陳金海

陳金海(10張)

4年農夫山泉工作經歷，歷任企劃部長、省級市場總經理等職務，先後主持四川、重慶、廣東、浙江4個省級市場的銷售拓展和品牌傳播。22年房地產和文旅康養地產從業經歷，主導策劃、規劃項目近200個，服務體量逾2000萬方。 ^[3]  擔任多家品牌房企和政府智庫的戰略顧問，長年從事房地產項目的定位決策、規劃設計和營銷實操，擅長城市綜合體、特色小鎮、文化旅遊、美麗鄉村領域的專業跨界整合，注重理論、方法和實踐的互動運用，善於解決城市規劃和房地產項目的疑難雜症。 ^[1] 

開設並主講《房地產營銷實務》課程，在業界率先提出“全案全程策劃系統”、“專業集羣整合運籌模式”、“紡錘模型”、“競爭模型第六力”等理論模型。

在規劃與建築設計界開創“營銷前置，先策劃後規劃”的房地產運營範式，策劃營銷和規劃設計並聯驅動，主張在概念規劃設計階段解決項目的銷售和運營問題。

1990.09-1995.07 瀋陽建築大學

1995.09-1997.08 浙江省建築設計研究院建築師

1997.09-1999.10 農夫山泉股份有限公司企劃部長/大區總經理

1999.11-2001.10 浙江中天房地產集團副總經理

2001.11-2005.08 第一太平戴維斯（Savills）浙江區首席顧問

2002.04-2004.07 浙江大學MBA

2004.09-2015.01 浙江大學兼職教授

2005.09-2015.01 杭州全案全程房地產營銷有限公司董事長

2012.11-2015.01 浙江弘睿建築設計有限公司董事長

中國第一部關於房地產策劃暨定位決策研究的專著，營銷操盤實戰技術大起底、全奉獻，一場房地產行業的饕餮盛宴。該書融理論和實踐於一體，其構建的許多理論模型均來自於實踐，又反過來應用於實踐，視角獨特，內容翔實。

全案全程策劃系統包括市場研究系統、定位決策系統、產品策劃系統、營銷策略系統、銷售（招商）推廣系統、營運管理系統、商業經營（物業管理）系統、實操應用系統和視覺識別系統等九大系統，各大系統整合互動，共同構成房地產策劃營銷服務機構的核心服務體系。

專業集羣整合是指房地產發展商通過對產業鏈中各種專業服務機構的導入、整合與運用，以實現自身單一項目開發主體無法實現之效益的管理過程。“專業集羣”包括規劃設計商、建築設計商、景觀設計商、室內設計商、工程施工商、工程監理商、材料和設備供應商、前期物業管理顧問商、營銷策劃商、廣告設計商、銷售代理商、經營管理商、物業管理商等全體中間服務商。 ^[2] 

“紡錘”模型是基於專業集羣整合的理論建構，在發展商和房產品之間，存在一個龐大的專業集羣，發展商與房產品的互動關係是通過專業集羣來實現的。發展商作為專業集羣的整合者和管理者，將針對不同的業務分工，通過對專業集羣的借力、引導與控制，完成對房產品的開發、銷售和管理流程。政府機構是房地產行業遊戲規則的制定者和監管者，消費者則是房產品的價值實現者，將這兩個主體與發展商、專業集羣、房產品進行構圖，便形成了“中間大，兩頭小”的“紡錘”模型。

邁克爾波特“五力”競爭模型作為著名的行業和產品競爭能力分析工具，在房地產實際運營中幾乎起不到什麼實質性的作用。深入研究分析其失靈的原因，主要體現為以下幾個方面：市場競爭不完全、博弈力量不均衡、行業信息不對稱、行業缺乏替代品和市場化程度不足。市場競爭不完全，是因為房地產行業的市場化程度明顯不足。分析“五力”競爭模型的構成因素，卻沒有發現“政府及銀行”（稱之為“泛政府”）這一重要力量，在此我們不妨稱之為“第六力”。政府對土地的控制和銀行對資本的運用是中國房地產行業的兩道特定風景，是大多數發展商生存和發展的基本保證。 ^[1]