違章建築

建築物，是指運用各種材料生產出來的具有各種使用價值的建築物、構築物，是人可以在其中進行生活或生產活動的、固定於土地之上的房屋或其他場所，如住宅、辦公樓、廠房、庫房等。

違章建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。

國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定。一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築。

（1）未申請或申請未獲得批准，並未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築物；

（2）擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；

（3）擅自改變了使用性質建成的建築物；

（4）臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；

（5）通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。

有一種觀點認為，所謂違章建築，是指未經主管部門的許可而擅自動工興建的各種建築物和構築物。然而這種觀點雖有一定的道理，但是並不盡科學，其並沒有指明“違章建築”中所謂“違章”的本質，只是一個籠統表面的定義，容易在指導實務中出現差錯。這個將在後面論及，這裏暫不做具體討論！

違章建築漫畫(7張)

違章建築依其“違章”的程度不同，有各種不同的情況。從表面上看違章建築建築人有無土地使用權上説，違章建築大體上可以分為兩種：一是建築人未取得土地使用權，因而也無法取得建築許可證；二是在自己取得土地使用權的土地上建造違章建築物，即雖有利用該建築物佔有範圍內的土地建造房屋等建築物的權利，但未經取得建築許可證而擅自建設的建築。

最近一段時間，被網民稱為“長春最誇張違章建築”的長春中海萊茵東郡小區D6棟2903室的違章建築拆除工作正在緊張地進行中。然而，令人沒想到的是，就在拆除工作過半之際，在這座大樓附近的一個小區短短几天竟然冒出了7處新的違章建築。當地執法部門表示，這些“違章建築羣”也必須拆除，並於採取了行動。

香港行政長官梁振英近日發表14頁書面聲明交代其山頂物業違建事件，更親口向香港市民致歉，但表示自己在整件事過程中，開誠佈公，沒有隱瞞，也沒有誠信問題。書面聲明是否已經全面交代事件，各方反應不一，立法會已經邀請梁振英親自到立法會交代事件，立法會主席曾鈺成表示，面對議員，親自説明，回答問題，可以消除大家的一些質疑。

據報道，湖南省屬國有控股上市公司華天酒店以建設羣眾體育綠地公園、温泉住宅的名義，正頂風違規建設兩個18洞的高爾夫球場以及約800棟獨棟別墅。記者採訪到的鎮、縣、市、省四級相關執法部門官員卻無一正視這一嚴重違規項目，紛紛替其開脱。寧鄉縣國土局局長肖慶喜更是稱：這個項目是領導定的，我們也沒辦法。

南京事件一

據悉，位於南京河西萬達廣場南側的“萬達天幕”，被曝是南京史上最奢華的違建。該建築竟然蓋在一條名為“福園路”的市政路上，使這條四車道的市政路成了斷頭路，對周邊居民出行形成巨大障礙。

南京事件二

南京潤楊煤炭有限公司位於南京湯銅路邊上，10年時間先後蓋起了近4000平方米的建築，湯山街道城管中隊認定是違建，要對此處建築依法進行強拆，該公司老闆楊某堅持要近6000萬元的拆遷補償款。11月19日，執法人員對該公司建築拆除時，結果遭到一夥人毆打，4名拆違隊員不同程度受傷入院治療。

3天蓋1層！虎門史上最高違建民房被令強拆(4張)

沒有報建沒有施工許可證，兩三天建一層，已經建成15層高樓，嚴重影響了周圍羣眾的生活和休息……12月4日上午，虎門鎮龍眼社區2幢在建的15層居民住宅樓施工工地被責令強制拆除，且一直附着在該違章建築上、15層樓高的多個提升架被強制拆除。

上午9時，海口美蘭區出動兩輛炮機，對上賢（沙亮）棚改片區範圍內的編號為CJ67的兩層違法建築予以拆除。當兩輛炮機砸向2樓的樓板時，整個樓板像散了架似的，噼裏啪啦地倒了下去。令人意想不到的是，在樓房倒下去的瞬間，從樓板夾縫裏揚起片片白色物體。現場人員驚訝地發現，這塊樓板竟然是用鐵絲包夾着大約七八釐米厚的白色泡沫，然後再澆築上混凝土製成的。

在武漢東湖高新技術開發區光谷八小對面的荷葉山上，近20棟別墅破壞山體，依山而建。而這樣大規模的建築羣，竟是手續不全、明目張膽的違章建築。該建築遭到附近居民四處檢舉，今年7月武漢電視問政，也曾有市民提出質疑。城管部門表示，將盡快拆除，卻遲遲不見動靜……

據悉，武漢市市治庸辦、市紀委、市長專線辦公室等多次深入調查，但投訴方都不願“現身”。記者從武漢市市長專線獲悉，從9月以來，幾乎每天都有市民投訴武昌區南湖花園金千秋莊別墅17棟住户違章建房。這些來電前前後後持續了3個多月，最高峯時一天有20多個投訴電話。

2012年8月，湖北黃岡蘄春縣有人致電本報，有開發商在村裏佔用農田大搞違法建設，沒有資質的開發商竟然在村裏建起了29棟別墅對外出售。記者前往蘄春調查得知，這個鄂東小縣城，城區房價每平方米已達3000元以上。伴隨着高房價的是，當地出現一些違法用地、違法建設現象。，該縣就此展開集中專項整治，當地公檢法機關，依法刑事拘留8人，轉捕5人，判刑1人，雷霆行動，在蘄春當地引起不小的震動。

武穴市違建(3張)

2019年2月25日，中國發展網記者在湖北武穴市採訪瞭解到，該市梅川鎮政府所在地主要街道上均有大量違建房，違建成風政府以罰代法。面對記者採訪，該鎮政府及相關部門工作人員卻三緘其口，諱莫如深。3月12日，記者將上述問題向該鎮黨委書記徐忠進行了通報並要求儘快回覆。然而截至3月20日，記者也沒有接到該鎮任何聯繫和回覆。

2010年7月17日，湖北恩施州鶴峯縣一村民在河道里建起7層高樓房，嚴重威脅行洪泄洪的安全，被網友稱為“湖北最牛違章建築”。記者瞭解到，當地政府已向房主張某下發了自行拆遷通知書，如果到本月25日，張某還沒有自行拆除，政府將強制拆除。

“最牛”違建地址位於南山南頭街道轄區內，馬家龍工業區8棟北側的一片約5000平米的空地。即使是南頭執法隊在相關違建處貼上“停止違法行為通知書”，頂風搶建仍發生。昨日上午、中午，南都記者現場看到，違建一夜之間突然長高到一層，主鋼結構通過電焊後牢牢樹立在5000平米空地，一層架子已基本搭建完畢，照此速度臨時建築即將建好。

記者肖友若深圳南山“最牛”違建執法隊眼皮底下又開工(詳見南都昨日報道)，昨日依然頂風搶建，查違部門稱準備下週一對違法建築予以拆除，這意味着，南山最牛違建還要牛兩天。市人大代表楊勤表示，高壓查違是鐵律，試問政府公信力究竟何在？ ^[6] 

三亞強拆東岸村20棟違章建築(5張)

12月19日，三亞市河東區管委會與三亞市綜合執法局等多部門出動9輛炮機，聯合對東岸村建築面積為28819.5平方米的20棟違章建築實施強制拆除。不想在前往拆違地點的路上，村民為阻撓執法人員工作，在路上點火、挖坑。而在挖坑地點的前方還設有5輛解放牌貨車擋路。

事發太和鎮桐林別墅小區。從今年4月起投訴都有回覆，但大樓卻越建越高直至建成。近日，廣州白雲區太和鎮桐林別墅小區的業主報料稱，本來用於建設小區幼兒園、管理處的小區配套用地，多年來都沒按規劃進行建設。今年初，小區的開發商卻不按照原有規劃，在該地塊建起了高層住宅。

“原來太陽一出來，陽光就照到我家來了，現在快到12點了也沒見到陽光。”12月6日，家住信陽市的董先生向記者反映，在他家房子東側不到10米處新建了兩座7層樓。由於樓房之間距離太近，使得原來居住在該處的10多户居民通風采光受到極大影響。當地居民與開發商協商多次未果。

延安市規劃局對面蓋起違法建築的地方，屬於延安市區棗園路風情街上的鎮陽崖、鄧家溝、下泛溝“三產”住宅項目和寶塔區棗園鎮石佛溝村的“三產”住宅項目。前項未取得建設用地規劃許可及建設工程規劃許可證，於2010年10月擅自動工；後項屬於未經規劃、國土部門批准而擅自動工，構成非法佔用土地違法行為。

2015年5月24日，重慶渝北區一住宅小區的21-22層之間的懸空露天陽台被業主私自改建成了房屋，房屋用玻璃和鋼材搭建，形成一間異形房屋，約6平方米，離地約66米，被市民稱為“最牛空中違建”。

2018年7月以來，“秦嶺違建別墅拆除”備受關注，有1194棟違建別墅被整治。從2014年5月到2018年7月，習近平總書記先後六次就“秦嶺違建”作出批示指示。這次拆違整治，由中紀委副書記徐令義擔任專項整治工作組組長。2019年1月9日，《一抓到底正風紀——秦嶺違建整治始末》播出，講述了秦嶺違建別墅整治的始末。 ^[1] 

2019年2月18日，省委書記王東峯對媒體報道的石家莊“削山造地”建別墅問題作出批示，石家莊市連夜召開市委常委會（擴大）會議，專題研究貫徹落實意見和處置措施，併成立了由市委書記、市長擔任組長的聯合調查組，連夜進駐鹿泉區展開調查。調查處理結果將及時向社會公佈。 ^[2] 

2019年3月19日據中國之聲《新聞縱橫》報道，綠水青山就是金山銀山。但連日來，央廣新聞熱線收到實名舉報反映稱，在森林資源豐富的黑龍江牡丹江市，有人在張廣才嶺國有林區裏，毀林削山挖湖建私家莊園，卻沒有任何審批手續。

記者實地調查發現，這座名為“曹園”的私人建築羣，從2005年開始建設，總投資上億元，氣勢宏偉，規模驚人，不對外開放。牡丹江市國土部門曾三次作出拆除並罰款的行政處罰，最終都形同虛設，淪為“一紙空文”。國有林地上建起的私人莊園，仍屹立不倒。 ^[3] 

認為違章建築人對違章建築物享有所有權，即使其違反了法律法規的規定，未取得土地使用權或者未經過政府部門的許可，但其所有權的取得並不因為是違章建築而得全部否認，只是這種權利因為欠缺某些要素，所以應該是有瑕疵的所有權或者説不完全的所有權。然這種觀點對於所謂所有權的概念與意義有嚴重的曲解。所有權是一種全面的概括的佔有、使用、收益與處分的權利，是一種統一的支配力，並不是佔有、使用、收益與處分的各項權能的簡單的量的相加。黑格爾也説過：僅僅是部分的或暫時的歸我使用，以及部分的或暫時的歸我佔有，是與物本身的所有權有區別的。……所有權本質上是自由的，完整的所有權。從嚴格意義上講，不存在不完全的所有權或者有瑕疵的所有權一説，認為違章建築人對違章建築的享有有瑕疵的所有權也是不科學的。

認為，雖然違章建築人對違章建築不能享有所有權，但應該享有使用權。因為一般違章建築人建造房屋後自己都有使用，而且一般別人不得侵犯其對違章建築的佔有與使用。然而筆者認為這種觀點也是不正確的。梁慧星教授認為關於使用權能，也就是所有權中的使用權能，須將其與實際生活中的“使用”一語區別開來.所謂使用，是指依物的性能或用途對物加以利用。實際生活中物的使用人都是有使用權人，此為通常情形。但也有例外情況，那就是無權使用。而上面所認為違章建築人享有對違章建築的使用權的觀點，便是混淆了使用權能與現實生活中的“使用”一語，也是不正確的。

前面提到有一種觀點認為所謂違章建築就是指未經主管部門許可而擅自動工興建的各種建築物。筆者也批評了這種觀點的不科學性。因為在指導實務中，這種觀點將會引起很大的差錯。中國經濟時報就曾有一篇文章上指出：“違章建築”僅僅表示他的建築違反了地方政府（大多為城市規劃局）的相關規定而地方政府並非立法機關，政府文件僅僅是行政法規，而並非國家法律，而認定是否是公民的合法財產，是必須依照國家的相關法律為依據的。“[5]該文有個觀點認為違章建築也是公民的合法財產，而既然是合法財產，便不得隨意沒收，當政府拆遷時，也得給予補償。該文的立足點就是筆者上面所説到的對”違章建築“的不科學定義。筆者認為違章建築並不是簡單的所謂未經相關主管部門的許可而動工興建的建築物，其本質上是違反了《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律法規的規定而建造的房屋及其設施。依據中國《民法通則》的財產所有權的取得需符合法律的明文規定的要求，違章建築並不能認為是合法財產，也不存在權利。如果依上文作者的觀點，如果違章建築的拆遷也需要補償，那對國家又會有怎樣的負擔，國家又是否需要為公民的非法行為所帶來的損失埋單？公民不但不會因為自己的違法活動而承擔責任，甚至還可以獲得補償利益，這是值得我們深思的。

然而，當事人向法院提請訴訟時，又應該以什麼為理由與根據呢？前面有説過有一種觀點認為違章建築人對於違章建築中的建築材料等享有動產所有權，從這個觀點出發，當違章建築遭受侵害時，受害人就可以提請侵權之訴。但是提請侵權之訴並不能真正保護違章建築人或佔有人的權益，因為動產所有權説只承認建築人對於建築材料等的權利，卻不能保護建築人以及某些情況下後來佔有人對整個違章建築的利益。因此這個觀點是不可取的。而筆者認為可以提請佔有之訴。對於違章建築，儘管不能產生權利，但可以佔有之（一般是建造人）。那麼，如前面所説，佔有只是一種事實狀態，不是權利，更不是物權，如何能夠獲得物權法上的保護呢？有學者認為，佔有作為一種事實狀態體現了財產秩序，佔有的現狀也構成了一種社會生活秩序。法律之所以要保護佔有，並不一定為了尋求對真正權利的保護，而是為一種維護財產秩序和生活秩序的穩定。我們認同這種觀點，正如周枏先生所指出的：佔有在羅馬法上受令狀的保護，其真正的目的在於制止暴行，維持秩序，佔有具有特殊地位不過是間接“沾了光”，如果真的以保護佔有為目的，則佔有令狀早該成為對物訴訟，不可以對任何持有物件的人提起了。

2019年3月29日，北京市第十五屆人大常委會第十二次會議表決通過了修訂後的《北京市城鄉規劃條例》，其中規定強制拆除違法建設費用由當事人承擔。該條例的出台，讓不少人瞭解到原來自己以前都“想錯了”，拆違的費用並非完全是政府機關的“責任”。《北京市城鄉規劃條例》中有兩個規定，特別令人關注。一是對違建的強制拆除或者回填及其安全鑑定的費用、建築垃圾清運處置費用，以及相關物品保管費用，由違法建設當事人承擔；二是違建當事人或被依法納入失信執行人名單。

武漢市早在2008年就有相關規定。2008年，武漢市政府下達《武漢市控制和查處違法建設暫行辦法》。該辦法首次明確：違法建設強拆的費用，將由違建者承擔。隨後，2014年頒佈的《武漢市城鄉規劃條例》第六十條規定，對未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由城市綜合管理主管部門按照下列規定予以處理。其中明確了“拆除違法建設的費用由違法建設人承擔。違法建設行為作為信用信息依法納入徵信系統”。

據悉，上海、貴陽、濟南等城市也均有拆違費用由違法建設人承擔的相關規定。

如發現有違章建築，可向城市建設局下屬的城市建設管理監察支隊舉報，或向當地房屋土地管理局、國土資源局、規劃局舉報。 ^[4] 

2020年5月27日，自然資源部印發《關於加強國土空間規劃監督管理的通知》，要求規範規劃編制審批，嚴格規劃許可管理，實行規劃全週期管理，對新增違法違規建設“零容忍”，一經發現，及時嚴肅查處。

通知要求，堅持先規劃、後建設。嚴格按照國土空間規劃核發建設項目用地預審與選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和鄉村建設規劃許可證。未取得規劃許可，不得實施新建、改建、擴建工程。不得以集體討論、會議決定等非法定方式替代規劃許可、搞“特事特辦”。

加快建立完善國土空間基礎信息平台，形成國土空間規劃“一張圖”。建立規劃編制、審批、修改和實施監督全程留痕制度。加強規劃實施監測評估預警，按照“一年一體檢、五年一評估”要求開展城市體檢評估並提出改進規劃管理意見。將國土空間規劃執行情況納入自然資源執法督察內容。對新增違法違規建設“零容忍”，一經發現，及時嚴肅查處；對歷史遺留問題全面梳理，依法依規分類加快處置。

通知強調，對違規編制、審批、修改規劃，違規發放或變更規劃許可，不按規定開展規劃核實，插手干預規劃實施監督管理等行為的單位或個人，一經發現，必須嚴肅處理。涉嫌違法違紀的，按有關規定移交紀委監委等有權機關調查處理；涉嫌犯罪的，移送司法機關。 ^[5]