重大誤解

第一百四十七條　【基於重大誤解實施的民事法律行為的效力】基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

（一）基於自己過失的錯誤認識

首先重大誤解的事實對象，須是對其所為民事法律行為的性質、內容和主體等方面的錯誤認識，如對促使其從事行為的動機存在錯誤認識則不構成重大誤解。其次，重大誤解是處於行為人自己的過失而發生，由此區別故意、脅迫、乘人之危等有對方過錯的情形，也區別於因第三人的錯誤而為的民事法律行為。

（二）因果關係

即基於自己的錯誤認識而實施了與其真意相悖的民事法律行為。

（三）誤解重大

因誤解所實施的民事法律行為已經或者將會給自己造成較大損失的情況下，才構成可撤銷的重大誤解行為。為了保證商品交易安全、穩定的秩序，法律將得以請求撤銷的誤解行為限制在重大損失的範圍之內。

1、誤解是當事人對民事法律行為發生認識上的錯誤。

2、誤解是當事人對民事法律行為內容的認識錯誤。

3、誤解直接影響當事人的權利和義務。

當事人由於重大誤解而實施的民事法律行為，其法律後果是相對無效，發生重大誤解的一方行為人，有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。如果行為人不行事撤銷權，不請求對該民事法律行為予以撤銷，該重大誤解的民事法律行為繼續有效。

【裁判要旨】由於拍賣是通過公開競價的方式從不特定的競買人中確定買方，拍賣的物品或者財產權利的成交價值由競拍者的出價決定，會導致競買人以拍賣方未能恰當地履行瑕疵説明義務為由主張重大誤解。當事人以重大誤解為由要求變更拍賣合同的，人民法院應當裁判不予支持。

【案號】一審：（2010）鍾民初字第0274號　二審：（2010）常民終字第1356號

再審：（2012）蘇民監字第026號

【案情】

申請再審人（一審原告、二審被上訴人）：江某

再審被申請人（一審被告、二審上訴人）：江蘇省常產拍賣有限公司（以下簡稱常產公司）

再審被申請人（一審被告、二審上訴人）：常州東方拍賣有限公司（以下簡稱東方公司）

再審被申請人（一審被告、二審上訴人）：江蘇銀行股份有限公司常州分行（以下簡稱江蘇銀行常州分行）

2009年8月18日常產公司、東方公司與江蘇銀行常州分行訂立委託拍賣合同，拍賣其所有的常州市北大街17號中亞大廈1-4層房屋，並提供常州鯤鵬土地及房地產評估諮詢有限公司（以下簡稱鯤鵬公司）作出的常鯤房估（2009）第S53號房地產估價報告。該報告載明：“本次估價對象產權證登記面積為4852㎡（含地下層），扣除地下層及門廳、電梯、樓梯等公共部門建築面積後，本次評估暫測建築面積為3514㎡，分攤土地使用權面積為440㎡，估價對象房屋及土地實際面積待房產測繪部門及土地管理部門實際測量後確定。”

拍賣前，常產公司、東方公司在《常州日報》上刊登拍賣公告，載明該訴爭房屋建築面積約為3600㎡，土地使用權面積約為440.8㎡（房屋、土地面積以權威部門實測面積為準），參考價4000萬元。在拍賣會上當天，常產公司、東方公司現場向競買人發放了《拍賣目錄》、《競買須知》、《特別規定》等書面材料，其中《特別規定》第一條寫明：“拍賣標的1-4層房地產，建築面積約3600㎡，土地面積約440.8㎡”，第二條前半句寫明：“房屋和土地面積均是暫測使用面積（不含公用面積）”。江某作為競買人蔘加拍賣會並以4560萬元的成交價拍得訴爭房屋，加上佣金136.8萬元，合計支付金額為4696.8萬元。後江某委託常州市延陵房產測繪事務所有限公司（以下簡稱延陵測繪公司）對訴爭房屋的面積進行了測量，得出結論該公司總轉讓面積為3176㎡。江某遂訴至常州市鼓樓區人民法院，要求東方拍賣公司、江蘇銀行常州分行返還其因訴爭房屋面積大幅縮水而產生的購房款及相應拍賣佣金。

鼓樓區人民法院根據江某的申請，委託常州市房產測繪中心對訴爭房屋面積進行檢測，得出報告結論為：北大街17號1-4層總建築面積3635.88㎡，1-4層總套內建築面積2961.62㎡、總共有公用建築面積533.34㎡、公用建築面積140.96㎡。

鼓樓區法院經審理認為，訴爭房屋總建築面積2961.62㎡，加上牆體面積54.14㎡，合計面積3015.76㎡，與拍賣公告等資料上的約3600㎡相比較，誤差高達584.24㎡，嚴重超出正常合理範圍，江某有權要求江蘇銀行常州分行返還縮水部分面積的價款，並有權要求拍賣人常產公司、東方公司按照訴爭房屋實際面積確定佣金。據此判決：常產公司、東方公司、江蘇銀行常州分行向江豔交付常州市北大街17號中亞大廈1-4層房屋，並協助辦理該房屋的產權過户手續；由江蘇銀行常州分行向江豔返還拍賣成交價款7400533元，常產公司、東方公司向其返還佣金222011元。

常產公司、東方公司、江蘇銀行常州分行不服一審判決，向常州市中級人民法院提起上訴。

常州中院經審理認為，所拍房屋本不存在房屋面積的品質瑕疵，但由於江蘇銀行常州分行、常產公司、東方公司對所拍房屋的面積表述錯誤或提示與實際情況有較大差異而致使該所拍房屋形成房屋面積的品質瑕疵。江豔可以要求撤銷該拍賣行為、返還其相關支出費用，對無法返還的費用請求賠償，但江某無權在要求繼續取得房屋所有權的情況下，又以房屋面積短少為由返還房屋拍賣款及拍賣佣金。鑑於江某堅持要求取得所拍房屋的所有權，二審法院遂駁回江某要求返還房屋拍賣款及相應佣金的訴訟請求。

江某不服二審判決，向江蘇省高級法院申請再審。江蘇高院再審另查明：二審宣判後，訴爭房屋所有權於2011年10月28日過户登記到江某名下，房屋所有權證載明房屋建築面積3628.58㎡。

江蘇高院經審理認為，訴爭房屋因未經房屋測繪部門、土地管理部門分割測繪，拍賣時未能確定其房屋、土地準確面積，此為拍賣標的之瑕疵。根據《特別規定》第二條前半句所稱“房屋和土地面積均是暫測使用面積（不含公用面積），結合鯤鵬公司評估報告對房屋面積的描述”，讓競買人理解為“面積約為3600㎡”是暫測使用面積（不含公用面積），而這種理解與拍賣標的的實際使用面積約3000㎡相差較大，誤差超出通常合理範圍。故因本案拍賣人、委託人不恰當履行瑕疵説明義務可能影響競買人出價影響拍賣結果，但因拍賣活動的特殊性，對買受人江某造成的差價損失並非簡單根據房屋面積就能直接測算確定，而應通過儘快撤銷該拍賣結果，及時重新拍賣確定成交價格才能確定拍賣成交價的差價。鑑於江某在一、二審中堅持要求取得房屋所有權，其主張直接按照所拍房屋使用面積差價返還拍賣款及佣金的訴訟請求不符合拍賣法、合同法的有關規定，對其他競買人不公，不應得到支持。

江蘇高院裁定：駁回江某的再審申請。

本案涉及的法律問題是拍賣合同履行中重大誤解的構成要件及如何處理拍賣合同中因重大誤解而撤銷或者變更合同的問題。

一、原告主張的事實是否構成重大誤解

重大誤解是指行為人對行為內容有重大誤解，即民事行為的當事人在作出意思表示時，對涉及行為法律效果的重要事項存在認識上的顯著缺陷。{1}民法通則第五十九條規定，行為人對行為內容有重大誤解的，一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更和撤銷；最高人民法院《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第71條規定：“行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的後果與自己的意思相悖，並造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”合同法第五十四條規定：“因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”由上述法律規定可見，重大誤解的民事行為是可以請求法院變更或撤銷的一種效力瑕疵民事行為，其構成要件應包括以下方面：

1．重大誤解必須是行為人因誤解而為意思表示。行為人產生誤解的事實須與該行為相關，其表示行為以錯誤認識為基礎，從而導致內心真意與客觀事實不相符。若未對相關事實產生誤解，行為人不會有實施該行為的意思表示，或者將改變行為的內容。這些相關事實包括：交易的主體、行為動機、標的物的品質、數量價格等。具體來説，在本案中原告根據常產公司、東方公司刊登在《常州日報》上的拍賣公告所述內容而作出參與競買的意思表示，以4560萬元的成交價拍得訴爭房屋；但對《特別規定》第二條前半句中稱“房屋和土地面積均為暫測使用面積（不含公用面積）”產生誤解，誤將3600平方米理解為暫測使用面積（不含公用面積）3600㎡。因此，在未發現此錯誤之前，原告參與競買的內心真意是接受暫測使用面積（不含公用面積）3600㎡，而表示的意思確實是對拍賣標的房屋建築面積約為3600㎡的接受，這種誤解與表意行為之間構成了因果關係。

2．行為人發生的誤解必須是重大的。重大的確定要分別誤解行為人所誤解的情形，考慮交易主體的狀況、交易習慣、活動性質等多方面的原因。我國台灣地區和日本的判例中，把要素錯誤須滿足重要性與因果關係兩方面作為限制。所謂重要性，是指一個通情達理的人沒有錯誤認識就不會為意思表示，並且按照一般認識標準，此錯誤認識是發生在意思表示的主要構成內容上。{2}德國民法典第119條第2款規定：如果在交易中發現認為很重要的有關物的性質或者人的資格的錯誤，則視為意思表示內容的錯誤。另外，我國學者對這個“重大誤解”抽象出了三條標準：一是對民事交往中行為人一致認為是重要事項的誤解；二是雖非針對合同的重要事項，但對誤解方造成重大損失的誤解；三是足以導致產生重大不公平行為結果的誤解。

在我國的司法實踐中，必須對合同的主要內容產生誤解才能構成重大誤解。其判定標準有兩方面：一是誤解的對象須是合同的主要內容。如對合同標的物的誤解，標的物質量、性質的誤解等可以構成重大誤解，對合同無關緊要的細節則不構成重大誤解。二是誤解是否對當事人權利義務產生重大不利後果。如果當事人因合同的某種要素產生誤解作出錯誤的意思表示，但未產生對當事人不利的後果，那麼這種程度上的誤解也不構成重大誤解。此外對標的物的包裝、數量、履行地點、履行期限、履行方式等內容的誤解，如果並未影響訂約目的的實現或當事人的權利義務，一般不應認作重大誤解。

在本案中，原審法院委託具有資質的權威房產測繪部門常州市測繪中心檢測的結果為訴爭房屋總建築面積2961.62㎡（不包括共用面積），加上牆體面積54.14㎡，合計面積3015.76㎡，與拍賣公告等資料上載明的約3600平方米的事實相比較，誤差高達638㎡，嚴重損害了原告的合法利益。因此因江蘇銀行常州分行、東方公司、常產公司對房屋描述或者提示前後不一的瑕疵説明，使競買人對合同主要內容即對房屋面積產生重大誤解，造成巨大經濟損失。

3.重大誤解的原因由表意人自己的過失（排除故意或重大過失）造成，而不是由於受到對方的欺詐或不正當影響造成。在我國，重大誤解制度救濟的對象是表意人因自身原因陷入錯誤認識，做出與內心真意不符的外部表示。如果表意人因受到外部第三人影響（欺詐或脅迫等）做出錯誤意思表示，則不屬於重大誤解制度救濟的範疇。同時表意人故意做出與內心真意不符的意思表示造成錯誤的，則自行承擔不利行為後果，法律無必要救濟。“在訂約時如果表意人故意保留其真實的意志，或者明知對合同產生誤解的情形下仍然與對方訂立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所產生的效果。”{4}綜上所述，構成重大誤解的誤解人主觀態度應當是僅具有一般意義上的過失而非主動希望或追求發生這種誤解。本案中，不能因為原告江豔具有房地產從業的背景、其作為競買人應明知所拍房屋面積的實際情況就理所當然地推斷其肯定不受《特別規定》第二條對所拍房屋面積表述的影響。因此原告江豔不存在主觀故意或重大過失的行為，誤解人原告江豔只是因江蘇銀行、東方拍賣公司對所拍房屋面積的表述或提示與實際情況存在較大差距而導致的房屋面積品質瑕疵存在一般疏忽大意。

二、拍賣合同中如構成重大誤解是否只能要求撤銷而不能變更

按照民法通則的規定，重大誤解的民事行為可撤銷或可變更。所謂撤銷，是指撤銷權人因行為人意思表示不真實，通過行使撤銷權使已生效的合同歸於消滅。而變更是指合同當事人之間通過協商改變雙方存有異議的合同內容。因意思表示瑕疵而承擔損失的一方當事人享有撤銷權和變更權。同時為穩定正常的社會經濟秩序，許多國家通過立法規定了行使撤銷權和變更權的除斥期間，超過規定期限，權利歸於消滅。民法通則規定當事人自行為成立時起超過一年後對可撤銷或變更的民事行為請求撤銷或變更的，法院不予支持。民法通則相關司法解釋對變更和撤銷之間的關係進行了規定：當事人請求變更重大誤解的民事行為的，人民法院應當予以變更；當事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或撤銷。由此可見，對重大誤解的合同，權利人主張撤銷的，法院可自由裁量。權利人如只主張變更的，法院只能對是否允許變更進行裁決。

具體到拍賣活動，拍賣與一般的買賣合同相比，具有以下特殊性：首先，拍賣是通過公開競價從參與競拍的不特定應價者中確定買方，而一般買賣合同的買方和賣方則是特定的。其次，拍賣是一種特殊的買賣方式，具有較大的風險性，須遵守一定的交易規則和程序，而一般買賣合同的訂立只需當事人之間達成意思一致即可，一般無須經過特定程序。再次，被拍賣的物品或財產權利在競拍成交之前並不完全確定，拍賣的物品或者財產權利的成交價值是競拍者的出價而非拍賣物的固有價值，而一般買賣合同標的物或者財產權利的價格則是明碼標價或者可以明確的。最後，在委託拍賣的場合，買賣是通過拍賣人的中介作用實現，而一般買賣合同可以由當事人雙方自行訂立，無須中介機構或其他個人的介入。

由此可見，拍賣是一種特殊的買賣行為，非交易雙方當事人協商一致確定交易價格，而是按照拍賣法第三條規定以公開競價的方式將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的行為。其中由拍賣人拍賣自己的財產的，稱為自行拍賣；由委託人委託他人拍賣其財產的，稱為委託拍賣。本案就是一起委託拍賣糾紛案。在本案中，江蘇銀行常州分行、東方公司、常產公司未恰當地履行瑕疵説明義務，導致有可能影響競買者江豔對此訴爭房屋的出價，屬於合同當事人對合同內容存在重大誤解的情況。因此依據合同法第五十四條的規定，江豔可以申請法院或仲裁機構撤銷該拍賣成交確認書，請求民事賠償。對於江豔主張在取得所拍房屋所有權的情況下，請求按房屋面積減少返還房屋拍賣款及拍賣佣金的訴訟請求，其實就是對拍賣合同的變更，此請求則不能得到法律上的支持。理由如下：

其一，拍賣的特點是價高者得，由許多競買者出價爭購到沒有其他競買人再出更高價格時就拍定成交，具有一槌定音的效力。如果再允許成交價格的更改，則對其他競買者有失公平，有違拍賣的公正、誠信原則。

其二，拍賣價並非價有所值。拍賣行為是通過公開競價的方式從眾多競買人中確定最高應價者為買方，訂立合同的意思表示的要約實際上由買受人作出，而作為銷售方代表的拍賣師的一槌定音則屬於承諾。同時拍賣的物品或者財產權利的成交價值是競拍者的出價而非拍賣物的固有價值，因此相比較於一般買賣合同，在發生重大誤解的情況下，由於要約與承諾的反置，拍賣合同的變更涉及眾多競買者的合法權益。本案中二審經審理查明，訴爭房屋的實際面積與拍賣公告中表明的面積存在誤差，但這種誤差的賠償計算標準不能以此次成交價格為標準，而是應通過撤銷該拍賣成交行為後經過重新拍賣所確定的成交價格才能確定所拍房屋價款的相關差額。

其三，所有參與拍賣的競買人並非具有對拍賣標的物的認識一致性。在本案中江豔可以稱因江蘇銀行常州分行、東方公司、常產公司未能恰當地履行瑕疵説明義務導致發生重大誤解，但不能推定所有參加競拍的人均因該説明或者提示產生誤解，不能排除有些競買者的出價行為是在接受該訴爭房屋的品質瑕疵的基礎上作出的。因此買方及其他參與競拍的人作為平等的民事主體（享有優先購買權的除外），應價最高者成為買方，在發生重大誤解的情形下，變更拍賣合同的方式會阻斷其他競買人成為買方的可能，最終損害委託人及其他競買人的合法權益。

（文/劉欣）

重大誤解、可撤銷的民事法律行為