張家鵬

張家鵬 ^[3]  出生於1977年2月，曾就讀北京大學哲學系，之後獲新加坡南洋理工大學工商管理碩士學位，

2013年10月起就讀長江商學院EMBA課程。現任RET睿意德房地產諮詢機構執行董事，中國商業地產圓桌會秘書長。

張家鵬現任《福布斯中文網》、《財經網》、《地產》、《中國經營報》等房地產主流媒體特邀專欄作家。

並在清華大學、英國皇家房屋經理人學會、亞太商業不動產學院等機構擔任講師。

曾發表著名文章：

有多少“鬼城”被誤讀？

誰殺死了百貨業？

瀋陽，泡沫之下是否還有啤酒？

與100位創業者的對話,等受到廣泛關注。

1996年，張家鵬創辦嘉朋體育 ^[5]  。

在參與創辦RET睿意德之前的2002年起，他曾於DTZ戴德梁行有過10年的不凡經歷，為公司在中國的新業務發展做出貢獻，從市場顧問做起，之後歷任高級經理、助理董事、華北區董事，被快速擢升至DTZ戴德梁行中國區董事，時為公司最年輕的高階主管。 ^[4] 

2012年，創辦RET睿意德 ^[6]  ，

2015年，進入互聯網投資，張家鵬創辦控股雲貓智管、樂鋪、中商數據等企業 ^[6-7] 

2016年1月，張家鵬率樂鋪完成數千萬人民幣的PreA輪融資，領投人是經緯中國 ^[7]  。

2017年 ^[8]  2月 ^[8]  ，張家鵬樂鋪獲A輪及A+輪融資數千萬美元 ^[8]  。

2018年，國內地產百強名單中，有80%是睿意德的合作伙伴。 ^[6] 

代表作品(3張)

《商業地產真相》 ^[4] 

與張家鵬面對面，發現他是一個記者們會喜歡的那種受訪者：邏輯清晰，回答有料，佐證明朗。張家鵬曾經是行業暢銷書的作者。

《商業地產：不一樣的思維與答案》 ^[4] 

而記者採訪他的時候，他的新書正在熱銷，他在書的序言中寫道：“看不見的東西最重要”，採訪中他説“如果人這個世界的尺度，那麼尊重人就是最重要的事”，他的話讓人受用不已。

《商業地產案例課》 ^[4] 

張家鵬談的最多的是商業地產，而不是公司，他只是希望未來RET睿意德能成為一家由華人掌舵的國際地產顧問公司，他説這是RET睿意德人共同的夢。 ^[9] 

品牌商家歷史年限越長，對事物的認知度就越高，以至於對選址的要求更苛刻。多品牌都有自己專業的選址開店標準，如果物業配對不合適，契合度就很難。

商業項目的租售被爭執了很久，多數人會拿通行標準做定義，但中國市場租金和售價之間的比值背離得太遠。新光天地項目如果説它是成功的，最根本的一點就是團隊，細分的話還包括時機，以及在推廣和執行策略上做得得體。大家一提到購物中心，首先都會想到有哪些品牌，然而，未來的購物中心，它的空間（場所感）一定更重要。在招商時，你會看見很多項目，有在打大眾媒體的廣告，可能是想賣商鋪的，實際上，真正招商是要走窄眾路線的。

中國購物中心在快速發展過程中應該是有不少問題的，也有很多發展是受到了前一波的激勵，比較衝動地進入到了這個行業，但最後發現可能和自己想象的不一樣：

（1） 主觀趨高的情結。開發商大多會覺得他進入商業地產，就説明他是成功的，他在這個行業裏要做到最好，但實際上永遠是，你站在這個行業想另一個行業，都容易把另一個行業想得簡單，因為你不知道里面的細節。實際上地產和商業地產是兩個行業，商業地產更偏商業特質，進入之後他會覺得自己拿了一塊很好的地，要做最高端的定位，再加上自己在那個城市裏，這些決策人，我們都説是金字塔尖的人羣，他覺得城市裏應該有高端的東西，人們都有高端消費的需求，這樣一個主觀趨高的情結就造成了一個問題。

（2） 對商業地產產品規劃不夠重視。做招商，首先你要了解你的目標客户需求的是什麼條件，你做市場營銷，從產品主義上升到市場營銷，最根本就是要了解你的目標客户，但我們看到不少開發商仍然是站在一個商場想他那個項目，然後匆忙建起來，再去對目標品牌，結果發現它的種種構思和品牌想要的不一樣，而且品牌之間的需求又是千差萬別的，這就造成在中國很多項目處在好的位置，但是是不可用的產品，招商可實現性不強，這是很大的問題。

（3） 最大的問題還是心態。心態的最根本在於，大量開發商是從住宅轉向商業地產的，這兩個市場截然不同，甚至有點水火不容，為什麼呢？第一，住宅市場一直是賣方市場，買房子是要走後門、批條子的，但你進入到一個商業市場，是一個非常不平衡的買方市場。

物業返租是開發商不得以的選擇，是國情下的不得以的選擇。

（1） 開發商返租是因為需要快錢，資金迴流。至於開發商做商業地產，從客觀規律來説最好是隻租不售。但是開發商做開發是一盤生意，馮侖説了一句話叫“保命事大，失節事小”，開發商得先保住命。但説到開發商自己持有的問題，沒有能力怎麼持有?返租是一個不得以的選擇，誰都懂，開發商必須得先保證安全，或者保證公司的持續發展。

（2） 一個國情的選擇，中國的租金跟售價之間的比值太懸殊，二線城市的商鋪可能租三塊錢不到，一平米能賣五萬塊，你從靜態看，幾十年的租金才能折成一個當下售價的單價，開發商為什麼持有?還要擔未來運營的風險，還要操那麼多心。所以市場有這個基礎，然後開發商是這個階段，那香港當年也賣，香港當年在中環的環球廣場，全是菲傭聚集的地方，那也是因為鴻基把它賣散了，全是小店小鋪換錢的，人們搞雜貨的，那就在中環，都有這個階段，開發商必須先保命，如果從開發商本身來看，就是這麼一個應景的事，但從客觀來看，不是最後的選擇。

在人們通常內在意識中，都認為可見的東西才是實在的，不可見的都是虛無，不及實在來的重要。但實際我們稍加思考便會理解，世界上似乎都是由看不見的“虛無”在主宰着可見的“實在”。比如，我們的軀體可見，但是在受看不見的思想指揮；我們的行為可見，是在受着看不見的文化在約束；又比如計算機的硬件可見，是受看不見的軟件程序在控制，如果沒有這些軟件存在，硬件就與一堆廢金屬無異。

在中國商業地產行業，正是人們過於看重“看得見”的，忽略“看不見”的，才造成了供需結構錯位下的大量物業空置。

定位屬於商業地產中看不見的東西，而看得見的是物業硬件、招商行為等，現實的狀況是，諸多投資商都跨過或縮減“看不見”的工作而急於展開“看得見”的工作。而若是沒有將定位理清楚，沒有想明白項目是面向的是哪類的品牌與消費者，又怎麼能夠確立建築風格與內部空間的劃分？又怎麼能夠讓品牌相信項目的前景而願意入駐？並且在商業地產供應過量，品牌方強勢的現狀下，項目的細微瑕疵都可能被放大，若在項目運作前沒有思考清楚目標客户與消費者的習慣與偏好的話，將會對隨後的招商及經營埋下不利隱患。