中國物業管理

“物業 ^[1]  ”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建築物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建築， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。

商業物業有時也稱投資性物業， 是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業， 這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。 商服物業是指各種供商業、 服務業使用的建築場所， 包括購物廣場、 百貨商店、 超市、 專賣店、連鎖店、 賓館、 酒店、倉儲、休閒康樂場所等。 辦公物業是從事生產、 經營、 諮詢、 服務等行業的管理人員（白領） 辦公的場所，它屬於生產經營資料的範疇。 這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、 現代寫字樓和智能化辦公建築等， 按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、 乙級寫字樓和丙級寫字樓。 商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、 金融保險、 顧問諮詢、 旅遊等行業的發展密切相關。 這類物業由於涉及物業流通與管理的資金數量巨大， 所以常以機構（單位） 投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動， 並用部分經營所得支付物業租金。

工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋， 包括輕、 重工業廠房和近年來發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用於出售， 也有的用於出租。 一般來説， 重工業廠房由於其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要， 通常只適合特定的用户使用， 因此不容易轉手交易。 高新技術產業（如電子、 計算機、 精密儀器製造等行業） 用房則有較強的適應性。輕工業廠房介於上述兩者之間。

除了上述物業種類以外的物業， 稱為其他物業， 有時也稱為特殊物業。 這類物業包括賽馬場、 高爾夫球場、汽車加油站、 飛機場、 車站、 碼頭、 高速公路、 橋樑， 隧道等物業。 特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。 特殊物業的市場交易很少， 對這類物業的投資多屬長期投資， 投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、 賺取投資收益。 這類物業的土地使用權出讓的年限， 國家規定最高為 50 年。

物業管理 ^[2]  是指物業管理經營人受物業所有人的委託，依照國家有關法律規範，按照前期物業服務合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進技術，以經濟手段對物業實施統一管理，併為居住者提供高效、周到的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟價值。

物業管理的業務可分為三類：① 基本業務類：包括對房屋建築、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養和維護；② 專項業務類：包括安全保衞、環境衞生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；③ 特色業務類：包括特約服務和便民服務。④ 經營業務類：房屋中介服務、裝修業務等。

中國歷史沿革具有驚人的連續性，當我們沉醉於故紙堆時，我們會從今天的現實中找到很好的印證，物業管理進入中國，它也將被典型地“中國化”，我的設想是描繪出今後三十年乃至五十年的行業的發展與變化，它是否完全符合似乎並不重要，重要的是今天的我們能夠從中得到什麼樣的啓發。

春秋時代前期（1990-2005年）。今天的物業管理處於這個時代，象當初的齊、晉、楚被稱為“伯”（霸）一樣，今天的中海、萬科、蓮花是行業的翹楚；這一時代的核心標識是“禮”，用今天的話説，叫組織文化與質量體系；它的基本內涵是“德”，在今天被稱作以人為本。這是一個建立規範的時代，在這個時期內，絕對優勢是不存在的，有的只是相對優勢，關鍵在於行業主體是否能利用自己某一時期的優勢擴大戰果。因為行業剛剛產生崛起，市場尚有分割餘地，這時候的發展不平衡尚能得到廣泛的容忍，大大小小的諸侯林立，很多企業依靠所謂的品牌而不是實力維繫生存。其中較大的物業管理公司，要麼憑藉開發商本身的財雄勢大，要麼依靠原先計劃經濟體制下的近水樓台，但是真正説來，大型的物業管理企業尚未展現其規模優勢，有些反而因其體制陳舊、機構臃腫而面臨種種困擾。

春秋時代後期（2005-2015年）。這一時期的物業管理企業再回顧十年前的企業規模，會發現100多萬平方米的物業管理面積是個多麼小的數字，到這個時期，一方面，業界關係錯綜複雜，紛爭併購此起彼伏，很多在資金、技術與管理上缺乏競爭力的企業將陸續被淘汰。另一方面，“高岸為谷，深谷為陵”，當初的霸主有的在今天消亡了，有的則已經改朝換代：三家分晉、齊由陳氏、“魯君失國，政在季氏”；表現在物業管理行業，則是一些大企業自身發展後，因為內部的組織問題出現分化，一些專業的子公司崛起並領導了這一細分市場的尖端技術，然後取代或者脱離了母公司而突飛猛進地發展。技術已經超過組織文化成為一個物業品牌的最重要標誌，在這個時期，新的住宅小區已無法同網絡分開，即使一個物業管理公司得到了一塊物業，很可能業主們使用的是其它物業管理公司的有償服務（因為網絡的作用）；每個物業管理處都將有自己的網頁，在網上提供維修、投訴、社區文化、政策諮詢、信息交流等多種服務，物業管理處的服務與管理能力，將異常地透明，而這必須以雄厚的技術實力作為基本的支持。

戰國時代（2015-2025年）。這時物業管理企業的絕對數量已經大大減少了，但這一行的從業人員的絕對數量卻比以往任何一個時期都多。一個企業的規模由它內在的管理效率所決定。正是這一時期，規範形成後又被打破，物業管理企業與業主的關係、企業與政府的關係又處於不斷的調整之中，強大的規模經濟優勢此時已經充分顯現出來，並使物業管理延伸到其它許多相關部門，此時水、電、交通、郵電、傳媒……等傳統壟斷行業已完全被拋入市場，並承受來自外資與私企的重大壓力，物業管理公司如果在其中不能起到一種強有力的紐帶作用，它就有逐步消亡的危險！在內地一些市場如果沒有及時去滲透，到此時也許已永遠失去了機會。畢竟物業管理理論本身就在“無用論”與“萬能論”之間振盪，無論是物業管理對其它行業的“連橫”，還是其它行業對物業管理的“合縱”，這些矛盾衝突卻促使企業更加成熟，並且物業管理本身，也會向許多政府職能部門提出挑戰，可以確言的是，到這個時期中國的環保問題已經上升到相當嚴重的地步，如果一些物業管理公司在早期能夠眼光放遠，積累實力，那在此時應當是收穫的季節。

大一統或者楚漢爭霸時代（2025年後），關於這遠景的斷想，有可能是在幾強之內競爭，也有可能廣泛地統一；據我看來，還是強強爭霸的可能性比較大！此時物業管理對“人”的塑造——無論是對其從業人員還是對作為業主的住户——已經都趨於成熟，物業管理本身的細分市場也已相當細化，在前兩個時期，微福利房物業管理成為“雞肋”——“食之無肉，棄之有味”的情況至此將完全改觀，因為到這一時期，全世界六十五歲以上的老人有一半生活在中國，那時候中國老人的消費觀念，將同現在迥然相異，這本身就會產生巨大的社會問題，同時也是絕好的商業機會。此時的主流物業管理公司，質量體系的外殼已經剝離，鉅額利潤的目標也讓位於市場分割，社區文化成功與否、人文精神的積澱將成為評價一個物業集團的首選因素，許多老人將加入這一行業，另外絕大部分老人則享受這一行業所提供的服務。

“上古競於道德，中世逐於智謀，當今爭於氣力”，這是中國人數千年來厚古薄今的概嘆，而我們今天的物業管理，卻有“一萬年太久，只爭朝夕”的豪情，物業管理行業本身的縱深發展，其貫穿始終的是人，作用愈見其大的則是人才，第一階段強調策劃與營銷人才，第二階段着重技術與信息人才，第三階段看好管理與環保人才，第四階段則推崇人文與教育人才，而這些人才僅僅是物業管理公司騰飛的助推器，它的主要動力，毫無疑問仍是一支專業化，富有高度責任心的員工隊伍。實際上，中國物業管理行業的嚴重發展不平衡，使這些時期壓根不會按想當然的方式去沿革，而是充斥着縱橫交錯的情況。一個企業對未來的期許，同一個人很相似，一方面要眼光放遠，另一方面要腳踏實地；在我們迎接挑戰時，有些來自於外界，更多的來自於自身，任何人都無法同他的歷史割斷聯繫，我們的目標絕不僅僅是恢復以往的光輝歷史，而是要超越歷史。

隨着我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金週轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和佈局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在着如下問題：

（一）物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關係需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各佔1/3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流於形式。

（二）配套設施運作不理想。目前，小區的投資建設與物業管理脱節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯後於住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因“名存實亡”。

（三）維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、牆灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規範。

（四）物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住户往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖於社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大症結所在。

（五）物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關於住宅小區的物業管理中的重大問題都有待於進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規範化和標準化等缺乏法制的根本保障。

（六）物業管理公司與社會相關方面關係不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衞生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關係。由於工作範圍不明確，關係不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。

（七）物業管理不到位。目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而着重於多種經營，或只限於收租金和一般養護維修，而對於如何保養好建築物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。

（八）地區間發展不平衡。各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30%，參評城市不到全國城市的1%，有6個省會城市拿不出小區參評。這裏既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。

筆者認為：國家應儘快出台物業管理專業性法規，規範政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關係，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬鬆、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。

（一）國家儘快頒佈針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規範作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種侷限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規範和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑑定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關係界定等等。

（二）建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應儘快着手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），並促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對於尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。

（三）加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施註冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，並將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。

（四）設置機構，規範管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，並儘快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械台班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。

（五）實行由業主委員會管理並自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。

（六）加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，併科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。

（七）強化管理、樹立品牌。

（八）建立激勵機制，促進物業行業健康發展。

本專業培養適應社會主義市場經濟建設需要，德、智、體、美全面發展，掌握物業管理的基本理論、基本知識和基本技能，掌握物業管理的定性、定量分析方法，熟悉我國物業管理的有關方針、政策和法規以及國際工商管理的慣例和規則，具有較強的分析和解決物業管理實際問題能力的高級應用型專業人才。

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