個人住房轉讓營業税

《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》 ^[1]  （國辦發[2005]26號）、《國家税務總局財政部建設部關於加強房地產税收管理的通知》 ^[2]  （國税發[2005]89號）和《國家税務總局關於房地產税收政策執行中幾個具體問題的通知》 ^[3]  （國税發[2005]172號）、《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》（財税（2011）12號） ^[1]  財政部、國家税務總局發佈《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》(財税〔2015〕39號) ^[4] 

1．普通住房及非普通住房的有關標準。根據國辦發[2005]26號規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況。制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

2．符合條件辦理免税的具體程序規定。根據國税發[2005]89號規定，住房對外銷售不能提供屬於普通住房的證明材料或經?審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業税政策徵收營業税。此外，根據國税發[2005]172號規定，成交價格是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

3．購買房屋的時間認定和發票的開具。根據國税發[2005]89號規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契税完税證明上註明的時間作為其購買房屋的時間；個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，併到地方税務部門申請開具發票。同時，國税發[2005]172號對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確為契税完税證明上註明的填發日期。納税人申報時，同時出具房屋產權證和契税完税證明且二者所註明的時間不一致的，按照孰先的原?則確定購買房屋的時間。

4．對非普通住房差額徵税的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規定年限對外銷售的，根據國税發[2005]89號規定，在向地方税務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款後的差額繳納營業税時，需提供購買房屋時取得的税務部門監製的發票作為差額徵税的扣除憑證。新政策在此未作特別規定，但根據文件表述及税收政策延續性的特點，具體工作中應延用國税發[2005]89號相關規定執行。

5．非購買形式取得住房行為相關規定。根據國税發[2005]172號規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方税務部門辦理相關手續。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上註明的時間，按照孰先的原?則確定購買房屋的時間。對此，新政策要求類似問題比照上述規定執行。

6.財政部國家税務總局最新發布的通知稱，自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業税；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業税。

房產證面積在140㎡以上 2、住宅小區容積率在1.0以下 3、實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上 這三點是肯定一點都不能少的，三點只要具備任意一點就是非普通住宅，別墅類的房屋肯定是非普通住宅。

凡同時符合單套建築面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區建築容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房。

（國税發[2005]89號）規定：納税人應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方税務部門要求的其他材料，向地方税務部門申請辦理免徵營業税手續。地方税務部門應根據當地公佈的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納税人申請免税的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免徵營業税；住房對外銷售不能提供屬於普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業税政策徵收營業税。因此，納税人辦理免税手續一定要準備全相應資料。

防止倒賣房子國務院總理温家寶2008年12月17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。會議研究確定，進一步鼓勵普通商品住房消費，

會議研究確定，加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房消費，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。

在税收政策方面，會議研究確定，對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業税暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免徵營業税；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業税，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業税。

2008年12月29日，財政部和國家税務總局共同推出了《關於個人住房轉讓營業税政策的通知》(財税〔2008〕174號)，文件規定，“自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業税；個人將購買超過2 年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税；個人將購買超過2年(含2 年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税 ^[5]  。”

現時二手房營業税徵收已經調整，具體如下：

1. 個人轉讓/贈與非普通住宅＜5年或個人轉讓/贈與普通住宅年限＜5年的，房產營業税徵收：房管局評估價×5. 5%。

2. 個人轉讓/贈與非普通住宅年限≥5年的，營業税徵收：（轉讓收入-上手發票價）×5.5%。

3. 個人轉讓/贈與普通住宅年限≥5年：免徵營業税。

4. 單位轉讓住宅、非住宅（不論年限） ：不提供發票：房管局核定税價×5.63%。；提供發票：增值部分×5.63%。

5. 外資單位轉讓住宅、非住宅（不論年限）：不提供發票：房管局核定税價×5.09%；提供發票：增值部 ^[6]  分×5.09%。

6. 個人出售非住宅（不論年限）：（轉讓收入-房產原值）×5.5%。

房產營業税，在二手房上市交易中，一般都會遇到，由於各自情況不同，徵收比例不一的哦！在目前房產交易的税費中二手房營業税是其中最大塊的税種。