市場法

市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為評估。但是，市場法的應用與市場經濟的建立和發展、資產的市場化程度密切相關。在我國，隨着社會主義市場經濟的建立和完善，為市場法提供了有效的應用空間，市場法日益成為一種重要的資產評估方法。 ^[1] 

指參照市場上已經發生的、與被評估對象相同或類似資產的交易價格確定重估資產價值的方法。

1、需要有一個充分發育、活躍的資產市場。市場經濟條件下，市場交易的商品種類很多，資產作為商品，是市場發育的重要方面。資產市場上，資產交易越頻繁，與被評估資產相類似資產的價格越容易獲得。

2、參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可蒐集到的。運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產相同或相類似的參照物。但與被評估資產完全相同的資產是很難找到的，這就要求對類似資產參照物進行調整，有關調整的指標、技術參數能否獲取是決定市場法運用與否的關鍵。

應用市場法進行資產評估可分三個步驟：市場調查，選擇參照物；因素比較，調整差異；綜合定價。

市場調查、選擇參照物

蒐集與評估對象相同或類似資產市場交易的基本數據資料，包括交易價格、交易時間、交易批量等，並通過科學的方法，驗證所獲得資料的準確性,特別是有關市場價格變化情況的準確性。這是應用市場法正確評估資產價值的一個關鍵環節。因為參照物是確定評估對象價值的參考標準，所以選擇參照物時應注意：①參照物與評估對象必須是相同或同類資產；②參照物與評估對象之間必須存在可比因素，如土地的地理位置、房產建築物的設施條件、機器設備的用途等；③為計算出同類資產在其他條件不變的情況下因銷售時間不同而發生的價格變化，有時必須選擇兩個以上的參照物才能確定評估對象的價值。

因素比較、調整差異

確定評估對象的價值，要受多種因素的影響。因此，應用市場法進行評估時，應把評估對象與參照物的各種因素逐一進行比較。比較的因素包括:實體特徵；地理特徵;經濟特徵；銷售時間；銷售價格等。根據與參照物的比較，分項調整各對應因素的差額，進而確定評估對象各因素的價值。如將使用壽命30年的建築物作為評估對象，而類似的資產使用壽命只有20年，這就需要進行調整。再如,通過市場調查,發現了一個與評估對象完全相同的資產,規格型號一樣,成新率（指新舊程度的比率）也接近，但其交易時間是在5年前，由於價格發生了變化，也需作必要調整。

綜合定價

在認真比較各因素並調整差異的基礎上，綜合確定評估對象的價值。以某土地評估為例：

市場法

市場法通過參照物銷售價格比較評估資產價值，充分考慮了市場變動因素，能夠比較真實地反映評估對象的市場價值。但由於需要同類可比參照物的有關數據、資料，故應用範圍受到一定限制。市場法一般適用於對土地、建築物、通用工業設備等項資產的評估。

在資產評估中，按照參照物與評估對象的相近相似程度，市場法的具體方法可以分為兩類：一是直接比較法；二是間接比較法。

直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特徵與參照物的同一及若干基本特徵直接進行比較，得到兩者的基本特徵修正係數或基本特徵差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。其基本公式為：

評估對象價值=參照物成交價格×修正係數1×修正係數2×……×修正係數n

或 評估對象價值=參照物成交價格±基本特徵差額1±基本特徵差額2±……±基本特徵差額n

直接比較法直觀簡潔、便於操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。

當參照物與評估對象的差異僅僅體現在某一種基本特徵上的時候，直接比較法還可能演變成以下具體的評估方法，如現行市場法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數法和成新率價格調整法等。

如果當參照物與評估對象的差異不僅僅體現在某一基本特徵上的時候，上述評估方法的運用就可以演變成參照物與評估對象各個基本特徵修正係數的計算了，如交易情況修正係數（正常交易情況÷參照物交易情況）、功能價值修正係數（評估對象生產能力÷參照物生產能力）、交易時間修正係數（評估對象的定基價格指數÷參照物的定基價格指數）和成新程度修正係數（評估對象成新率÷參照物成新率）等。

直接比較法具有適用性強、應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閲歷和評估技巧。

在具體操作過程中，直接比較法中使用頻率較高的有以下技術方法：（1）市場售價類比法；（2）價值比率法；

間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。該法是利用資產的國家標準、行業標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（係數）求得評估對象價值的一類評估方法。

由於間接比較法需要利用國家標準、行業或市場標準，應用起來有較多的侷限，在資產評估實踐中應用並不廣泛。 ^[2]