購買權

房屋承租人的優先購買權是由《合同法》規定的一項法定權利，在性質上屬於形成權。該權利自房屋租賃合同生效之日起產生，在出租人出賣租賃房屋時可以行使。承租人如何行使其優先購買權，需要根據現行法的規定加以解釋。一旦承租人行使優先購買權，即在承租人與出租人之間成立一個買賣合同，承租人據此可享有買方的一切權利，但不能直接取得房屋的所有權。

（一）承租人優先購買權與共有人優先購買權的衝突

《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”《民通意見》第92條也規定：“共同共有財產分割後，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬於一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”根據這兩條規定，房屋的按份共有人和屬於一個整體的房屋原共有人對於房屋顯然也享有優先購買權（以下將兩者簡稱為共有人的優先購買權）。如此一來，在房屋共有人將其已經出租的房屋出售時，就會發生承租人優先購買權與共有人優先購買權的衝突。此時應如何處理？

從解釋論的角度來看，現行《民法通則》和《合同法》等全國性的法律法規對此問題並沒有規定具體的解決辦法。雖然《最高人民法院關於貫徹執行若干問題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第133條曾經規定：“按份共有人與承租人分別主張優先購買權的，按份共有人優先。屬於一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優先購買權的，原共有人優先。”但因這一司法解釋並未正式施行，所以尚不能以此作為裁判的依據。不過，在中國的地方性法規和規章中，倒是有不少明文規定，房屋共有人應當優先於承租人行使優先購買權。在這些省市，處理共有人和承租人之間的優先購買權衝突時，自可依據其規定處理。然而，在缺乏此類規定的大多數省市，就需要通過理論解釋確立相應的解決辦法。 在理論上，中國台灣有學者認為，依利用權優於所有權的精神，共有人的優先購買權不應優先於其他類型的優先購買權，包括承租人的優先購買權。中國大陸也有人主張，應當使承租人優先於共有人行使優先購買權。不過，中國大陸民法學界的主流觀點認為，由於共有人的優先購買權是基於物權產生的，而承租人的優先購買權則是基於租賃權這一債權產生的，所以按照“物權優先於債權”的規則，共有人應優先於承租人行使優先購買權。在中國製定物權法的過程中，由梁慧星先生和王利明先生分別主持起草的物權法草案建議稿，在規定物權的優先效力時，起草者也認為，按照“物權優先於債權”的規則，應當得出共有人優先於承租人行使優先購買權的結論。

首先，共有人的優先購買權是否確係基於物權關係而產生，因中國向來缺乏立法理由書制度，所以從有關立法資料中，難以證明這一判斷的正確性。不過，從比較法的角度來看，《澳門民法典》明文確立了共有人的優先購買權（第1308條）。在《法國民法典》制定之時，並沒有規定共有人的優先購買權，直到1976年修改該法典時，才予以承認（第815-14條）。在德國、瑞士、意大利和日本的民法典中，並無共有人優先購買權之規定。在中國台灣，其民法典也未規定這一制度；後來修正《土地法》時，才在該法中增加規定了土地共有人的優先購買權。這些情況説明，一個國家或地區的立法者有無必要規定共有人優先購買權，純屬立法政策問題，與物權並無任何關係。其次，根據中國《合同法》第230條的規定，並非一切租賃關係中的承租人都可享有優先購買權，只有房屋租賃合同中的房屋承租人才能夠享有這一權利。因此，承租人的優先購買權也應當是一國立法政策選擇的結果，與租賃權這一債權並無必然聯繫。再次，退而言之，即使承認共有人的優先購買權是基於物權、承租人的優先購買權是基於債權產生的，但因基於物權產生的優先購買權未必就是物權，基於債權產生的優先購買權也不等於就是債權，所以，試圖用“物權優先於債權”的理論來解決共有人和承租人之間的優先購買權衝突，未免有偷換概念之嫌，並不可取。最後，按照中國台灣地區的學者和司法實務界的見解，台灣<土地法>第34條規定的土地共有人的優先購買權僅有債權的效力，而該法第104條規定的地上權人、典權人或承租人的優先購買權則具有物權的效力，故在共有人與地上權人、典權人或承租人的優先購買權發生衝突時，後者較前者更具有優先性。雖然台灣民法學界的通説承認物權具有優先於債權的效力，但是似乎並無學者認為這種做法違反了“物權優先於債權”的理論。可見，由於立法者考慮的利益取向、價值判斷以及實際立法選擇的不同，也可能發生承租人優先於共有人而行使優先購買權的結果。

王澤鑑先生在檢討台灣《土地法》關於共有人優先購買權的規定時曾經指出，所有權之關係為恆久關係，租賃、地上權或典權之設定，多受有期間之限制，故為簡化物權關係，充分發揮物的用益價值，明定共有人享有較優先之優先購買權，在立法論上，似值考慮。這一主張確值贊同。目前，在中國《民法通則》及《合同法》對共有人和承租人之間的優先購買權衝突未規定解決辦法的情況下，在學説解釋上，不妨參考王澤鑑先生的前述見解，採用利益衡量的方法，解釋為共有人應優先於承租人行使優先購買權，而不宜搬用“物權優先於債權”的理論。當然，從立法論的角度來説，最好是在法律中明確規定共有人優先於承租人行使優先購買權的規則，以免滋生疑義。

（二）承租人優先購買權與市、縣人民政府的優先購買權的衝突

在中國，按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條規定，如果土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，當地市、縣人民政府有優先購買權。單就該條規定來看，因其系以國有土地使用權作為市、縣人民政府享有和行使優先購買權的對象，與承租人優先購買權的對象有所不同，似乎兩者不會發生衝突。但是，由於該條例第23條及第24條確立了土地使用權和房屋所有權轉讓的“連動主義”規則，即土地使用權必須連同房屋所有權一起處分，所以當房屋所有人出賣其租賃房屋，且該房屋佔用範圍內的土地使用權的轉讓價