城市綜合體

大型城市綜合體是經濟發展的必然要求，我們根據特點可以劃分為：

城市CBD中心的城市綜合體。

交通樞紐型城市綜合體。

城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經濟新增長點。

城郊結合部城市綜合體。

由於很多的大城市市區已經沒有能夠找出佔地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主幹道相聯繫的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建築羣體和眾多的生活空間。由於建築規模和尺度的擴張，建築的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建築羣體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯繫，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的立體街道交通空間。

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特徵。運用對建築羣體的深度表現打破傳統建築立面概念，通過標誌物、小品、街道傢俱、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建築羣體成為景觀的主體，同時又承載着城市文明與經濟發展的歷史責任。

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。

城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建築。

近兩年，住宅地產調控政策逐步收緊，房地產開發商紛紛從住宅地產開發轉向尚未受到嚴格調控的城市綜合體開發。在全國各大城市商品住宅成交量下滑的同時，不受限購的寫字樓、商業營業用房則在不少城市量價齊升，成為開發商以及投資者轉移目標。

城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

有數據顯示，2012年1-6月份，全國商品房銷售面積39964萬平方米米同比下降10.0%。其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業營業用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，同比下降5.2%。其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業營業用房銷售額增長5.4%。商業地產與住宅地產的市場形成了較大的差異，出現冰火兩重天的情形。

現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能於一體的綜合空間裏，享受高效率的生活和工作，於是城市綜合體便應運而生。

城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。

① 城市形態的表現

在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建築內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建築體。這種綜合建築體也屬於城市綜合體。

② 經濟形態的表現

隨着開發商開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，並通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。

優越的地段和區域催生了城市城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高檔次的複合建築樓羣。其功能不能是單一的，而是複合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。

依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個建築規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約佔50%左右，公寓佔25%左右，其它25%為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最後形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。

由於2012年城市客羣大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意願，並且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，嚮往高品質的生活。

首先，表現在對物業的交通、樓宇硬件設施（電梯、空調）以及物業管理水平等要求較高；

其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工作之餘才能得到釋放。

因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這裏休閒放鬆，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閒、娛樂、主題公園於一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建築模式就是在這樣的背景下應運而生了。

城市綜合體的產生和發展經歷也以下幾個階段。

|相關鏈接|曼哈頓城市綜合體

紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。彙集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這裏還是世界上就業密度最高的地區，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的範圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建築造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

在經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分的時代後，人們發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產的迅速發展，開創一種嶄新的地產開發模式就成為地產商們面臨的課題，綜合體建築模式正在挑戰國外最先進的地產開發模式。

城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間範圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到完善。

2.1.1 商務

商務是現代城市的主要功能，操縱着城市大部分資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定着這一區域的城市地位和功能。

城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業的商務需求。

2.1.2 商業

商業零售與人們的日常生活最密切，形成城市範圍的市場並吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，並形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿足各類階層的消費需求。

2.1.3 居住

居住是城市開發的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發應為了節省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他階層人士的居住需求。

2.1.4 酒店

酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，並提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮並增加其活力。

大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閒、娛樂、會所於一體。

2.2.1 三大選址標準

城市綜合體屬於綜合性物業，由於對其建築密度及容積率有特定的要求，所以最可能分佈於城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建築模式。

城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準之一：

項目選址三項標準

三個標準 項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎 項目位於城市中心，是城市經濟新增長點 位於新開發區。

2.2.2 必須有營造園林景觀的基礎

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。

2.2.3 必須具有交通便捷的區位優勢

城市綜合體與城市的經濟有着密切的聯繫，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位於地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

2.2.4 必須營造齊備的生活系統

為滿足城市精英階層的居住、消費、休閒、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統，其中必須具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。

同時，因為綜合體建築包含多方面內容，所以一個綜合體要有自己的一個專業的物業管理公司，根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理項目，來為業主提供周到的服務。

“洛克菲勒中心”一直作為紐約乃至美國的象徵而存於世界。在過去的許多年裏，從這裏走出及進駐到這裏的全球500強公司數不勝數，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭——時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業。毫不誇張地説，這些企業每日的舉動，都在影響着全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。

法國巴黎“拉德芳斯”是世界上第一個城市綜合體，於上世紀五十年代開始建設開發，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閒於一身的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發展方向。

拉德芳斯區位於巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。於1958年建設開發，已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米，法國最大的企業一半在這裏，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納1.83萬人；並建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成佔地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植有400餘種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬遊客幕名而至。

日本東京“六本木”是以城市綜合體規劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、遊憩與文藝設施於一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區域。

香港太古廣場城市綜合體位於中環東側。在香港金鐘地鐵站上蓋的太古廣場，是商業、購物、娛樂、文化薈萃之地。整個項目包括樓高四層的大型購物商場、3座甲級寫字樓、2座酒店式住宅、1所會議中心及3間五星級酒店，設施齊備，提供一站式豪華消費及娛樂。這裏是體驗香港人吃喝玩樂生活消費模式的極佳去處。廣場擁有3家五星級飯店、高級辦公樓、住宅，以及200多家專賣店，雲集了多種世界名牌。雖然這裏的歐洲品牌沒有置地廣場和半島酒店名店街那麼多，但物品豐富，價格也比較合理，是許多香港人的購物首選。

根據公開資料不完全統計，僅蘇州一地，規劃、建設中、已經完工的綜合體就達25個。而杭州號稱要打造大大小小的城市綜合體達到100個。上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。深圳市在未來的幾年，在建和已經初步規劃的城市綜合體項目多達16個，合計建築規模1044.79萬平方米。

按此保守推算，假如每個100萬人口級城市需要建設15個大的城市綜合體項目，200萬人口級城市需要建設20個大的城市綜合體項目，那麼全國大型的城市綜合體項目數量將超過2000個，投資額達數萬億。

“綜合體的總投資額較高，但並不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項目維持其投資，而且可以與住宅項目用一個建設單位，這樣建築商可以墊資，資金的調度餘地更大。”蘇州園區一位不願透露姓名的官員分析説。

2008年，武漢引入城市綜合體。

在中部崛起和商業時代的大背景下，武漢一些傳統住宅開發商已經不滿足於社區商鋪的打造，開始把商業、辦公、居住、文娛等城市生活空間進行組合，打造成一個 多功能、高效率的城市綜合體項目，如福星惠譽、南國置業、聯投等均涉獵綜合商業項目的開發。加上早期投身武漢城市綜合體開發的後續發力，讓武漢綜合體呈現遍地開花的發展態勢。

大漢口板塊：繼菱角湖萬達廣場開業造就了菱角湖商圈的火爆後，之後，以民國風情為主題的綜合體“大武漢1911”又宣佈落户該商圈，打造一個都市休閒購物街區。在武漢北部專業市場，由於漢正街搬遷等利好消息，催熱了這一區域商業地產的發展。

大武昌板塊：在白沙洲，三環內唯一尚未大規模開發的處女地遭到了眾多品牌開發商的哄搶，萬科首先在白沙洲沿江拿下了上百萬方的地塊，打造武漢最大的社區之一的萬科金色城市，已經有十幾期，據瞭解，項目規劃10萬方商業中心，約12000平米華潤萬家超市和約5000平米銀鑫樂天影城意向入駐，計劃打造白沙洲濱江新城。

大漢陽板塊：在武漢開發區，觀瀾太子湖、譽天幸福海等多個項目相繼入駐，還有漢南的碧桂園凰城也在打造“武漢新生活區”。

武漢已經有28個項目在建，多數項目都在10萬平以上，譽天幸福海等多個項目甚至超過百萬方，且大部分會在這3年內完工。在衝刺數量的同時，城市綜合體的規模體量也在一再放大。某二線城市綜合體項目建築面積一度達到150萬平方米，堪稱西部超大城市綜合體。

2012年10月16日，成都市商務局和規劃局首次對外披露了《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》（以下簡稱《規定》），推出了城市綜合體的“成都標準”，這份借鑑了新加坡以及我國香港、北京、上海等地經驗的《規定》出台，標誌着成都城市綜合體發展進入了一個新的階段。

一份成都城市綜合體發展的調研報告亦同時出爐。“成都的城市綜合體不是簡單的多與少的問題，而是如何強化規劃引導、優化資源配置與運營模式的問題。”成都市商務局相關負責人在接受記者採訪時表示，未來3~5年，成都市城市形態和服務功能將有很大改善。

據成都市商務局最新公佈的數據顯示，在2015年之前將有16個城市綜合體的項目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市綜合體項目將達到24個。

截至2011年底，成都中心城區投入營運的城市綜合體共有5個，總體量為297萬平方米，其中，商業面積83.9萬平方米，商務辦公面積52.6萬平方米，酒店面積23.1萬平方米，酒店式公寓5萬平方米，會展12萬平方米，普通住宅101.4萬平方米，其他建築面積19萬平方米等。

據瞭解，2012年成都市在建城市綜合體項目19個，總體量約1050萬平方米，其中，商業面積約300萬平方米，商務辦公面積約280萬平方米，酒店面積約140萬平方米，普通住宅約250萬平方米，其他建築面積約80萬平方米。

隨着天府新區、“北改”區域和城市商業副中心的加快建設，未來高新區將是城市綜合體發展最集中的區域，佔總供應量的37%。

與此同時，“北改”工程的快速推進，金牛區人民北路、成華區建設路等也將成為城市綜合體發展的新興區域。而在加快發展城市綜合體的同時，一些快速發展所帶來的問題也迎面而來。

改革開放四十年，蘭州商圈發生了翻天覆地的變化，在時代的變遷中，一批批老商圈或消亡或轉型，一批批新商圈逐漸成型……伴隨着人民羣眾日益增長的美好生活需要，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業態蓬勃發展，蘭州城市各個商圈已從單一業態挑大樑的商圈形式演變為以城市綜合體為主的商圈局面。 ^[1]