長租公寓

“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。

現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

一是開發運營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”；

二是資產託管，房企將公寓託管給運營服務商進行出租和租後管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取託管費和租客增值服務費；

三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，並且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資產所有者享受資產增值和固定租金收益；

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委託，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房企建築費用，享受資產增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。 ^[3] 

2015年，國家開始大力支持住房租賃市場。2016年年底，市場從上到下提出“房子是用來住的”。

2017年，各地密集出台樓市調控政策，並大力發展租賃市場。九部委發文在廣州等12個城市試點，廣州率先打出“租售同權”，緊接着深圳、武漢等50多個城市出台發展租賃政策。 ^[3] 

2019年9月，住房和城鄉建設部表示，中國下一步將總結推廣住房租賃試點經驗，落實各項支持政策，大力發展和培育住房租賃市場，增加租賃住房有效供應。同時，總結北京、上海共有產權住房試點的經驗，鼓勵人口流入量大、房價較高的大中城市，因地制宜發展共有產權住房。 ^[4] 

2020年9月7日，住房和城鄉建設部官方發佈通知，就《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。其中第二十三條規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。 ^[2] 

2021年2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。新規將於2021年3月1日起正式實施 ^[5]  。

2021年8月24日，北京市住房和城鄉建設委公佈《北京市住房租賃條例》(徵求意見稿)(以下簡稱“徵求意見稿”)，向社會徵求意見。徵求意見稿共6章81條，對網絡房源發佈、羣租房、長租公寓等熱點問題予以規範，自今日起至2021年9月23日面向社會公開徵求意見。 ^[10] 

2018年8月，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓的一番言論掀起了租賃市場的一波風浪。就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠在杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣佈破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。 ^[6] 

2020年12月，長租公寓“爆雷”事件引發廣泛關注，部分長租公寓“高進低出”“長收短付”，資金鍊斷裂後攜款跑路，讓不少業主和租客成為了受害者，導致業主丟了租金無處可尋，租客付了房租卻被迫搬家。 ^[2] 

2016年以來，在“租購併舉”的政策東風之下，長租房市場上創新創業主體的活力被激發，運營商各顯神通，租房市場一時風頭無兩。為了爭搶市場份額，部分長租公寓在資本助力下，開始採取“高收低租”等不正當競爭手段“跑馬圈房”，北京、上海等地核心地段更一度競價拿房。為了彌補虧空、維持企業運轉，一些運營商強迫或誘導租客大量使用“租金貸”，讓金融機構一次性付清租期內所有租金，卻讓租客背上貸款；對房東則採取月付方式。監管滯後讓租房市場魚龍混雜。這其中，既有幾乎全靠“租金貸”維生的企業，亦有不少為圈錢跑路而生的P2P變種公司。他們要麼做大規模，提高自身估值上市套現；要麼捲走房東租客的血汗錢“金蟬脱殼”，再換殼重生繼續“割韭菜”。 ^[7] 

長租公寓因其裝修時尚、換房方便等優勢受到市場青睞，但記者調查發現，部分長租公寓在光鮮的外表下，卻存在着不容忽視的裝修污染問題，亟待行業內部出台統一規範。在裝修污染問題上，目前對於長租公寓應該採取怎樣的環保標準、使用什麼樣的傢俱和裝修材料、裝修後需要空置多久才能出租，行業內並沒有統一的標準。健康受損的租户難以維權的現象也普遍存在，一是因為甲醛等污染物對於健康的損傷難以量化，二是對於這些長租公寓企業究竟該負何責任也難以釐清。 ^[8] 

2018年11月30日，微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示，12月1日起，長租房供應商自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格最高漲幅為10%。之後，自如迴應稱，仍維持5%的限制。 ^[9]