房地產中間商

按照中間商在房地產流通過程中是否擁有商品所有權，可將中間商分為房地產經銷商和房地產代理商兩種。

房地產經銷商也稱中間商，是指在房地產商品買賣過程中，擁有商品所有權的中間商。因為他們擁有商品所有權，所以在買賣過程中要承擔經營風險。中國的房地產經銷商往往兼有批發和零售兩種作用，由他們批租土地，由建築企業投資建設房地產或大批量購置房地產，再批量委託房地產代理商銷售或出售給團體客户，同時，也向個人消費者銷售商品房。

房地產代理商又稱房地產中介，是指接受房地產開發商或經銷商委託，從事房地產銷售業務，但不擁有商品所有權的中間商。

代理商為房地產開發商或經銷商尋找客户，介紹房地產，提供諮詢，促成房地產交易。成交後，代理商向交易雙方或一方(多為賣方)收取一定數額或比例的佣金。

隨着中國房地產市場的發展，房地產代理商在房地產交易中的作用越來越突出，這是由房地產銷售的特點和房地產代理商自身的特點所決定的。

首先，房地產的經銷具有高度複雜性，需要大量資金，雖然具有高回報性但也具有高風險性。而房地產代理商不需要事先購買房地產的所有權，不需要大量資金和銀行信用，市場風險小。

其次，房地產代理商在長期的代理業務中，掌握了大量專業知識，有豐富的推銷經驗。尤其是他們結交廣泛，信息靈通，能很好地完成銷售任務。

房地產代理商又分為房地產代理企業(或代理機構)和個人代理商兩種。前者是由多人組成的、具有法人資格的企業機構；後者是指從事中介代理的個人，又稱經紀人。

①房地產代理企業。房地產代理企業是指受房地產開發商或經銷商委託，簽訂銷貨代理合同，在一定區域內代銷房地產的中間商。商品銷售後，按銷售額的一定比例提取佣金。

②經紀人。這是指個人代理商，他們不擁有房地產的所有權，只是為買賣雙方牽線搭橋，成交後，提取一定比例的佣金。 ^[1] 

房地產中間商一頭連接着開發商，一頭連接着消費者(客户)，它是房地產開發商和消費者之間的紐帶和橋樑，在房地產交易中承擔着重要職能。房地產中間商的主要職能有以下幾方面。

產品銷售是房地產中問商最基本的職能。房地產中間商接受房地產開發商的委託或購進房地產並及時地銷售出去，從而實現房地產商品的價值，滿足消費者需要。

房地產中間商承擔了房地產的銷售任務後，就要開展各種促銷活動，開展廣告宣傳、舉辦講座、郵寄宣傳品、接待來訪者、開展促銷活動等。這些促銷措施不僅能有力地促進房地產開發商的產品銷售，還有助於提高房地產開發商的知名度，樹立房地產開發企業的形象。

房地產交易是一項複雜的工作，房地產中間商由於具備豐富的專業知識和經驗，可以為消費者購房提供各種諮詢，還可以為房地產開發商提供相應的諮詢服務。

房地產投資和交易的資金數額巨大，經銷商從房地產開發企業訂購了房地產，也就是為房地產開發商提供了資金幫助；房地產中間商還可以利用自身良好的資信，幫助房地產開發企業向銀行爭取貸款；還可以幫助消費者融通資金。

房地產的價值高、投資數額大，經營風險也大。經銷商購買了房地產的同時，也就承擔了經營風險。

房地產經銷商在銷售業務活動中，接觸面較廣，能廣泛地收集信息，能為房地產開發商和消費者提供有關商品和市場方面的信息。這樣可以促進房地產開發企業按需生產，也可以更好地滿足消費者的需要。

房地產銷售出去以後，需要開展各種售後服務工作。如房屋的維修、公共建築的配套等。搞好售後服務工作，有利於提高消費者的滿意度，樹立良好的企業形象，增強企業的競爭力，而很多售後服務工作是靠中間商配合來提供的。 ^[1] 

中間商作為社會分工的產物之一，它得以存在與發展的基礎是它在產品分銷中起着生產者難以替代的作用。同樣，房地產中問商在房地產商品流通過程中也起着相當重要的作用。具體表現在以下方面。

中間商對社會最直接的貢獻是使商品所有者與消費者的交換變得簡單，使商品的流通效率提高。如果沒有房地產中間商，所有的房地產所有者都將不得不採取直接租售的方式，每一個開發商都必須和所有的潛在消費者見面並與消費者發生交易，流通過程極為複雜，而消費者為了購房則不得不到每一個房地產所有者處去挑選比較，這將浪費消費者大量的精力，若在所有者與消費者中有中間商存在，交易活動就變得簡單得多。

房地產中間商由於更接近消費者，在營銷方面能夠為企業更有效地完成相應的營銷職能，進行市場調查，發佈房地產廣告，進行促銷活動。另外，中間商還可以使房地產進入新市場，比如上海的房地產要賣給海外的消費者，就一定要通過當地的房地產中間商來協助完成銷售；深圳的開發商欲建一個專供香港市民居住的小區，也需要使用香港的房地產中間商來提供信息並代理租售。

房地產商品不同於一般的商品，其具有異質性，也就是説每個公司開發的房地產都不相同，即使同一公司在同一小區開發的房地產也因樓層、朝向、房型等的不同而各不相同，再加卜-房地產價值量巨大，價格水平也各不相同。消費者自己去購買或租賃一套稱心如意的房子，將花費難以計數的精力，結果還常常不盡如人意。但若消費者通過房地產中間商進行選購或租賃則情況大不相同。由於房地產中間商掌握大量房地產信息，能夠迅速從成千上萬的房地產中挑選出符合消費者對地段、價格、房型等要求的樓盤供消費者篩選，並可以以房地產專家的身份為消費者提供參考意見，幫助消費者找到稱心如意的房地產。

房地產中間商最瞭解房地產市場情況，知道哪些房地產暢銷，哪些房地產滯銷，為什麼暢銷，為什麼滯銷。這樣可以及時把信息反饋給房地產開發商，使開發商能根據市場需求規劃、設計、建設房地產，避免開發中的盲目性。 ^[1]