件狀況。除此以外，還有些房地產商接受按揭權人的委託，代為簽訂按揭合同的手續、按揭合同公證、申領房地產權證書等代理手續。 ^[1] 

在中國住房商品化進程中，商品房貸款在抵押之外再加擔保，對銀行回收貸款和業主購房，房地產開發商銷售均能起到“雙保險”的作用，有彼此間的約束和安全感。 ^[1] 

4．整借零還。業主在向銀行申請抵押貸款時，銀行在審核其條件、手續符合的情況下，根據規定比例向借款人提供購房款，幫助借款人實現購房消費，業務的還款則分期逐步償還。 ^[1] 

我國的房地產按揭貸款主要有三大類型，它們是房地產開發抵押貸款、單位住房抵押貸款和職工購建房抵押貸款。 ^[1] 

1.房地產開發抵押貸款 ^[1] 

房地產開發抵押貸款是房地產開發企業以其擬開發的土地使用權或房屋產權作抵押向銀行取得的貸款。一般來講，此類貸款年限不長，類似流動資金貸款性質。 ^[1] 

2.單位住房抵押貸款 ^[1] 

單位住房抵押貸款是以支持住房制度改革，提高住房資金使用效益為目的，由金融機構向單位發放，專門解決建造住房或購買住房的用途的貸款，通常可分為集資合作建房貸款、房管單位貸款和房改單位貸款。 ^[1] 

3.職工住房抵押貸款 ^[1] 

職工住房抵押貸款是指銀行向城鎮職工提供的用於購買、維修、改造住房的貸款。在我國流行的職工住房按揭貸款的種類很多，通用的是先存後貸或存貸掛鈎的住房儲蓄和住房貸款型、抵押加保型、整借零還型以及公積金加保型等四種。 ^[1] 

第一種是購房人必須先存足一定數額的住房儲蓄並存足一定期限才能取得住房貸款申請資格，其存款用途與貸款用途是一致的，都是為了購房。 ^[1] 

第二種是職工以住房作抵押來申請貸款，必須由其所在單位出面擔保。 ^[1] 

第三種是帶有分期付款性質的住房抵押貸款。 ^[1] 

第四種是職工動用本人及其直系親屬儲存的住房公積金作為償付借款本息來源的住房抵押貸款。 ^[1] 

房地產按揭貸款業務是國際上銀行均開辦的業務，是讓銀行成為房地產開發商的融資後盾。按揭也是商品房抵押貸款，是房地產信貸業務的主要形式之一。銀行要求借款人以擁有的房地產作抵押而向其提供貸款。 ^[1] 

房地產按揭貸款與抵押貸款都是為了得到較大數額的債務資金而設立的活動，並且當事人雙方都必須依照國家法律和地方法規訂立書面合同，經公證後進行產權登記。債務人依約完成還貸本息後，還必須依照規定註銷產權限制登記，才能恢復或者取得產權權益。債務人不能依約歸還貸款本息的，債權人都須通過法律得以實現債權。

但是，房地產按揭貸款與抵押貸款是不相同的。抵押貸款是債務人將自己擁有的房屋所有權以及土地使用權作為還款的保證；而按揭貸款購房是按揭人將自己非按揭的房屋作為“按金”，向按揭權人租用按揭房屋，因此，債務風險承擔手段都不相同。

其次，抵押貸款的目的是為了取得貸款，資金可以自由運用；按揭貸款的目的是為了購房，不能移作他用。房地產按揭貸款和抵押貸款的債務參與人不同。抵押貸款是借貸雙方參與，按揭貸款必須三方即售房人、按揭人和按揭權人均參與。按揭人必須與售房人訂立房屋買賣合同並付了非按揭房價款後才能與按揭權人訂立按揭購房貸款合同。

最後，房地產按揭貸款和抵押貸款審查債務人資信重點不同，抵押貸款債權人審查的重點內容是抵押物——房屋權屬狀況，側重於房屋的質量及權屬，這是因為抵押權人風險大。而按揭貸款的審查側重於按揭人的資信狀況，也就是每月支付能力及其穩定性，這是因為按揭權人承擔風險小。

銀行提供按揭貸款需要幾個方面的配合，具體程序為： ^[2] 

第一步，銀行與發展商簽訂按揭貸款合作協議書，銀行(抵押權人)承諾在特定條件下向發展商的客户提供貸款，由客户(抵押人)將所購房產抵押給銀行。發展商向銀行提供擔保，保證當客户(抵押人)在借款到期無力償還銀行貸款時，將代客户(抵押人)向銀行償還貸款。

第二步，發展商與購房客户簽訂房屋買賣契約，並在簽約後到房管機構市場管理處辦理買賣登記手續，因為只有辦理完了登記手續才具備向銀行提出貸款的先決條件。

第三步，申請按揭貸款的客户按照銀行的要求向銀行提出申請，呈遞銀行規定的各種文件，並且履行了按揭貸款須知的義務，例如付清應該自付的那筆房價款。

第四步，銀行對申請人的條件予以審查，對合格者予以批准，並與之簽訂抵押貸款協議。

第五步，銀行經辦人與被批准的申請人一起持抵押貸款協議書和房屋買賣契約到房管部門產權產籍處辦理抵押登記手續。第六步，抵押登記手續辦理完畢，銀行向貸款人放款，直接將貸款撥入發展商在銀行開立的賬户內，並通知發展商。發展商收到此筆款後，視為購房人已交足房價款，給購房人開具房款發票。

借款人(抵押人)在銀行同時開立還款賬户，根據抵押貸款協議書之規定，按期向該賬户還本付息，直至全部還清貸款，再與銀行經辦人一起辦理解除抵押手續。

通常按揭申請人提供的抵押都是在建中的物業，也即期房，尚沒有產權證，通行的做法是期房抵押登記後，預售契約由金融機構佔管。這時的抵押登記僅是預售契約的抵押登記，也即期得房產權益的抵押登記。所以等房屋全部竣工後，發展商先辦理完大產權證，然後將大產權證分割成若干個小產權證，再辦理抵押登記，這時的抵押登記才是真正的產權抵押登記。所以，金融機構不見得拿到了預售契約就萬事大吉了，重要的不是替借款人保管合同， 而是及時辦理完抵押物的產權抵押登記。