商業地產策劃

商業地產是包括城市綜合體、購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、酒店、度假村、養老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業化經營為目的，與住宅房地產有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別於單純的投資和商業，又有別於傳統意義上的房地產行業。

策劃人員須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成後物業與街區發展的互動關係。價值判別結論決定項目的客户定位、建築定位、形象定位和價格定位。 ^[1] 

商業地產開發和運營的突出特徵是需要巨資投入(初始投資和總投資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信託機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，並評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。 ^[1] 

商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。着眼於長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也採取組織措施構建企業內部價值鏈。 ^[1] 

建築和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握髮展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯繫原則，提出價值最大化技術方案。

亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客户，促使客户願意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。

招商是商業地產永恆的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如由中美華爾進行全程整合運營的公元時代城項目，在招商階段，將國內外一線娛樂、潮流百貨、風情美食、休閒運營、兒童體驗、中影國際巨幕影院等眾多品牌引入，帶來全新風尚消費體驗； ^[2]  建設過程中的重點是物業銷售;建設後期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年後根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客户組合。

在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，並對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，瞭解項目發展的環境及影響因素。

主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。

1、項目SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅)：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。

2、項目發展方向把握：在瞭解市場環境、片區發展及地塊條件基礎上，對項目發展方向、可能功能物業進行預測，提供細供市場調研方向。

3、項目發展形象定位及概念定位：確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。

4、項目功能組合及業態配比定位：主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能佈局及各功能間的關聯性控制。

5、項目開發規模與檔次定位：根據項目發展主題，並結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。

6、項目目標客户定位：主要確定項目各功能物業的客户階層、消費羣體，為項目後期開發方案提供依據。7、項目價值定位(含財務分析)：根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素，明確項目各功能物業的價格水平。