土地二級市場

土地二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。

十八屆三中全會明確提出要“完善土地二級市場”。經中央同意，2017年以來，自然資源部在全國34個市縣開展了為期兩年的試點工作，形成一批可複製、可推廣的改革經驗。

試點期間，34個試點地區共出台各類交易細則和配套措施337份，形成了較為完善的土地二級市場政策體系，保障交易有章可循，市場主體積極參與、各類交易日趨活躍、交易 ^[1]  量明顯提升。34個試點地區共轉讓土地6112宗，面積10.5萬公頃（157.5萬畝），成交金額968.74億元，轉讓宗數同比增長21.1%，面積增長了16倍，成交金額同比增長96.8%；出租土地6117宗，面積0.56萬公頃（8.4萬畝），其中19個試點地區收取劃撥土地出租收益4.02億元，同比增長7.2%；抵押土地26084宗，面積6.17萬公頃（92.5萬畝），涉及金額22050億元，抵押宗數和金額同比分別增長28.8%和52.2%。形成了土地一二級市場協調發展、規範有序的良好局面，形成了一批可複製、可推廣的改革經驗，已具備在全國面上推廣的條件。

2019年5月29日，中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》並於2019年7月由國務院辦公廳印發，對促進一二級土地市場協調發展、加快建立城鄉統一的建設用地市場、推動經濟高質量發展具有重要意義。

作為土地二級市場的頂層設計，指導意見確立了一系列基礎性、系統性制度安排，土地二級市場運行發展中存在的交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平台不規範、政府服務監管不完善等問題將得到根本解決。

政府在土地二級市場中的職責和作用主要是制定交易規則，保障公平競爭，加強服務監管，維護市場秩序，彌補市場失靈。指導意見重點明確不同權能建設用地使用權轉讓、出租、抵押的必要條件，實現交易規則統一、透明，平等保護各類市場主體合法權益。措施主要包括完善轉讓規則促進要素流通、優化劃撥土地轉讓流程、保障出讓土地交易自由，促進存量土地進入二級市場轉讓盤活；放寬對抵押權人的限制、大力支持民營經濟發展，自然人、企業均可作為抵押權人依法辦理不動產抵押相關手續，並探索允許養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資；實施差別化的税收政策，鼓勵各地在地方權限內探索城鎮土地使用税差別化政策，適當提高土地保有成本，降低流轉環節税負，鼓勵存量低效土地入市流通，真正激發市場活力。 ^[2] 

2017年，國土資源部出台《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》 ^[1] 

2018年，國土資源部出台《國土資源部關於深入推進完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場試點工作的函》 ^[3] 

2019年7月，國務院辦公廳出台《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》 ^[4] 

2019年9月下旬自然資源部召開全國“完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場工作部署會” ^[5]