合作機構管理

1、合作機構分析的要點

（1）分析合作機構領導層素質。要想了解一個企業是否講誠信，首先要從瞭解企業領導層着手。企業領導的素質及信譽往往在一定程度上代表了企業的素質和信譽。企業領導的決策能力往往決定企業的發展命運，左右企業的未來。對企業領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經營業績、對團隊的影響力、決策能力、經營水平等，可以採取面談、在企業職工中訪談、在網上查找相關資料等多種途徑收集企業領導層的信息，並進行分析。

一般來説，企業領導層文化程度高，知識閲歷豐富，在社會上有一定的地位，則企業的信用風險相對較低；如果企業領導層的學歷水平低，專業技術缺乏，管理理念陳舊，在重大決策上喜歡個人拍腦瓜幾，憑感覺和經驗而定，決策的隨意性很大，缺乏科學的論證和約束機制，這樣的企業信用風險通常很大。

（2）分析合作機構的業界聲譽。業界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和讚美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。好的聲譽必須經過長期的努力來造就。充分了解合作機構的聲譽對客觀反映其綜合素質十分重要。

（3）分析合作機構的歷史信用記錄。合作機構的歷史信用記錄雖然代表過去，但可以從中看出一個企業的信用狀況。對合作機構的歷史信用記錄，一方面，可以查看外部監管記錄：在建設、工商、税務等國家管理部門及金融機構、司法部門查看合作機構有無不良記錄。另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業務部門瞭解合作機構在銀行的公司貸款情況；瞭解合作機構與銀行開展個人貸款業務有無“假個貸”；是否能按照合作協議履行貸款保證責任和相關的義務，有無違約記錄等。

（4）分析合作機構的管理規範程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全；有無完善的內部管理規章制度（包括公司章程、相關內部制度文件）；有無財務監督機制；對改制後的企業還要看其治理結構是否合理。

（5）分析企業的經營成果。企業的經營成果是一個企業經營情況的體現。分析企業的經營成果可以看企業的利潤表和現金流量表。利潤表反映企業的獲利能力、經營效率，可以對其行業中的競爭地位、持續發展的能力作出判斷。反映獲利能力的主要指標有：銷售淨利潤、資產淨利潤、成本費用利潤等。

（6）分析合作機構的償債能力。分析企業的償債能力時，重點看資產負債表。對房地產開發企業而言，財務報表有它的特殊性，一般應關注資產項下的存貨、應收賬款、其他應收賬款、對外長短期投資、負債項下的預收賬款、應付賬款、銀行借款、或有負債情況，對外擔保中的對法人擔保情況可以通過人民銀行信貸查詢系統獲得。通過對資產負債表的分析，可以獲取流動比率、速動比率、現金比率、運營資本、資產負債率、產權比率、已獲利息倍數等重要指標，從而對企業的償債能力和擔保能力作出判斷。

2、與其他社會中介機構的合作管理

其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作的原則為：

（1）資質高、信譽好、管理規範；

（2）各項財務指標符合銀行要求；

（3）近期無重大經濟糾紛；

（4）銀行開立基本結算賬户或一般結算賬户。

審查的資料包括：

（1）營業執照及其他有效證件以及最近的年檢證明；

（2）公司章程、聯營協議、個人合夥企業的合同或協議；

（3）法定代表人、負責人或代理人的身份證明及法人委託書；

（4）經營單位資格證書；

（5）物價部門批准收費的文件。 ^[1]