返本銷售

關於商業地產的返本銷售“統一經營、原價回購”、“提供每年8%的物業補貼”、“銀行擔保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……當這些充滿誘惑力的字眼充斥着投資人的眼球時，會有多少人是不動心的呢？為了加快資金回籠速度、為滾動開發提供資金，“返本銷售”就成為了很多房地產開發商融資的法寶

商品房銷售管理辦法第四十五條：本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

該種銷售策略是以所謂的穩定收益作為基礎的，其表現形式通常是，以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等。

返本銷售，就是將現價提高，在若干年後將本金歸還購買者。銷售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。由於不確定因素太多，這種銷售方式存在的糾紛非常多。變相返本銷售就是以一種躲避法律的形式進行返本銷售，比如：售後包租（一般是銷售店面時由開發商承諾在交付後的前幾年，由開發商代業主出租店面，以保證業主的利益。如果店面無法租出，相當於開發商降價銷售而已）等等

對於房地產業日益盛行的這一現象，國家早在2001年6月就開始執行了建設部頒佈的《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條就明確規定了“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房”。

國家為什麼要明令禁止這一銷售策略呢？“返本銷售”真的像開發商描述得那麼好嗎？接下來我們將分別看一下“返本銷售”究竟有哪些弊端，以至於國家如此下大力度打擊整治。

實際上，開發企業進行“返本銷售”有非法融資的嫌疑，一方面不利於國家對金融活動的監管，同時對於購房者來説，最大的風險就是開發企業的返本承諾往往得不到兑現。若干年後企業或者破產倒閉，或者錢款被捲走，或者企業無力履行返本義務。而購房者得到的往往是質次價高的商品房，或者是遙遙無期的“期房”。

按現行法律規定，房屋所有人必須獲得產權後，才可以對其所擁有的房屋行使佔有權、使用權、收益權和處置權。期房時期，開發商承諾售後代為包租是超前行為，既沒有權利，也不合法。在市場法制環境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現因兑現不了承諾而侵犯消費者權益的現象。。

所以，對於“返本銷售”這種聽起來實惠的做法，投資人還是要妥善為之，透過華麗的外表，理性分析箇中原因。投資渠道千千萬萬，為何單挑極端的那一條呢？專業人士及國家相關部門的建議是，不要通過“返租”或變相“返租”的形式進行投資。真正的實惠不是出於無形的，而是要看得見的，比如真正的實現低租金、免租期、大品牌等。

最後送給大家一句話：投資是一種理性的行為，一定要三思而後行！