買賣契税

1993年12月至1994年4月間，A開發公司分別與佳某等12户商品房買主簽訂了商品房購銷合同書。合同中約定了購房位置、銷售價格、建築標準、結算、付款、驗收方法、税費負擔、違約責任以及房屋售後管理等。

合同第2條第2項約定：“商品房價格以建築面積每平方米造價為計算單位，內容包括：勘測設計、土地徵用青苗補償、勞動力安置，房屋建安工程費用、給排

水電等配套設施費用。”第6條第2項約定：“甲方(公司)負責辦理房屋交易和產權手續，並領取房權證，待乙方(買主)將全部款額交足甲方後，由甲方連同購銷房屋一併移交給乙方，所需經費按有關規定執行。其餘有關税費均包括在商品房的單位造價內，不再另行收取”。

合同簽訂後，12户買主分別向開發公司交納了購房定金。1994年年底前，12户買主交清全部購房款後，開發公司按合同約定陸續將房屋移交給12户買主，並於1995年3月將其房屋所有權證移交完畢。1995年4月，該房屋所在地財政所徵收了房屋買主的契税共計19986.53元，上述買主以契税不應由自己承擔為理由，向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

10户商品房買主以購銷合同第6條第2款“其餘有關税費均包括在商品房的單位造價內，不再另外收取”的約定而推定房產契税應由被告承擔，這顯然屬於對房產契税形成及其特徵税的錯誤理解。這裏有必要對房產契税做一下説明。

契税是一種財產税，是以財產的數量和總價值為對象，並且是房產售後的税目，有專門的經徵機關。它不可能包含在房屋造價之內。因此，房產公司無權代徵，也無法代徵。

本案在審理過程中，原告提及開發公司未告知契税的交納義務人，認為這是開發公司以欺詐手段實施的民事行為。這是否是欺詐的民事行為？

構成欺詐的民事行為有三個要件：①欺詐方有欺詐的故意；②有欺詐的行為；③受欺詐一方因陷入錯誤認識而進行了民事行為。

根據法律的規定，房屋買賣雙方應及時辦理各種手續，然後由承受方交納契税，這是房屋承受方應知的法定義務。契税所產生的是一種徵税機關與承受方的行政行為，而不是買賣雙方的民事行為，因而開發公司沒有告知的義務。同時，在雙方的合同中，也無欺詐行為的意思表示，開發公司沒有作出代徵的表示。

如果開發公司作出代徵的表示或同意由其交納契税，這種行為就是違反法律的無效行為。由此看來，開發公司沒有實施欺詐民事行為。應當認為，雙方合同中的約定確有模糊之意，容易使人產生誤解。但此並不影響契税義務人應承擔的義務的履行和此義務屬房屋承受方應知內容的認定，也不影響合同雙方當事人民事權利義務的具體內容及其與一方當事人在行政法律關係中的義務的區別。