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逆權侵佔
鎖定
- 中文名
- 逆權侵佔
- 外文名
- adverse possession
- 後 果
- 不必付出任何代價
- 源 自
- 普通法法律概念
逆權侵佔簡介
逆權侵佔條例主要是懲罰一些冒失的業主任由他們樓宇或土地被第三者佔用,不去收租甚至不聞不問。主要租客找過業主,登過尋人啓事,又找不到的話,租客就可以向法院申請逆權侵佔。經判決之後,就可以成為物業的合法擁有人。有權利便有義務,在業主失蹤期間,租客一定要負擔單元的差餉,及大廈維修費用。
逆權侵佔敵意佔有
逆權侵佔需要合乎“敵意佔有”(hostile) 之要素。佔有者不單隻需要持續並實質佔有有關土地,而且還需要顯示其敵意佔有之意圖,例如設下門鎖,圍欄,門牌,人為耕作等。如果土地使有者相信原業主容許他合法進入該地(例如租用),其佔有意圖便不成立。不完全合乎“敵意佔有”之條件,例如聲稱有意繳租但長年無法繳租的情況,就不能以逆權侵佔為由成為該土地的合法業主。
逆權侵佔善意與惡意
一些普通法地區不容許惡意佔有人(malice) 以逆權侵佔為由成為新業主。所謂“惡意佔有”,是指佔有者應該知道有關土地已被他人敵意佔有(即是看見了別人設下的門鎖,圍欄,門牌,或“閒人免進”之標記等),不論是罔顧此事實,或是毀壞或移除有關標記,仍然長期佔有該地。
在這些司法區,並非惡意佔有的敵意佔有者仍然合符逆權侵佔的要素(買錯屋住錯屋的情況),他仍可以以此法律成為合法新業主。
一些司法區要求敵意佔有人證明其善意,否則逆權侵佔無效。這些善意包括:繳付土地税,與作為房地產擁有人應繳付的税或其他行為顯示佔有者真誠相信擁有其佔用地方的權利 (right to claim) 。
逆權侵佔道德理由
因為土地擁有權起訴時效是有限的,所以才出現“逆權侵佔”。這個起訴時效一般是12年,而這個時效可以由明文法指定或改變。
如果訴訟時效是無限制的,那麼任何土地擁有人都無法安心,因為任何土地可能在數百或甚至一千多年前有其合法擁有者,他們的後人都可以起訴,現有的土地擁有人便要面對無窮無盡的法律風險,這樣危害到私有產權的穩定性。
逆權侵佔應用與領土紛爭
因為起訴時效限制適用於私人土地紛訟,那麼起訴時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然。
在國際法,任何國家若確信其國土被敵意佔有,便有責任提出正式抗議(不必起訴,但該抗議需備案)。若然超過了時限而不作抗議或起訴,國際法便不能宣稱該佔有為非法,佔有國便自然成為合法擁有者。
逆權侵佔案例
香港
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