善意取得

民法典的規定

第三百一十一條　【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第三百一十二條　【遺失物的善意取得】所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。

第三百一十三條　【善意取得的動產上原有權利的消滅】善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

一方面，有利於維護交易安全，促進市場經濟的有序發展。在市場經濟社會，保護交易當事人的信賴利益實際上是保護交易安全的重要組成部分。在廣泛的市場交易活動中，從事交易的當事人往往並不知道對方是否有權處分財產，也很難對其在市場上出售的商品逐一調查。善意取得制度雖然削弱了對原財產所有權人所有權的保護，但其對整個社會經濟秩序的穩定是有利的。 ^[1] 

另一方面，有利於鼓勵交易，促進財產的流轉。善意取得制度保護了善意的買受人，只要其有合理的理由信賴不動產登記，或者信賴動產的佔有人有處分權，就不必支付大量的調查成本來審查轉讓人是否享有處分權，這就極大地降低了交易費用，有利於鼓勵交易。

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時為善意

受讓的財產包括動產和不動產，受讓人受讓時的主觀狀態是善意，即對無權處分不知情且無過失。

（二）以合理的價格轉讓：即受讓人須通過交換而實際佔有已取得的財產，為有償轉讓且價格合理。

（三）轉讓的動產或者不動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人，不符合物權變動公示方法要求的，不發生善意取得效力。　　

善意取得是原始取得，這就是説，只要符合善意取得的構成要件，原權利人與受讓人之間將發生一種物權的變動，即受讓人因為出於善意將即時取得標的物的所有權，而原權利人的所有權將因此消滅。原權利人不得向善意的受讓人主張返還原物，而只能要求轉讓人賠償損失或者承擔其他法律責任。

《民法典》第313條規定：“善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。”據此，只有具備以下兩個條件，善意取得才能導致動產上原有權利的消滅：一是其適用範圍限於動產。因為不動產上的權利都要經過登記，對外予以公示，所以，受讓人在受讓不動產時就知道或者應當知道不動產上的物權負擔，如果不動產上的物權負擔已經登記，而受讓人仍然受讓該不動產，其就應當承受此種物權負擔。如果物上的負擔已經登記，權利人沒有查閲，則其應當承擔因沒有查閲可能形成的風險。二是善意受讓人在受讓時不知道或者不應當知道動產上存在着該權利。這就是説，即使因為善意取得而導致動產上其他權利消滅，也必須要求受讓人是善意的。所謂善意，是針對動產上存在的其他權利而言，受讓人是不知情的。如果受讓人知道或者應當知道該權利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受讓人善意取得了所有權，其也應當承受動產上的其他權利負擔。例如，甲在動產上設定了抵押，未辦理登記，然後將該動產轉讓，而受讓人乙在受讓動產時，如果事先知道在動產之上設定了抵押，因而是惡意的，那麼，即使符合了善意取得的條件，可以發生善意取得的效果，但因為他對動產抵押權的設立是知情的，因而當抵押權人追及該動產時，基於善意取得的所有權不能對抗抵押權。但如果受讓人在受讓該動產時，確實不知道其上有抵押權，其在取得動產以後，該動產之上的抵押權消滅。 ^[2] 

原權利人因善意取得使其標的物的所有權消滅，而又不能請求受讓人返還財產，法律上對原權利人提供了一種債權上的救濟，即權利人可以基於債權上的請求權要求轉讓人承擔合同責任、侵權責任或不當得利的返還責任，但不能向受讓人和其他權利人追及標的物。

受讓人是否為善意，應當從如下兩方面判斷：

第一，受讓人不知道轉讓人無處分權。善意是相對於惡意而言的，善意是指不知情，即受讓人受讓該不動產或者動產時不知或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該項財產的權限。依據《民法典》第311條的規定，判斷受讓人善意的時間點為“受讓人受讓該不動產或者動產時”，這就是説，必須是以受讓財產的時間確定，即取得人必須在最後取得行為那一刻是善意的。至於受讓人取得財產以後是否為善意，則不影響善意取得的構成。如果受讓人在這一時點以前出於惡意，亦可認定其在交付時及以後為惡意。

第二，受讓人對其不知情無重大過失。《物權法司法解釋（一）》第16條第2款規定：“真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。”這實際上是提醒受讓人要盡到一定的謹慎義務，如果因其自身的重大過失而不知道轉讓人無處分權，則其不構成善意，也不能構成善意取得。 ^[4] 

《物權法司法解釋（一）》第17條規定：“受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。”該條明確了動產善意取得中受讓人善意的認定規則。不動產與動產不同，不動產登記簿是國家公權力機關製作的，有國家公權力作為其正確性的擔保，因此，受讓人在交易中的審核義務較輕；而在動產交易中，受讓人應當盡到更重的審核義務。

具體而言，在動產交易中，確定受讓人是否為善意時，要綜合考慮如下因素：

第一，交易的對象。是指受讓人簽訂轉讓合同的轉讓人或者出賣人是否是專門從事標的物經營活動的主體。例如，甲在路邊遇見兜售名錶的人，明知其形跡可疑，仍然與其交易的，則屬於非善意。

第二，交易的場所。如果受讓人是在公開市場上購買的商品，且出具了發票或辦理了相應的手續，可以認為第三人是善意的；但如果是在非公開市場，尤其是在“黑市”購買二手貨，則表明第三人可能是非善意的。再如，出賣人在火車站兜售手機，受讓人貪圖便宜購買的，則屬於非善意。

第三，交易的時機。動產的交易可能需要在特定的時機進行，交易的時機可能影響標的物的價格，從而對於判斷受讓人是否善意具有重要意義。例如，按照當地的交易習慣，第三人在交易時是否已知道轉讓人為無權處分人，如果第三人以前曾與轉讓人進行過系列交易或與轉讓人非常熟悉，表明其知道或應當知道轉讓人對交易的財產不具有處分權，在受讓時不能認為其有善意。

第四，其他因素。例如，轉讓人在交易時是否形跡可疑。如果其是形跡可疑的，則往往表明其是非善意的。再如，如果受讓人與轉讓人之間有惡意串通的可能等，則不能認為受讓人具有善意。

《物權法司法解釋（一）》第15條規定：“真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”依據這一規定，在當事人就是否構成善意取得發生爭議後，應當由真實權利人證明受讓人的惡意。之所以由真實權利人負擔證明受讓人惡意的義務，主要是因為如下兩方面原因：

一是符合舉證責任的一般規則。原所有人要追及該物，必須要舉證證明受讓人的惡意。在舉證責任分配方面，應當由主張受讓人有惡意的人（通常是原權利人）來舉證。如果其不能舉出足夠的證據，證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。這就是説，原權利人對受讓人的惡意或重大過失負舉證責任。

二是有利於保護受讓人的利益。因為從生活經驗來看，證明“消極事實”都是比較困難的，受讓人通常難以證明自己不知情。在原權利人舉證以後，法官應當根據原權利人的舉證以及各種客觀、外部的情況進行綜合判斷，以確定第三人是否在交易時具有善意。例如，夫妻共有房屋登記在丈夫名下，後來在妻子起訴離婚以後，丈夫將其轉讓給其朋友。如果妻子要主張受讓人不構成善意，則應當對此負有舉證責任，如證明受讓人知道其是夫妻關係，而且知道該房屋是夫妻關係存續期間購買的房屋。

對於遺失物是否適用善意取得制度，存在爭論，在很長時間裏，對遺失物採用追回的方法處理，不適用善意取得制度。其規則是：

1、所有權人或者其他權利人有權追回遺失物，這是一般性原則。

2、如果該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人可以選擇：或者向無權處分權人請求遺失物轉讓的損害賠償，這是承認善意取得的效力，因而向無處分權人請求損害賠償；或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，這是在行使物權請求權，但是受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。

3、如果權利人取得了返還的遺失物，又向受讓人支付了所付費用後，有權向無處分權人進行追償。

對於動產，具備善意取得構成要件，即發生善意取得的法律效力，受讓人即時取得受讓動產的所有權，原所有權人對該動產的所有權歸於消滅，並不得向善意受讓人請求返還原物，不像不動產善意取得那樣需要登記。但是善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的，受讓人就不是善意，因為既然已經知道該動產的權利，就知道該動產出讓人是沒有權利的，因而不符合善意取得的要件要求，當然不能取得該動產的所有權。

案例：黃春濤與顧連英等所有權確認糾紛上訴案——未盡謹慎審查義務不構成善意取得 ^[3] 

1、裁判要旨

謹慎審查屬於高一層次的義務。一般而言，作為房屋買賣的職業中介人，應當具備與業務相關的專業背景和交易常識，對所購房屋信息應盡謹慎審查義務。職業中介人在未能瞭解房屋的現實狀態及人員居住的情況下，就與賣房人簽訂房屋買賣合同，未盡謹慎審查義務，其受讓案涉房屋，不構成法律意義上的善意取得。

2、案件詳情

原告（被上訴人）：黃春濤（曾用名：茅鑫）。

被告（上訴人）：顧連英、錢信儒。

第三人：顧留美、顧天鳳。

2006年1月，黃春濤因貸款所需找到從事中介業務的顧天鳳，雙方商定由黃春濤將其名下的啓東市匯龍鎮新鳳樓A幢402室房屋以出售形式過户給顧天鳳，顧天鳳以該房向銀行貸款，所得貸款由黃春濤使用。2006年1月4日，兩人辦理房屋買賣手續並簽訂虛假的房屋買賣合同。同月8日，兩人簽訂書面協議，約定由顧天鳳收取房產過户費、貸款代理費等共計12000元，用黃春濤的房產申請貸款，所得貸款交黃春濤使用；在黃春濤還清貸款前，房產證由顧天鳳保管，不影響黃春濤居住，顧天鳳未經黃春濤授權無權作他用；該房產生的權益歸黃春濤，待黃春濤還清貸款後，顧天鳳再將房屋過户給黃春濤。當月19日，案涉房屋過户至顧天鳳名下。2010年8月，顧天鳳瞞着黃春濤墊資提前還貸，並以案涉房屋作抵押另行向啓東市郵政儲蓄銀行貸款22萬元。黃春濤在收到顧天鳳所發的手機短信後將還款改存至郵儲銀行賬户。

2011年3月20日左右，顧天鳳趁黃春濤不在家之際，換掉案涉房屋門鎖準備出租。同月22日，黃春濤女友陳春梅發現門鎖被換，遂報警。同日，陳春梅與顧天鳳經協商簽訂一份借款協議，內容為案涉房屋系黃春濤所有，因借貸需要暫過户給顧天鳳，顧天鳳借貸得款13萬元，黃春濤尚有56000元未歸還，黃春濤每月須支付顧天鳳2000元，逾期須支付雙倍銀行貸款利息；待還款結束，顧天鳳將房產證過户回黃春濤名下。事後，黃春濤陸續歸還顧天鳳28000元。

2011年9月，顧天鳳請他人墊資歸還了郵儲銀行貸款。為歸還他人墊資款，顧天鳳與顧留美商量將案涉房屋過户給顧留美，再以顧留美名義向銀行貸款，顧留美表示同意。2011年9月29日，顧留美丈夫李峯出具聲明書，表示同意顧留美以個人名義購買房產。次日，顧天鳳夫婦與顧留美簽訂房屋買賣合同。同年10月11日，案涉房屋過户至顧留美名下，顧留美並未支付購房款。同月1.9日，顧留美按照顧天鳳要求用案涉房屋抵押，向啓東市農村信用合作聯社少直信用社貸款30萬元，由顧天鳳用以歸還他人墊資款及利息。

2012年8月左右，顧天鳳無力償還信用社貸款，遂指使顧留美出售案涉房屋。顧留美聯繫了從事房產中介的錢信儒，稱所售的房屋現設有抵押並已出租他人。錢信儒表示願購買，經協商購房款確定為40萬元。2012年8月9日，顧留美與錢信儒簽訂房屋買賣合同，約定顧留美以40萬元的價格將房屋出售給錢信儒，在辦理過户手續前先付31萬元，餘款在11月1日前騰出房屋後付清。同月30日，錢信儒將31萬元匯入顧留美銀行卡，顧留美出具收條“收到錢信儒購房款31萬元”，後錢信儒又給付顧留美現金1萬元。錢信儒與其岳母顧連英商量，將案涉房屋登記到顧連英名下。次日，顧留美與錢信儒、顧連英一起到房屋交易部門辦理房屋買賣手續，顧留美根據錢信儒的要求又與顧連英簽訂了一份房屋買賣合同，約定顧留美將案涉房屋以30萬元的價格出售給顧連英。同年9月4日，案涉房屋登記到顧連英名下。

2012年11月20日，黃春濤獲悉顧天鳳將案涉房屋出售給錢信儒而向公安機關報案。2013年3月8日，顧天鳳因涉嫌合同詐騙罪（除涉及本案房屋的合同詐騙外另有發佈虛假勞務信息騙取錢財犯罪行為）被啓東市公安局刑事拘留。經啓東市價格認證中心鑑證，案涉房屋價格為552890元（以2011年9月30日為基準日）。2014年2月20日，啓東市人民法院作出（2013）啓刑二初字第0169號刑事判決，顧天鳳犯合同詐騙罪，被判處有期徒刑5年6個月，並處罰金15萬元，追繳未退贓款，其中發還被害人錢信儒32萬元。

黃春濤於2014年5月28日向啓東市人民法院提起所有權確認之訴，請求法院確認案涉房屋歸其所有。同年該院於8月26日作出（2014）啓開民初字第01255號民事判決，判決案涉房屋歸黃春濤所有。顧連英、錢信儒不服提起上訴。南通市中級人民法院於2015年1月26日以原審判決認定事實不清為由作出（2014）通中民終字第2297號民事裁定，撤銷啓東法院（2014）啓開民初字第01255號民事判決，發回重審。啓東法院受理後，依法追加顧留美、顧天鳳為第三人蔘加訴訟，並另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。

江蘇省啓東縣人民法院認為，產權登記是行政機關對不動產當時權屬關係及表現狀態的認可和證明，並不創設具體的權利義務關係，當事人是否享有對不動產的權利，仍取決於當事人之間的民事實體法律關係。案涉房屋現雖登記在顧連英名下，但實際購房人為錢信儒。錢信儒能否取得案涉房屋所有權，需確定其是否屬於善意取得。按正常房屋買賣交易習慣，受讓人出於交易安全通常會到實地查看房屋，瞭解房屋位置、結構、現狀。錢信儒作為房屋買賣的職業中介人，熟知交易風險，更應盡到謹慎審查的義務。錢信儒稱其知道房屋被出租併到現場看過兩次但未碰到人，在此情況下未要求顧留美出示租賃合同，也未詢問承租人信息。錢信儒輕信顧留美的説辭，在未了解房屋現實狀態及人員居住情況下，就與顧留美簽訂房屋買賣合同，未能盡到謹慎注意義務，其受讓案涉房屋，不構成法律意義上的善意取得。綜上，法院判決案涉房屋歸原告黃春濤所有。

宣判後，顧連英、錢信儒不服，向南通市中級人民法院提起上訴。二審法院於2016年6月1日作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

本案有三個問題值得探討：一、能否直接以不動產登記簿上登記名義人來推定房屋所有權人？不動產登記與物權變動之間存在什麼樣的關係？二、黃春濤與顧天鳳、顧天鳳與顧留美、顧留美與錢信儒之間訂立的房屋買賣合同的效力如何認定？三、錢信儒作為從事房屋買賣中介人，購買案涉房屋的行為能否構成善意取得？下面筆者結合物權法、合同法上的相關法理逐步釐清這三個問題。

一、不動產登記與物權變動的關聯性分析

不動產登記是我國物權法確立的一項物權制度，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。縱觀各國對確立不動產登記制度上的立法，大概可以歸為三類：一類是以法國、意大利為代表的契據登記制，即登記機關進行登記時，僅根據法律規定應當提交的有關契據所載內容予以登記；一類是以德國、奧地利為代表的權利登記制，即登記是公示不動產權利狀態的方法，也是不動產物權變動的要件，未經登記的不動產物權視為不存在；還有一類是以澳大利亞、新西蘭為代表的託倫斯登記制，該模式的基本精神與權利登記制相同，但與權利登記制又有差別。

2007年3月16日，我國第十屆全國人大第五次會議通過了物權法。該法設專節規定了不動產登記制度，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明確規定，確立了中國不動產登記的基本結構，標誌着中國統一不動產登記制度的正式確立。2014年12月22日國務院出台了《不動產登記暫行條例》，實現了不動產登記範圍、登記機構、登記簿冊、登記依據、登記程序的五個統一，但是，對於不動產登記的效力沒有明確。

（一）不動產登記的法律效力

所謂不動產登記的效力，就是指不動產登記的法律事實對當事人的不動產物權所產生的影響。按照目前的學術通説，不動產登記的效力主要體現為：公示效力、形成效力、公信效力、對抗效力和權利正確性推定效力。我國物權法第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”而第一百二十九條、第一百五十八對土地承包經營權的互換、轉讓和地役權的設立又規定，當事人要求登記的，可向有關機構登記，未經登記，不得對抗善意第三人。據此可知，我國不動產登記效力採納的是登記生效與登記對抗並列的二元模式，即以登記生效為原則、登記對抗為例外。

（二）不動產登記的推定力與真正物權人的權利救濟

我國物權法第十六條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”賦予不動產登記的推定力是我國專家學者在物權法立法時結合國情考量再三的結果，它與物權法關於不動產登記的公信力（即第一百零六條規定的不動產善意取得）、更正登記（第十九條第一款）的規定密切聯繫。這裏，筆者想要強調的是，不動產登記的推定只是一種權利推定，我國物權法第十六條規定只是變相地對證明責任加以分配，所以這種推定不是終局的、確定的、不可推翻的。如果出現不動產登記簿記載的權利與真實權利不一致的情形，真實權利人可以提出證據證明登記錯誤進而更正。因此，本案中，房產證對於確定房屋所有權人只具有證據推定性效力，這種推定並非終局的，也並非認定房屋所有權的唯一證據，在有證據證明房屋屬於真實權利人的情況下，人民法院可以根據查明的事實予以確權。上訴人顧連英、錢信儒認為房產證未被撤銷前案涉房屋應歸顧連英所有的上訴理由，與我國物權法法律規定相悖，法院不予採納。

（三）推翻不動產登記正確性推定的證據證明

筆者認為，我國物權法第十六條既是不動產登記推定力的體現，也是對民事訴訟中證明責任分配的體現，即推翻登記推定效力的舉證責任在異議方，不在登記名義人一方。在審判實踐中，如果當事人對不動產登記簿上記載的物權歸屬和內容沒有爭議，法官就無須對權利產生或消滅的要件進行審查，只須適用物權法第十六條的規定，並據此將登記簿上的記載作為判決權利存在的基礎。如果有人與登記名義人就登記物權歸屬或內容發生爭議而提起訴訟，而異議人又不能舉證證明登記錯誤，法官應判決異議者敗訴。

那麼，異議者究竟要提供哪些證據，並且證明到何種程度，才能推翻不動產登記簿的正確性推定呢？異議者必須提出能夠從中推導出登記簿是錯誤的主張並加以證明，也就是説，異議者必須證明登記簿上記載的權利在實體法上並不存在。德國對證明程度比較苛刻，他們認為，異議者除了要證明引發物權變動的事實並不存在之外，還須證明該物權也不可能通過其他方式取得。筆者認為，要求異議者駁斥登記簿正確的每個可能性是不現實的，這加大了證明難度，也可能損害真正權利人的利益。究竟證明到何種程度才能推翻登記簿正確性的推定，應當視案件的具體情況而定。由於我國不動產登記簿要求記載取得或喪失物權的方式，這就意味着異議者只要證明該權利產生或消滅的要件不存在即可。就本案來説，黃春濤認為案涉房屋歸自己所有，其必須證明顧連英的所有權在合同法上不存在。

本案中，案涉房屋登記名義人顧連英提出了使登記簿正確的理由，即黃春濤、顧天鳳、顧留美、顧連英之間的房屋買賣合同成立，不存在脅迫、欺詐、乘人之危情形，買賣合同均合法有效，則黃春濤只要證明這個理由不存在，就可推翻登記簿的正確性。黃春濤提供了案涉房產原始登記資料、黃顧協議、借款協議、匯款收據等證據證明自己系案涉房屋原始所有權人，黃顧房屋買賣合同無效致使顧天鳳無法取得房屋所有權，進而證明此後顧天鳳的一系列行為系無權處分。筆者認為，在本起連環房屋買賣案中，黃春濤已經舉證證明顧天鳳系虛假的一手買方，一定程度上完成了其作為異議者的舉證責任，給法官判斷能否推翻登記簿推定效力提供了重要依據。

（四）合意與登記是基於法律行為物權變動的條件

任何物權變動都有法律上的原因。根據我國物權法的規定，物權變動的原因大致可以分為兩大類，一類是基於法律行為引起的物權變動，另一類是基於法院、仲裁機構製作的法律文書、政府的徵收決定、繼承以及事實行為等法律行為以外的原因引起的物權變動。判斷基於法律行為的物權變動是否產生物權變動的效果，要看是否滿足三個條件：一要具備生效的法律行為；二要有相應的處分權能；三要完成公示環節，即不動產完成登記，動產完成交付。在這三個條件中，生效的法律行為（合意）作為物權變動效果發生的基本條件之一，是整個物權變動的基礎。合意與公示聯合在一起才能完成基於法律行為的物權變動，如果沒有合意，即使房屋發生了變更登記，也不產生物權變動的效力。從本案現有證據來看，案涉房屋進行了三次轉移登記，雖然轉移方式在房產證書上登記為購買，但黃春濤與顧天鳳、顧天鳳與顧留美、顧留美與顧連英之間並無房屋買賣、轉移房屋所有權的合意，即使進行了過户登記，也不能產生物權變動的效果，顧連英作為最後的登記人不能取得案涉房屋的所有權。

二、房屋買賣合同效力分析

（一）意思表示不實，合同無效

房屋買賣行為，首先是民事行為，該行為必須合法才能產生法律效力。根據我國民法通則第五十五條對民事法律行為的規定，應具有以下條件：1.行為人具有相應的民事行為能力；2.意思表示真實；3.不違反法律或者社會公共利益。上述三個條件是民事行為能夠合法的一般準則，當然適用於本案中當事人簽訂合同的民事行為，所以，房屋買賣合同有效也應當具備上述三個條件。本案中，2006年1月4日黃春濤與顧天鳳訂立房屋買賣合同的真實意思不是將案涉房屋的所有權轉讓給顧天鳳，而是通過過户的手段達到貸款的目的，因此，黃春濤與顧天鳳之間的房屋買賣合同意思表示不真實，不能產生當事人預期的法律後果，合同歸於無效。

（二）無權處分人與他人簽訂合同，未經權利人追認，合同無效

黃春濤與顧天鳳之間的房屋買賣合同無效，即使房屋過户至顧天鳳名下，也不能產生物權變動的效力，顧天鳳不能成為房屋所有權人。2011年9月30日，顧天鳳瞞着黃春濤與其妹妹顧留美訂立買賣合同，目的在於將房屋抵押貸款後償還銀行貸款，顧留美亦未向顧天鳳支付任何購房款。根據我國合同法第五十一條規定：無權處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。顧天鳳與其妹妹顧留美之間的房屋買賣合同是在黃春濤不知情的情況下籤訂的，黃春濤作為房屋所有權人，顯然未對顧天鳳的行為進行追認，顧天鳳與顧留美所簽訂的房屋買賣合同未經真正權利人追認，歸於無效，顧留美不能取得案涉房屋所有權。

（三）簽訂合同的行為構成犯罪，合同無效

2012年8月，因顧天鳳無力償還信用社貸款，遂指使顧留美出面與錢信儒訂立房屋買賣合同，錢信儒將房屋過户到岳母顧連英名下，顧連英未支付房款，對訂立買賣合同、房屋價款等事亦並不知曉。2013年3月8日，顧天鳳因涉嫌合同詐騙罪被公安局刑事拘留。2014年2月20日，啓東市人民法院對顧天鳳作出刑事判決，認定其以非法佔有為目的，在與被害人錢信儒等人簽訂、履行合同過程中騙取他人錢財的行為構成合同詐騙罪，判處有期徒刑5年6個月，並處罰金15萬元，追繳未退贓款，其中發還被害人錢信儒32萬元。因顧天鳳指使顧留美與錢信儒訂立買賣合同的行為已被啓東市人民法院的生效刑事判決認定構成犯罪，顧留美與錢信儒所訂立的房屋買賣合同依法應當認定為無效。

另外，從利益衡量的角度來看，錢信儒作為被害人，已經法院獲准可得顧天鳳退贓款32萬元，其損失可得到填補。反過來，如果法院認定顧留美與錢信儒所訂立的房屋買賣合同有效，那麼對錢信儒而言，其相當於未付分文卻得到一套房，而真正權利人只能被動接受喪失物權的不利後果，這對黃春濤是不公平的。

三、不動產善意取得構成要件分析

所謂善意取得，是指無權處分其佔有物的動產佔有人將該物轉讓給他人，善意受讓人依法即時取得該物的所有權或者其他物權。我國物權法第一百零六條確立了善意取得制度，並將其統一適用於動產和不動產所有權的取得。從該條我們可歸納不動產善意取得的構成要件：一是轉讓人系無處分權人，二是以合理的價格轉讓，三是受讓人在取得財產時主觀上處於善意狀態，四是轉讓的不動產已經登記。本案上訴人錢信儒提出，其購房及取得案涉房屋的行為，構成不動產的善意取得。縱觀本案，其已符合一個構成要件，即轉讓人顧留美系無處分權人（前文已做分析），判斷其是否構成善意取得，關鍵就看是否符合其他三點。

（一）關於受讓價格是否合理的問題

對價格合理的判斷，學者們意見不一。王利明教授認為，在不動產善意取得中，無須考慮價格合理與否，只要受讓人信賴登記並支付了一定的價款即可，只有在動產善意取得中必須考慮價格的合理與否。而崔建遠教授主張客觀標準，即以社會一般觀念作為判斷依據。我國2015年12月通過的最高人民法院《關於適用物權法司法解釋》（一）採納了崔教授的觀點，在第19條對合理的價格做出明確規定：應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。本案中，2012年8月9日，顧留美與錢信儒簽訂房屋買賣合同，約定其以40萬元的價格將案涉房屋出售給錢信儒。在案件審理過程中，經啓東市價格認證中心鑑證，案涉房屋價格為552890元（以2011年9月30日為基準日）。轉讓時交易地的市場價格是首要考量因素，本案中，2011年9月該房鑑定價為55.28萬元，雙方合同簽訂時間為2012年8月，2011年12月24日崇啓大橋建成通車，根據啓東房屋交易市場行情分析，簽訂合同時的房價肯定超過鑑定價，據此分析，顧、錢約定的40萬元達不到交易時交易地市場交易價的百分之七十。除了市場價這個因素外，筆者認為在考慮轉讓價格是否合理時，還應考慮受讓人的身份。最高人民法院《關於適用合同法解釋》（二）第19條在判斷交易價格是否明顯不合理時，引入了當地一般經營者的判斷。類比到此案中，受讓人錢信儒是職業的房產中介，其常年以交易為謀生手段，對房地產市場行情的認知程度遠高於一般人，錢信儒以明顯低於市場價的價格與顧留美簽訂合約，與其自身作為生意人追求利益最大化的目標是一致的，法官在本案中對轉讓價格是否合理的判斷應當結合受讓人的身份綜合認定。綜合以上兩方面因素，不宜認定本案中的受讓價格合理。

（二）關於受讓人錢信儒是否善意的問題

1.善意要件的證明責任分配

在我國物權法司法解釋（一）出台之前，學術界對於該問題的討論熱鬧非凡。一些學者認為，受讓人的善意採取推定的方法，即推定受讓人為善意，而由主張其為非善意的原權利人就受讓人的惡意或者重大過失負舉證責任。也有一些學者認為，應由主張善意取得的受讓人承擔善意要件的證明責任。筆者認為，結合物權法司法解釋（一）第15條的規定：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任”，我們可以從體系解釋和目的解釋的角度解讀出這樣一個結論：善意要件並不採用善意推定的方法。我國侵權責任法第三十八條是典型的過錯推定條款，對比這個條款，我們發現，物權法司法解釋（一）第15條的表達和措辭完全區別於該條。再從物權法立法目的看，善意取得制度是作為無權處分後所有權人有權追回的法律除外情形予以規定的。可見，我國的法律依然將對原權利人所有權的保護放在首位，儘管對交易安全的保護有時會使原所有權人作出犧牲，但這種犧牲是有門檻的。因此，關於善意的證明，應當首先由主張善意取得的受讓人自己證明善意的成立，如果原權利人可以舉證推翻，則善意不成立。本案中，主張善意取得的錢信儒未舉證證明其善意的成立，應承擔不利的法律後果。有人可能會批評，易證有難證無，讓受讓人證明消極事實（不知情）將嚴重限制善意取得制度的適用，那麼我們再來結合善意的判斷標準看本案中受讓人的行為是否構成善意取得。

2.善意的判斷標準

王澤鑑先生認為，不動產登記有國家信譽的支持，具有相當高的公信力，受讓人有理由相信登記簿上記載的物權狀態就是真實的權利狀態，只要受讓人信賴不動產登記就可以構成關於不動產權屬狀態的善意。但是，目前我國登記制度並不完善，在此情況下，僅要求登記簿的登記狀態在客觀上對受讓人提供支持並不足夠，還應當要求受讓人具備主觀信賴，即相信登記簿的正確性。

首先，不知道轉讓人無處分權。主張善意取得的受讓人對於不動產的真實權屬情況，應當盡到調查、注意義務。參照《不動產登記暫行條例》中對登記機關的要求，注意義務主要體現在對不動產的物理狀況、權屬狀況和實地調查三個方面。因此，受讓人可以通過證明自己到到相關登記處詢問、到不動產所在地進行實地考察等證明自己為善意。

其次，不存在重大過失。物權法司法解釋（一）第16條、第17條列出了應當認定受讓人具有重大過失的情形。這些情形包括：登記簿上存在有效的異議登記；預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；受讓人知道他人已經依法享有不動產物權；受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣。

本案中，根據查明的事實，顧連英與顧留美買賣合同的實際出賣行為人系顧天鳳，買受人是錢信儒。錢信儒作為房屋買賣的職業中介人，熟知交易風險，更應出於交易安全考慮到實地查看房屋，詳細瞭解房屋位置、結構、現狀。錢信儒稱在簽訂合同前知道房屋被出租併到現場看過兩次但未碰到人，在此情況下其未要求顧留美出示租賃合同，也未詢問承租人信息。錢信儒輕信顧留美的説辭，在未能瞭解房屋的現實狀態及人員居住的情況下，就與顧留美簽訂房屋買賣合同，未能盡到謹慎注意義務，與其作為從事房屋買賣業務職業中介人的認知程度明顯不符，法院不能認定錢信儒在該過程中系善意且無重大過失。因此，錢信儒受讓案涉房屋，不構成法律意義上的善意取得。

（三）關於受讓房屋登記問題

從物權法第一百零六條第一款的規定來看，完成公示是善意取得的要件之一，即“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。之所以要以辦理完畢登記過户作為不動產善意取得的構成要件，是因為只有在完成物權登記手續之後，買受人才能夠真正取得完整的物權，這與物權法採納的登記要件主義完全吻合。這裏，筆者想要強調一點，雖然物權法只規定轉讓的不動產應當登記，並沒有對登記到誰的名下作規定，但是結合善意取得制度的設置目的分析，受讓人必須將受讓的不動產辦理登記到自己名下才能受到善意取得制度的保護。本案中，錢信儒作為受讓人，將受讓房屋登記在其岳母顧連英名下，並沒有登記到自己名下，其行為已經與善意取得制度設計的初衷相背離，法院據此也不能認定其構成法律意義上的善意取得。

所有權、拾得遺失物