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建設用地管理

（綜合性措施）

建設用地管理是土地利用管理的重要內容，它是指國家調整建設用地關係，合理組織建設用地利用而採取的行政、法律、經濟和工程的綜合性措施。

中文名: 建設用地管理
地位: 土地利用管理的重要內容

定義: 指國家調整建設用地關係
性質: 綜合性措施

建設用地管理概念

所謂調整建設用地關係是指建設用地權屬的確立與變更，以及理順和協調在解決建設用地的分配和再分配過程中，所產生的各種關係。建設用地權屬的確立與變更是指國有土地使用權和集體土地使用權的確立與變更，一般是通過土地徵用、劃撥、城鎮國有土地使用權出讓、轉讓以及集體土地使用權的轉移來實現的。

而土地分配與再分配過程中所產生的各種關係是指建設用地與農業用地之間的關係、城鎮與郊區之間的關係；建設單位與主管部門之間的關係；各部門之間的用地關係；徵地單位與被徵地單位之間的關係；建設用地與環境保護、生態平衡之間的關係等。

所謂合理組織建設用地利用是指對建設用地進行組織、利用、控制、監督。建設用地的組織是指對建設項目的可行性研究、佈局、選址、規劃以及設計方案的實施，參與組織指導工作；建設用地的利用則是指國家對建設用地的開發以及再開發採取的引導和約束的措施；建設用地的控制是指對建設用地採用宏觀調控和微觀管理措施；建設用地的監督則是對建設用地的動態變化趨勢的監測，以及對規劃方案的實施和建設用地計劃指標執行情況進行的監督，是國家對一切非農業用地的開發和再開發以及合理利用的控制、指導和監督。

為推進大眾創業、萬眾創新，支持新產業、新業態，由國土資源部聯合國家發改委、科技部、工信部、住建部、商務部下發的《關於支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》，從加大新供用地保障力度、鼓勵盤活利用現有用地、引導新產業集聚發展、完善新產業用地監管等幾個方面採取措施，集中釋放用地政策紅利。《意見》依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》《中國製造2025》等，明確新產業、新業態用地類型；“先存量、後增量”優先安排用地，新產業發展快、用地集約且需求大的地區，可適度增加年度新增建設用地指標；運用多種方式供應新產業用地，推行先租後讓、租讓結合；採取差別化用地政策支持新業態發展。

在鼓勵盤活利用現有用地方面，《意見》提出對製造業邁向中高端的企業用地，生產性、科技及高技術服務業發展用地，建設創業創新平台用地，“互聯網+”行動計劃實施用地實行過渡期政策，5年內繼續按原用途和土地權利類型使用土地；期滿或涉及轉讓的，按新用途、新權利類型、市場價辦理用地手續。^[1]

建設用地管理原則

由於我國的特殊國情，決定了要對建設用地實行嚴格控制的管理方法。

實行統一管理的原則

對建設用地實行統一管理是指國家在管理建設用地上實行統一的法律和政策，由統一的管理部門負責管理，採取統一的措施，制定統一的規劃、計劃和建設用地標準。

1986年，我國頒佈了第一部《土地管理法》，併成立了統一管理土地的部門，實行了城鄉地政、全國土地的統一管理。

目前，國家成立了國土資源部，進一步強化了土地管理的職能。

規劃總體控制的原則

現行《土地管理法》的一個重要變化就是對建設用地的管理方式實行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了過去的分級限額審批制度，並強調了土地利用總體規劃對建設用地的宏觀控制作用。現行《土地管理法》強調了土地利用總體規劃對建設用地的控制作用。農用地轉為建設用地，要看是否符合土地利用總體規劃的要求。如果確實需要改變用途，應當首先通過程序對土地利用總體規劃進行修改，否則不能批准轉為建設用地。

農業用地優先保護的原則

要求建設用地要儘可能少佔或不佔耕地。

有償使用土地的原則

1990年國務院頒佈了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國國有土地有償使用制度正式建立。建設用地的管理也從單一的資源管理向資源和資產管理並重的模式轉變。1994年第八屆全國人大常委會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》進一步明確了國有土地使用權出讓等有償使用方式現行《中華人民共和國土地管理法》規定，除一些公共設施、公益事業和基礎設施外，國有土地供應原則上都應採用有償使用的方式，土地有償使用將成為我國建設用地供應的基本制度。實行土地有償使用，不但可以增加國家收入，防止國有資產流失，還可以促進土地資源的優化配置和合理利用，是控制建設用地增長的有效經濟手段。

建設用地管理的內容

建設用地管理的內容按其工作過程和業務要求主要分為：

規劃和計劃管理

土地利用規劃和計劃是建設用地管理的基本依據，尤其涉及農用地轉為建設用地時，首先要看其是否符合土地利用總體規劃的要求，其次要看其是否符合土地利用年度計劃的要求。

供應管理

建設用地供應是指國家將土地使用權提供給建設單位使用的過程。根據我國現行的有關法律法規規定，我國建設用地的供應方式主要有兩大類：有償使用與行政劃撥。有償方式又分為三種：土地使用權出讓、土地使用權作價出資人股與土地使用權租賃。

出讓可按形式不同分為拍賣、招標和協議出讓。

徵用管理

建設用地徵用管理過程中的主要內容包括農用地轉用審批、土地徵用審批和農民安置補償等。

農村建設用地管理

農村建設用地是指在城鎮建設規劃區以外，主要由鄉(鎮)集體和農民個人投資的各項生產、生活和社會公共設施以及公益事業建設所需要使用的土地。如鄉鎮企業用地、村鎮公共設施建設用地、農民宅基地用地等。

建設用地管理依據與政策

根據國家的產業政策，決定是否供地

依據國家有關規定，對於不同類別的項目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：

(1)國家鼓勵類項目—可以供地，甚至要積極供地。

(2)國家限制類項目—限制供地。

凡列入《限制供地項目目錄》，屬於在全國範圍內統一規劃布點、生產能力過剩需總量控制和涉及國防安全、重要國家利益的建設項目，地方人民政府批准提供建設用地前，須先取得國土資源部許可證，再履行批准手續。

凡列入《限制供地項目目錄》，屬於大量損毀土地資源或以土壤為生產料的，需要低於國家規定地價出讓、出租土地的，按照法律法規限制的其它建設項目，各省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門應採取有效措施，對其供地進行嚴格的監督管理和指導。

對限制供地項目用地，必須根據建設用地標準和設計規範進行嚴格審查，對超過用地標準，違反集約用地原則的，要堅決予以核減用地面積。由於限制供地項目多為競爭性項目，要儘量採取招標、拍賣方式提供建設用地。

對未經國土資源部許可或不符合省、自治區、直轄市土地行政主管部門有關規定向限制供地項目提供建設用地的，國土資源部可責成地方政府收回批准文件；省、自治區、直轄市土地行政主管部門也可根據有關限制供地條件作出相應規定。

(3)國家禁止類項目—禁止供地。按照《禁止供地項目目錄》，禁止提供建設用地的是：危害國家安全或者損害社會公共利益的，國家產業政策明令淘汰的生產方式、產品和工藝所涉及

的，國家產業政策規定禁止投資的，按照法律法規規定禁止的其他建設項目。

凡列入《禁止供地項目目錄》的建設用地，在禁止期限內，土地行政主管部門不得受理其建設項目用地報件，各級人民政府不得批准提供建設用地。國土資源部和國家經貿委將根據經濟技術進步、社會發展、集約用地和保護環境的要求，按照國家產業政策和建設用地狀況，不定期組織編制、發佈和調整《限制供地項目目錄》和《禁止供地項目目錄》。

根據有關法律，決定供地方式

(1)劃撥方式供地。

(2)有償使用方式供地。有償使用的形式包括：國有土地使用權出讓、出租和作價出資或者入股。

(3)依法使用集體土地。可以使用集體土地的建設項目包括：

①農民個人建房，但在兩處建住宅是禁止的。

②鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設：可以使用本集體的或者使用其他集體經濟組織所有的土地。

③鄉(鎮)企業：主要有三種類型，一是鄉(鎮)企業使用本鄉(鎮)集體所有的土地；二是村辦企業使用本集體所有的土地；三是農村集體經濟組織使用本集體所有的土地與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦鄉(鎮)企業。

根據規劃，決定供地的具體位置

根據土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，決定供地的具要的

根據年度計劃，決定供地時間

根據建設時間和土地供應年度計劃，決定供地時間。

根據用地定額，決定供地數量

根據國家規定的具體建設用地定額指標，決定供地數量。

建設用地管理審批制度

新的建設用地審批制度主要包括以下內容：

實行建設用地預審

現行《中華人民共和國土地管理法》將建設用地的審查程序前置於建設用地項目立項審批階段因此，今後建設用地審批將首先取決於土地供應的可行性審查。

強化農用地轉用審批

建設用地涉及農用地的，建設單位應申請辦理農用地轉用審批手續，並提出佔用農用地的初步方案，佔用耕地的，還應提出補充耕地初步方案，承擔佔用農用地、補充耕地的相應義務。

規範土地徵用審批權

建設項目需要佔用農村集體所有土地的，建設單位必須依法辦理土地徵用審批手續，同時提出徵用土地的初步方案，承擔補償相關義務。

集中審批權限

現行《中華人民共和國土地管理法》將農用地轉用及徵地審批權上收至省級以上人民政府，其中省會城市等部分城市的審批權全部上收至國務院。農村村民申請使用宅基地的，改為由鄉(鎮)人民政府審

核，縣級人民政府批准；宅基地使用涉及農用地的，也要辦理農用地轉用審批手續，審批權同樣在省級以上人民政府。其中，部分城市的審批權在國務院。

完善報批手續

規劃的“圈’內土地，必須先由縣級人民政府按照土地利用總體規劃分批次報省級以上人民政府辦理農用地轉用、土地徵用審批手續後，方可統籌安排具體建設項目用地，即必須先“批發“後“零售”，而“圈”外建設用地，仍以項目為單位上報由省級以上人民政府審批。

實行項目用地審批

具體建設項目用地審批是建設項目落實到具體地塊的最後審批環節。其中“圈”內用地在已批准的農用地轉用範圍內，由市、縣人民政府在省政府規定的權限範圍內具體確定；“圈”外具體建設項目用地審批一般由省級以上人民政府審批。

明確供地方式

依據《土地管理法》規定，根據項目性質的不同，實行土地出讓等有償使用、劃撥使用等不同方式供地。

建設用地管理教材

建設用地管理基本信息

?出版社: 化學工業出版社; 第1版 (2008年7月1日)

平裝: 243頁

正文語種: 漢語

開本: 16

ISBN: 9787122033390

建設用地管理內容簡介

《建設用地管理》是高等院校土地資源管理等主幹專業的適用教材。全書結合國家建設用地管理的最新形勢和政策，從建設用地管理概述、宏觀調控、農用地轉用管理、土地徵收管理、國有建設用地管理、國有土地使用權出讓管理（轉讓、出租、抵押）、農村集體建設用地管理、外商投資企業用地管理、建設項目用地審查報批管理、專用建設用地管理十一個方面論述了目前用地建設管理方面的知識和內容。