國家住房銀行

1998年，我國推行住房制度改革，通過出售公有住房、建立住房公積金制度、實行住房貨幣化分配等措施，培育個人住房消費能力。2003年後，政策重心從培育消費需求轉向調控住房供給，導致供需結構失衡，房價持續上漲，不得不推出限購限貸等行政措施，通過大規模建設保障性住房，對沖房價上漲壓力。商品住房和保障性住房建設規模巨大，化解產能過剩、地方融資平台和影子銀行風險，守住不發生區域性和系統性風險底線，需要轉變住房政策取向，從調控供給轉為培育需求。加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

第一，提高家庭購房能力。購買住房是家庭主要支出項目，資金需求巨大，一般都需要貸款支持。因貸款期限長，且按複利計息，利率水平對還貸成本十分敏感。一筆本金100萬元、期限20年的個人住房貸款，利率每提高1個百分點，個人住房貸款利息支出增加14萬元。貸款利率對住房需求影響巨大，是決定房地產市場走勢的核心要素。商業銀行在盈利性和流動性目標約束下，難以降低個人住房貸款利率。通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。

第二，完善宏觀調控機制。截止2014年底，商業銀行個人住房貸款餘額11.5萬億元，佔個人住房貸款餘額82%。央行已放開銀行貸款利率，但仍控制個人住房貸款利率，個人住房貸款成為商業銀行貸款期限最長、收益率最低的資產，與營利性和流動性商業目標相悖。銀行實際承擔商業性和政策性雙重職責，既削弱了貨幣政策的有效性，也加劇了房地產市場的波動性。設立國家住房銀行，可以有效解決商業銀行“順週期”操作問題，避免房地產市場大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場化改革創造條件。

第三，促進新型城鎮化發展。新型城鎮化的核心是以人為本，逐步實現公共服務均等化。已有約2億農村人口在城鎮就業。就業問題解決後，迫切需要解決住房和子女教育問題。醫療和養老保障則是中長期問題。住建部調查，進城農村人口在城鎮購房比例不到1%，絕大部分居住在棚户區、城中村和建築工地，居住條件惡劣。這個羣體規模巨大，僅靠財政投入難以支撐，需要農民工、就業單位和國家“三家抬”。將農民工納入住房公積金制度，個人繳存一部分，單位補助一部分，國家支持一部分，積累在城鎮購房首期付款，再由國家住房銀行提供低息貸款，後續還款用住房公積金支付，將有效緩解購房能力不足矛盾，提升新型城鎮化質量和效益。

第四，改進住房公積金管理。住房公積金是國際經驗和我國國情相結合的一項制度創新，對推動住房制度改革、促進房地產市場發展發揮了重要作用。主要問題是制度功能弱化、利益結構失衡、管理運營粗放。根源是體制機制存在弊端。一是城市分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閒置，難以充分發揮作用；二是管理鏈條過長，管理中心為事業單位，不具有金融職能，金融業務要委託銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，存在風險隱患。通過設立國家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專業化和精細化水平，降低管理運營成本，充分發揮住房公積金作用，保障繳存職工權益。

設立國家住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據充分。十八屆三中全會《決定》23條提出“研究建立住宅政策性金融機構”、45條要求“建立公開規範的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制”。二是資金規模巨大。全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發行專項金融債券1萬億元，資金規模接近6萬億元，2020年預計達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。三是已有人員和機構。全國共有管理中心342個，業務網點2651個，從業人員3.8萬人，可充分利用這些機構、網點和人員，組建國家住房銀行分行和支行，中央設立總行，對各地分支機構實行垂直管理。四是籌措資本金。全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉化為住房銀行資本金。 ^[1]