房地產供給

從微觀經濟角度來看，房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上願意而且能夠租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品（俗稱增量房），也包括過去生產的存貨（俗稱存量房）。在現實經濟生活中，新增商品房供給又包括銷售的現房和期房（達到一定標準的預售房）。在商品房供給中以供給方式劃分，又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種。

從宏觀經濟角度來看，房地產供給是指房地產總供給，即在某一時期內全社會或某一地區內房地產供給的總量，包括實物總量和價值總量。

房地產供給要具備兩個條件：

一是出售或出租的願望，這主要取決於價格為主的交易條件；

二是供給能力，這主要取決於房地產開發商的經濟實力和經營管理水平，兩者缺一不可，但在市場經濟條件下，以價格為主的交易條件是主要的。

房地產商品是一種特殊商品，所以房地產供給具有自身的一些顯著特點。

城市土地是指作為城市房地產基礎的土地，它的供給分自然供給和經濟供給兩類，自然供給是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是剛性的。經濟供給是指在自然供給基礎上土地的開發利用和多種用途的互相轉換。土地的經濟供給，由於受自然供給剛性的制約，其彈性也是不足的。因此，從總體上説，城市土地的供給是有限的、剛性的。 中國城市土地屬於國家所有，國家是城市土地所有權市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場。

房地產供給的這一特點，決定了其受土地供應量、供應方式和供應結構的制約特別明顯。國家把住土地供應的龍頭，便可以達到有效調節房地產供給總量和供給結構的目的，因而土地供應也就成為政府實施宏觀調控的重要手段。

房地產供給一般分為三個層次，現實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態變化的。

現實供給層次是指房地產產品已經進入流通領域，可以隨時出售和出租的房地產。通常也稱其為房地產上市量，其主要部分是現房，也包括已經具備預售條件的期房。房地產的現實供給是房地產供給的主導和基本層次，它是房地產供給方行為狀態，並不等於房地產商品價值的實現。房地產商品價值的實現取決於供給和需求的統一。

儲備供給層次是指房地產生產者出於一定的考慮將一部分可以進入市場的房地產商品暫時儲備起來不上市。這是生產者的主動商業行為，與人們説的空置房是有區別的，空置房主要是指生產者想出售而一時出售不了的房地產商品。

潛在供給層次是指已經開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產產品，還包括一部分過去屬於非商品房地產，但在未來可能改變其屬性而進入房地產市場的房地產產品。

認真分析房地產供給的這三個層次，對於科學地把握供給狀況和預測未來供給都具有重要意義。

房地產商品的生產週期長，一般要二、三年，甚至數年。較長的生產週期決定了房地產供給的滯後性，這種滯後性又導致了房地產供給的風險性。即使房地產開發計劃是可行的，但在數年後房屋建成投入市場時，也可能因市場發生變化，而造成積壓和滯銷。因此，科學地預測市場供求變化趨勢，對開發商投資決策極為重要。

房地產供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。

所謂特短期又稱市場期，是指市場上房地產生產資源固定不變，從而房地產供給量固定不變的一段時期。

所謂短期是指在此期間，土地等房地產生產的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期。因此所謂短期是可以對房地產供給產生較小幅度變化影響的一段時間。

所謂長期是指在此期間，不但房地產行業內所有的生產要素可以變動，而且可以與社會其他行業的資本互相流動，從而是對房地產供給產生較大幅度影響的一段時期。在長期內，土地供應量變動，房屋供應量變動更大。

影響和決定房地產供給的因素是多方面的，主要有以下因素：

房地產市場價格是影響房地產供給的首要因素，因為在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定房地產開發企業有否盈利和盈利多少。一般而言，當價格低於某一特定水平，則不會有房地產供給，高於這一水平，才會產生房地產供給，而且供應量隨着價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。

土地價格是房地產成本的重要組成部分，中國城市中土地費用約佔商品房總成本的30%左右。土地價格的提高，將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會採用兩種可選對策：一是增加容積率，使單位建築面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上升，從而有利於增加房地產供應。二是縮小生產規模和放慢開發進度，從而會引起房地產供給的減少。

城市房地產的供給能力，在很大程度上取決於能夠供給城市使用的土地數量。一般來説，一個國家經濟發展水平越高，特別是農業生產力越高，則可提供給城市使用的土地就越多。換言之，城市土地的供給水平必須與經濟發展，特別是農業發展水平相適應。改革開放以來，中國農業發展迅速，為城市土地的擴大創造了條件。但也應看到，中國人多地少，人地矛盾十分尖鋭，對於不恰當地過多佔用耕地，必須加以制止。

由於房地產的價值量大，開發建設需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機構開發貸款的支持，據統計房地產開發資金中直接和間接來自銀行貸款的約佔60%，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產供給的影響極大。若貨幣供應量緊縮，對企業的開發貸款減少，建設資金緊缺，必然導致房地產供給量下降；反之，當貨幣供應量擴張，對企業的開發貸款增加，建設資金充裕，則房地產供給量上升。同時，房地產開發貸款利率的高低也會對房地產供給帶來重大影響，若銀行的貸款利率提高，會增加利息成本，在銷售價格不變的情況下勢必減少利潤，影響其開發積極性，導致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調節房地產供給的重要因素。

税收是構成房地產開發成本的重要因素，我國各種税費約佔房地產價格的10%~15%。如果實行優惠税收政策，減免税收和税收遞延，就會降低房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給增加，會提高開發商盈利水平，從而吸引更多的社會資本從事房地產開發，最終會增加房地產的供給量。反之，若增加税費，則會直接增加房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給減少，會降低開發商盈利水平，使開發商縮小其投資規模，甚至將資本轉移到其他行業中去，從而會導致房地產的供給量的減少。

建築材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建築陶瓷等，其供應能力是制約房地產開發規模和水平的物質基礎。建築能力包括建築技術水平、裝備水平、管理水平以及建築隊伍的規模等因素，是決定房地產供應水平的直接因素。改革開放以來，中國建材工業和建築業有了長足的發展，技術水平、裝備水平、管理水平及職工隊伍素質都有很大的提高，建築材料供應能力和建築能力基本上已能滿足房地產生產的需要，但近年來也出現建築材料供應緊張的狀況。所以，房地產供給水平也必須與建材的供應能力相適應。

這種預期包括對國民經濟發展形勢、通貨膨脹率、房地產價格、房地產需求的預期，以及對國家房地產信貸政策、税收政策和產業政策的預期等，其核心問題是房地產開發商對盈利水平即投資回報率的預期。若預期的投資回報率高，開發商一般會增加房地產投資，從而增加房地產供給；若預期的投資回報率低，開發商一般會縮小房地產投資規模或放慢開發速度，從而會減少房地產供給。