寫字樓物業管理

寫字樓物業管理水平直接影響寫字樓的品質。

寫字樓的硬件條件固然重要，但以寫字樓物業管理為實質的軟件實力對於寫字樓的運轉同樣重要。事實上，商用物業的成功很大程度上就取決於後期的物業管理水平。

專業的物管公司，能夠給寫字樓營造出一個良好的內部辦公環境，並對大廈的設備設施提供優質的維護，保證長期使用，對保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。很多寫字樓在硬件上狠下工夫，卻忽視了軟件實力的打造，但事實上寫字樓更重要的還在於軟件實力，來自物業管理和服務的品質好壞對保證出租率和租金水平的作用顯而易見。 ^[1] 

由於現代化的寫字樓的技術含量高、管理範圍廣，所以絕不能只憑經驗辦事。物業管理公司要積極探索制定並不斷完善管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，讓寫字樓管理踏上科學化、制度化、規範化的道路。要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有如此，才能達到好的管理效果。

寫字樓的安全保衞工作十分重要，它不僅涉及國家、企業和個人財產與生命安全，還涉及大量的行業、商業、部門機密。由於寫字樓一般在辦公時間是開放的，所以治安管理難度非常大，必須加強治安防範，建立健全各種值班制度。堅持非辦公時間出入寫字樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持上下班交接檢查制度。加強前門、後門的警衞及中央監控，堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。同時，物業管理公司應全面建立客户檔案，熟悉客户情況，增加溝通了解，做到心中有數，確保客户的人身和財產安全。

由於寫字樓規模大、功能多、設備複雜、人員流動頻繁、裝修量大，加之高層建築承受風力大和易受雷擊，火災隱患因素比較多。因此，寫字樓對防火的要求很高，應特別注意加強對消防工作的管理。一定要教育員工、客户遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火的基本技能，加強防範措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發現問題及時處理，徹底消除事故隱患。

清潔與否是寫字樓物業服務水平的重要標準之一，關乎寫字樓的形象。由於寫字樓一般都採用大量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度很大，專業要求高。物業管理公司要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料及清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨髒隨清，辦公室內無雜物、灰塵，門窗乾淨明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。

保證設備、設施的正常運行是寫字樓運作的核心任務。物業管理公司應重視對寫字樓水電設施(包括高低壓變電房、備用發電房、高低壓電纜電線、上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。物業管理公司應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修。要有健全的檢查維修制度，對公共場所和設施，比如走廊、大廳、電梯間等地方進行定期檢查與維修維護。對客户的設備報修要及時處理，並定期檢查。要做到電梯運轉率不低於98%，應急發電率達到100%，消防設備完好率達到100%。

寫字樓的管理其實就是一種服務。為方便客户，滿足客户的需要，寫字樓應設立服務中心。服務中心負責幫助客户辦理人住和退房手續，解決相關問題；提供問詢、商務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協助接待來訪客人，回覆電話問詢，提供打字、傳真、複印及訂票服務等；提供其他可能的委託服務，如代客購物、代送快件等。

(七)加強溝通協調，不斷改進工作

物業管理公司要加強與客户的溝通，主動徵詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理他們的投訴，及時解決他們提出的問題。妥善處理各方關係，協調配合政府各部門的工作，不斷改進管理模式，使各項指標達到同行業的先進水平。

由於現代化的寫字樓本身規模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客户，各方面的管理要求都較高。特別是現代化的智能寫字樓，因為採用的全部是最先進的技術和設備，所以對物業管理人員提出了更高的要求。物業管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業技術知識，才能駕馭這些設備，擔負起管理和維護這些設備系統的重任。同時，物業管理人員還要指導客户正確使用這些設備，避免設備被人為損壞。

寫字樓內辦公人員眾多，電腦、打印機、複印機、傳真機、電話等各種辦公設備基本上都是全天使用，因此，必須保證供電系統的正常運行。否則，將直接影響樓內辦公人員的工作效率，給客户帶來巨大損失，導致客户的不滿，甚至是投訴或索賠。

為了給客户提供一個舒適的工作環境，消除病菌從空調通風管道傳播的可能，物業管理公司必須保證樓內空調系統的正常運行，定期對空調通風管道進行消毒，保證樓內的温度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。

為了保證客户的正常生活用水，物業管理公司必須對樓內的給排水系統設備進行定期的維修、養護及按時對生活水箱進行清洗消毒，保證客户的用水安全。

對那些在高層辦公的客户來説，電梯是其最重要的交通工具，如果電梯出現故障將會給客户的出行帶來很大的不便，因此物業管理公司必須制定嚴格的電梯運行保養制度，通過合理的運行和科學的養護，提高電梯運行的安全性，確保客户正常使用。

保證客户和外界通信渠道的暢通，是現代化智能寫字樓物業管理的重要任務之一。在這個信息社會中，信息的交流與獲取是至關重要的，是客户獲得巨大經濟效益的前提，物業管理公司要通過對樓內通信設備日常及定期的維護，保證寫字樓內通信系統設備的安全運行，以滿足客户的需求。

寫字樓內一旦發生火災，後果將不堪設想，所以消防工作非常重要。在物業管理工作中，除了要保證消防設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內的裝修管理，加強對員工及客户的防火宣傳教育工作。

由於寫字樓內人員流動較大，且樓內死角過多，因此必須加強對各區域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監控措施，達到人防與技防的有機結合。對進入辦公區的人員必須建立登記檢查制度，並通過嚴格的監督檢查機制以確保安全保衞管理制度的有效實施。

此外，在物業管理的過程中，還要隨時做好應對突發事件的準備。由於寫字樓內的設備系統、建築結構和樓內人員的複雜性，作為物業管理公司應時刻保持警惕，隨時準備應對各種突發事件。因此，物業管理公司要建立完善的應急預案，諸如火災或刑事案件發生時的處理預案、意外人身傷害的處理預案、公共衞生應急預案等，並應定期進行演練，做到常抓不懈。

由於寫字樓人員多，容易出現髒、亂和建築材料損壞的問題。為了創造乾淨、整潔、優雅、舒適的辦公環境，寫字樓內衞生間、大堂、走廊、樓梯問、電梯廳等公共區域的衞生及辦公區域的衞生應由專業的保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。

樓內垃圾的及時清運、定期消毒工作是預防疾病傳播的有效手段之一。定期的外牆清洗，還可以保持寫字樓良好的外觀形象。

在寫字樓內外擺放適當的花卉和綠色觀賞植物，既能增加視覺美感又能淨化環境，還能使客户感到舒適。