買賣

買賣，是指出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的過程。依約定應交付標的物並轉移標的物所有權的一方稱為出賣人，應支付價款的一方稱為買受人。

第五百九十五條　【買賣合同定義】買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條　【買賣合同條款】買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第五百九十七條　【無權處分效力】因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。

法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。

第五百九十八條　【出賣人基本義務】出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。

第五百九十九條　【出賣人交付有關單證和資料義務】出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。

第六百條　【知識產權歸屬】出賣具有知識產權的標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定外，該標的物的知識產權不屬於買受人。

第六百零一條　【標的物交付期限】出賣人應當按照約定的時間交付標的物。約定交付期限的，出賣人可以在該交付期限內的任何時間交付。

第六百零二條　【標的物交付期限不明時的處理】當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第五百一十條、第五百一十一條第四項的規定。

第六百零三條　【標的物交付地點】出賣人應當按照約定的地點交付標的物。

當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，適用下列規定：

（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；

（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。

第六百零四條　【標的物毀損、滅失風險負擔的基本規則】標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第六百零五條　【遲延交付標的物的風險負擔】因買受人的原因致使標的物未按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定時起承擔標的物毀損、滅失的風險。

第六百零六條　【路貨買賣中的標的物風險負擔】出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

第六百零七條　【需要運輸的標的物風險負擔】出賣人按照約定將標的物運送至買受人指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依據本法第六百零三條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

第六百零八條　【買受人不收取標的物的風險負擔】出賣人按照約定或者依據本法第六百零三條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定時起由買受人承擔。

第六百零九條　【未交付單證、資料不影響風險轉移】出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

第六百一十條　【出賣人根本違約的風險負擔】因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

第六百一十一條　【買受人承擔風險與出賣人違約責任關係】標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行義務不符合約定，買受人請求其承擔違約責任的權利。

第六百一十二條　【出賣人權利瑕疵擔保義務】出賣人就交付的標的物，負有保證第三人對該標的物不享有任何權利的義務，但是法律另有規定的除外。

第六百一十三條　【出賣人權利瑕疵擔保義務免除】買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔前條規定的義務。

第六百一十四條　【買受人的中止支付價款權】買受人有確切證據證明第三人對標的物享有權利的，可以中止支付相應的價款，但是出賣人提供適當擔保的除外。

第六百一十五條　【標的物的質量要求】出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量説明的，交付的標的物應當符合該説明的質量要求。

第六百一十六條　【標的物質量要求不明時的處理】當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，適用本法第五百一十一條第一項的規定。

第六百一十七條　【質量瑕疵擔保責任】出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任。

第六百一十八條　【減輕或者免除瑕疵擔保責任的例外】當事人約定減輕或者免除出賣人對標的物瑕疵承擔的責任，因出賣人故意或者重大過失不告知買受人標的物瑕疵的，出賣人無權主張減輕或者免除責任。

第六百一十九條　【標的物包裝方式】出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，應當按照通用的方式包裝；沒有通用方式的，應當採取足以保護標的物且有利於節約資源、保護生態環境的包裝方式。

第六百二十條　【買受人的檢驗義務】買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期限內檢驗。沒有約定檢驗期限的，應當及時檢驗。

第六百二十一條　【買受人的通知義務】當事人約定檢驗期限的，買受人應當在檢驗期限內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。

當事人沒有約定檢驗期限的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期限內通知出賣人。買受人在合理期限內未通知或者自收到標的物之日起二年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定；但是，對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該二年的規定。

出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。

第六百二十二條　【檢驗期限過短時的處理】當事人約定的檢驗期限過短，根據標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期限內難以完成全面檢驗的，該期限僅視為買受人對標的物的外觀瑕疵提出異議的期限。

約定的檢驗期限或者質量保證期短於法律、行政法規規定期限的，應當以法律、行政法規規定的期限為準。

第六百二十三條　【檢驗期限未約定時的處理】當事人對檢驗期限未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，推定買受人已經對數量和外觀瑕疵進行檢驗，但是有相關證據足以推翻的除外。

第六百二十四條　【向第三人履行情形下的檢驗標準】出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人約定的檢驗標準與買受人和第三人約定的檢驗標準不一致的，以出賣人和買受人約定的檢驗標準為準。

第六百二十五條　【出賣人回收義務】依照法律、行政法規的規定或者按照當事人的約定，標的物在有效使用年限屆滿後應予回收的，出賣人負有自行或者委託第三人對標的物予以回收的義務。

第六百二十六條　【買受人支付價款的數額和方式】買受人應當按照約定的數額和支付方式支付價款。對價款的數額和支付方式沒有約定或者約定不明確的，適用本法第五百一十條、第五百一十一條第二項和第五項的規定。

第六百二十七條　【買受人支付價款的地點】買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業地支付；但是，約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。

第六百二十八條　【買受人支付價款的時間】買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。

第六百二十九條　【出賣人多交標的物的處理】出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照約定的價格支付價款；買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。

第六百三十條　【標的物孳息的歸屬】標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有；交付之後產生的孳息，歸買受人所有。但是，當事人另有約定的除外。

第六百三十一條　【從物與合同解除】因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及於從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及於主物。

第六百三十二條　【數物同時出賣時的合同解除】標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除。但是，該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，買受人可以就數物解除合同。

第六百三十三條　【分批交付標的物的合同解除】出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使之後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及之後其他各批標的物解除。

買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。

第六百三十四條　【分期付款買賣合同】分期付款的買受人未支付到期價款的數額達到全部價款的五分之一，經催告後在合理期限內仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標的物的使用費。

第六百三十五條　【憑樣品買賣合同】憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，並可以對樣品質量予以説明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其説明的質量相同。

第六百三十六條　【憑樣品買賣合同的隱蔽瑕疵處理】憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標準。

第六百三十七條　【試用買賣的試用期限】試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期限。對試用期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，由出賣人確定。

第六百三十八條　【試用買賣的效力】試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期限屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。

試用買賣的買受人在試用期內已經支付部分價款或者對標的物實施出賣、出租、設立擔保物權等行為的，視為同意購買。

第六百三十九條　【試用買賣使用費的負擔】試用買賣的當事人對標的物使用費沒有約定或者約定不明確的，出賣人無權請求買受人支付。

第六百四十條　【試用期間標的物滅失風險的承擔】標的物在試用期內毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

第六百四十一條　【所有權保留】當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。

出賣人對標的物保留的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。

第六百四十二條　【出賣人的取回權】當事人約定出賣人保留合同標的物的所有權，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，造成出賣人損害的，除當事人另有約定外，出賣人有權取回標的物：

（一）未按照約定支付價款，經催告後在合理期限內仍未支付；

（二）未按照約定完成特定條件；

（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分。

出賣人可以與買受人協商取回標的物；協商不成的，可以參照適用擔保物權的實現程序。

第六百四十三條　【買受人的回贖權】出賣人依據前條第一款的規定取回標的物後，買受人在雙方約定或者出賣人指定的合理回贖期限內，消除出賣人取回標的物的事由的，可以請求回贖標的物。

買受人在回贖期限內沒有回贖標的物，出賣人可以以合理價格將標的物出賣給第三人，出賣所得價款扣除買受人未支付的價款以及必要費用後仍有剩餘的，應當返還買受人；不足部分由買受人清償。

第六百四十四條　【招標投標買賣】招標投標買賣的當事人的權利和義務以及招標投標程序等，依照有關法律、行政法規的規定。

第六百四十五條　【拍賣】拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定。

第六百四十六條　【買賣合同準用於有償合同】法律對其他有償合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，參照適用買賣合同的有關規定。

第六百四十七條　【互易合同】當事人約定易貨交易，轉移標的物的所有權的，參照適用買賣合同的有關規定。

1、買賣合同是一方當事人轉移標的物的所有權、另一方當事人支付價款的合同。買賣合同的出賣人負有交付標的物並轉移其所有權於買受人的義務，買受人負有向出賣人支付價款的義務，兩項義務互為對價，同屬買賣合同當事人所負擔的主合同義務。這兩項主合同義務使買賣合同區別於其他移轉財產所有權的合同，如贈與合同、互易合同，以及移轉財產使用權的合同，如租賃合同。

2、買賣合同是雙務合同。買賣合同的雙方當事人在享有合同權利的同時，都負擔相應的合同義務，因此，買賣合同是典型的雙務合同。

3、買賣合同是有償合同。買賣合同中，出賣人所負擔的交付標的物並轉移其所有權於買受人的義務，與買受人所負擔的支付價款的義務，互為對價，因此，買賣合同是典型的有償合同。作為商品交換髮展到一定階段的產物，買賣合同是商品交換的基本法律形式。因其為典型的有償合同，《民法典》就買賣合同的有償性所確立的原則，在其他類型的有償合同未作特別規定或未有特別的交易慣例時，適用於其他的有償合同（《民法典》第646條）。

4、買賣合同是諾成合同。除法律另有規定或當事人另有約定外，買賣合同自雙方當事人意思表示一致之時起成立，並不以一方當事人標的物的交付或一定行為的進行作為合同的成立要件，因此，買賣合同為諾成合同。

5、買賣合同是不要式合同。法律和行政法規並未要求當事人之間的買賣合同須採用書面形式，因此，買賣合同為不要式合同。

買賣合同的當事人包括出賣人和買受人：

1、買受人，須具有相應的民事行為能力，具有特殊身份的人不能成為特定買賣合同的買受人，例如，監護人不得購買被監護人的財產，受託人不得購買委託人委託其出售的財產，公務人員及其配偶不得購買由該公務人員依職權出售、變賣的財產，有限責任公司以及股份有限公司的董事、經理不得同本公司訂立合同或者進行交易成為特定買賣合同的買受人。

2、出賣人，除須具備相應的民事行為能力外，根據《民法典》第597條第1款的規定，還應當是買賣合同標的物的所有權人或者其他有處分權人。

買賣合同的內容應由當事人約定。應當包括的主要內容有：

1、標的，是買賣合同雙方當事人權利義務的指向對象，是買賣合同的主要條款。

2、數量，是確定買賣合同標的物的具體條件之一，是買賣合同成立的主要條款。

3、質量，是確定買賣合同標的物的具體條件，是這一標的物區別於另一標的物的具體特徵。

4、價款，是當事人取得標的物所有權所應支付的對價，通常指標的物本身的價款。

5、履行期限、地點和方式，都直接涉及當事人的期限利益、案件管轄、履行方法等，意義重大。

6、包裝方式，對標的物起到保護和裝潢的作用。

7、檢驗標準和方法，應當明確規定。

8、結算方式，是指出賣人向買受人交付標的物之後，買受人向出賣人支付標的物價款、運雜費和其他費用的方式。

9、合同使用的文字及其效力。

10、違約責任，是督促當事人履行債務，使非違約方免受或者少受損失的法律措施，對當事人的利益關係重大。

買賣合同的標的物，是指買賣合同中買或者賣的某物。買賣合同的標的物附着於所有權，故對標的物的買賣，其實就是對標的物所有權的買賣，在買賣合同中，取得標的物的所有權是買受人的交易目的，將標的物的所有權轉移給買受人，是出賣人的主要義務。轉移標的物的所有權是在交付標的物的基礎上，實現標的物所有權的轉移，使買受人獲得標的物的所有權。

出賣人出賣標的物及其所有權，是其在買賣合同中的主要義務，因而必須享有標的物的所有權或者處分權。出賣人出賣享有所有權的標的物，當然可以轉讓標的物的所有權。出賣人不享有標的物的所有權，但是享有標的物的處分權，同樣可以通過買賣合同出讓標的物的所有權，完成買賣合同的主要義務。如果因出賣人未取得標的物的處分權，致使標的物的所有權不能轉移的，就不能實現轉讓標的物及其所有權的義務，買受人也無法取得標的物的所有權，出賣人構成根本違約，因而買受人享有法定解除權，可以解除買賣合同，並請求出賣人承擔違約責任。

買賣合同轉讓的標的物須具有合法流通性，如果是法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定，不能轉讓或者限制轉讓。

買賣合同得基於合同終止的一般規則而終止，但也有其特殊性。例如，出賣人分批交付標的物，出賣人對其中一批標的物不交付或交付不符合約定，致使不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除；出賣人不交付其中一批標的物或交付不符合約定，致使今後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及其他各批標的物解除；出賣人已經就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，買受人可以就已經交付和未交付的各批標的物解除（《民法典》第633條）。再如《商品房買賣合同解釋》第14條規定，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。第23條規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

出賣具有知識產權的標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定外，該標的物的知識產權並不隨同標的物的所有權一併轉移於買受人。這就是“知識產權保留條款”，其規範目的在於保護知識產權人的權利，防止知識產權被侵犯。例如，購買著作權人享有著作權的作品，只能買到這本書，而不能買到這本書的著作權，著作權仍然保留在作者手中。同樣，購買專利產品，買受人買不到專利權；購買著名品牌的商品，買受人也買不到該商品的商標權。

買賣合同標的物意外滅失風險負擔，是指對買賣合同標的物由於不可歸責於雙方當事人的事由而毀損、滅失所造成的損失應當由誰承擔的規則。

買賣合同標的物意外滅失風險負擔規則分兩種：

1、當事人約定的規則，是指標的物意外滅失風險負擔的規則可以由當事人約定。當事人約定風險負擔原則的，按照約定處理。

2、法律規定的規則，是指當事人沒有特別約定的，應當按照法律規定的風險負擔的一般規則處理，即標的物毀損、滅失的風險依標的物的交付而轉移，即標的物在交付之前發生意外滅失風險的，風險由出賣人承擔；標的物在交付之後發生意外滅失風險的，風險由買受人承擔。

標的物意外滅失風險負擔與承擔違約責任是兩種不同的規則，前者是由於買賣合同的標的物發生不可歸責於當事人的原因而意外滅失，法律判斷這種意外滅失風險由哪一方負擔的規則；後者是當事人一方違反合同義務，應當向對方承擔違約責任，救濟對方因違約而發生損害的規則。

這兩種後果可能會發生重合，例如，一方出賣人因自己的過失而違約，而其違約行為剛好阻礙了標的物所有權的轉移。在這時，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔，但不影響因其履行義務不符合約定，買受人請求其承擔違約責任的權利。再比如，出賣人交付標的物而未交付有關標的物的單證或資料，標的物的毀損、滅失風險雖然已經轉移由買受人承擔，但出賣人仍應負債務不履行的違約責任。

買賣標的物孳息歸屬規則，也叫買賣合同的利益承受，是指標的物於買賣合同訂立前後所生孳息歸一方當事人享有的規則。標的物於合同訂立前後所生孳息的歸屬，即利益承受，與買賣合同的標的物風險負擔密切相關，二者遵循同一原則，即權利歸誰所有，利益和風險就歸誰享有或者負擔。

標的物的孳息，是指標的物在合同履行期間產生的增值或者收益，既包括天然孳息，也包括法定孳息。買賣合同利益承受中的孳息，主要是天然孳息，也包括一些法定孳息。前者如樹木的果實、牲畜的幼畜；後者為買賣正在出租房屋的租金。

利益承受的規則是：

1、標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，例如，買賣牲畜，在交付之前出生的幼畜，歸出賣人所有。

2、標的物交付之後產生的孳息，由買受人承受，例如，交付之後的出租房屋，收取的租金歸買受人所有。

3、合同另有約定的，依其約定，不適用上述規則。

分期付款買賣，是指買受人將其應付的總價款按照一定期限分批向出賣人支付的買賣合同。分期付款買賣是一種特殊形式的買賣，通常用於房屋、機動車、高檔消費品的買賣。由於買受人的分期支付貨款影響了出賣人的資金週轉，故分期付款的總價款可略高於一次性付款的價款。

在分期付款買賣中，出賣人須先交付標的物，買受人在受領標的物後分若干次付款，因而出賣人存在不能實現價款債權的風險。在交易實踐中，當事人雙方就分期付款買賣通常有以下特別約定：

1、所有權保留特約，是指買受人雖先佔有、使用標的物，但在雙方當事人約定的特定條件（通常是價款的一部或者全部清償）成就之前，出賣人保留標的物的所有權，待條件成就後，再將所有權轉移給買受人。

2、請求支付全部價款或者解除合同，買受人未付到期價款的數額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同，除非當事人另有約定。

3、出賣人解除合同可以請求買受人支付該標的物的使用費，買受人應當向出賣人支付的該標的物的使用費，按照市場價格計算。使用費可以從已經支付的價款中扣除，剩餘部分應當返還。標的物有毀損的，買受人應當支付損害賠償金。

【裁判要旨】審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照如下順序確定權利保護順位：已經辦理房屋所有權變更登記的，優先於未辦理房屋所有權變更登記的；均未辦理房屋所有權變更登記的，按照合法佔有房屋、付款先後、合同成立先後等順序確定權利保護順位。此外，房屋買賣合同備案登記屬於行政管理手段，不具有物權變動公示效力，不能對抗第三人，亦不能依此主張優先履行。

【案號】一審：（2016）桂03民撤3號

二審：（2017）桂民終75號

【案情】

上訴人（一審原告）：陽某。

上訴人（一審被告）：桂林市某房地產開發有限公司。

法定代表人：周某，該公司總經理。

被上訴人（一審被告）：張某。

2007年12月21日，廣西壯族自治區桂林市某房地產開發有限公司（以下簡稱某公司）與張某簽訂商品房買賣合同六份，約定：某公司將桂林市芳華路某小區第5棟1單元4層1號房（本案訟爭房屋，下同）等六套房屋出售給張某，並於2008年12月30日前將經驗收合格的上述房屋交付張某，於交付後的200個工作日內（2010年10月17日前）為上述房屋辦好房地產權屬證書。簽約當日，張某依約向某公司支付全部購房款110.1061萬元，上述商品房買賣合同在桂林市房產局進行備案登記。2008年1月20日，某公司另與張某簽訂商品房退款退房協議書，約定：若某公司在2008年3月20日前以現金支付方式將全部購房款退還張某，則張某將上述房屋退回某公司，否則雙方繼續履行先前簽訂的商品房買賣合同。但某公司沒有如約退款。

2009年8月18日，某公司與陽某簽訂商品房買賣合同，約定：某公司將涉案房屋出售給陽某，總價款為46.8萬元，付款方式為簽約當日支付23.4萬元，餘款以銀行貸款方式支付。2009年8月18日，陽某向某公司支付23.785萬元，含首付款23.4萬元及某公司代收辦證費、對講門、一户一表（水電）、有線電視初裝費等費用3850元。2009年10月11日，某公司在《桂林晚報》刊登交房通知。2010年1月20日，某公司將房屋交付陽某，後陽某裝修居住至今。

2010年10月，張某向桂林市秀峯區人民法院起訴，請求：判決某公司交付房屋，並辦理房地產權屬證書，支付逾期辦證違約金，以及賠償逾期交房租金損失。2010年11月15日該院（2010）秀民初字第713號民事判決支持張某的上述訴訟請求。某公司不服提起上訴，2011年4月11日桂林市中級人民法院（2011）桂市民終字第287號民事判決駁回上訴，維持原判。

2016年7月，陽某向桂林市中級人民法院訴請撤銷桂林市中級人民法院（2011）桂市民終字第287號民事判決和桂林市秀峯區人民法院（2010）秀民初字第713號民事判決。同年12月28日，桂林市中級人民法院判決駁回陽某的訴訟請求。陽某和某公司均不服提起上訴。

2017年7月10日，廣西壯族自治區高級人民法院（2017）桂民終75號判決支持陽某和某公司的上訴請求。

廣西壯族自治區桂林市中級人民法院於2016年12月28日作出（2016）桂03民撤3號判決，認為所有權作為物權的一種，其取得方式分為繼受取得和原始取得，買賣即為繼受取得的原因之一。對於不動產物權的繼受取得而言，買賣合同的成立和有效僅僅意味着買受人取得對出賣人的債權請求權，如欲取得具有排他效力的物權，將物權人從出賣人變更為買受人，應當履行法定的公示方式。依據物權法第九條第一款和第十四條的規定，不動產所有權的繼受取得，只有在不動產登記簿上記載之後，買受人方能取得包括所有權在內的不動產物權。由於本案訟爭的房屋尚未辦理權屬登記手續，故張某、陽某均不能成為訟爭房屋的所有權人，對訟爭房屋均不享有物權。但因實踐中不動產登記制度不完善，對於買賣不動產等需要登記產權的當事人而言，即使沒有物權，但如果其因為合同而對該財產享有物權登記請求權等債權符合物權期待權的保護條件的，准予其享有不同於一般債權的物權期待權，並且在與一般債權的實現發生衝突時，法律亦優先保護物權期待權。張某與某公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，張某已經全部支付購房款並且辦理商品房買賣合同的備案登記手續，根據法律規定，其對訟爭的房屋享有物權期待權。陽某與某公司亦簽訂了合法有效的商品房買賣合同，但合同約定購房款為46.8萬元，陽某隻給付了23.4萬元，雖然房屋已經合法交付給陽某，但其對訟爭房屋因未支付全部價款而不享有物權期待權，只享有債權。當張某的物權期待權與陽某的債權保護髮生衝突時，依法應當保護張某的物權期待權。據此，陽某以一般債權請求排除物權期待權的主張，於法無據，不予支持。遂判決駁回陽某的訴訟請求。

廣西壯族自治區高級人民法院於2017年7月10日作出（2017）桂民終75號判決，認為：2007年12月21日某公司與張某簽訂的商品房買賣合同為合法有效合同。雖然某公司又於2009年8月18日與陽某簽訂商品房買賣合同，將訟爭房屋出售給陽某，陽某依約支付了首付款並實際佔有房屋，但無證據證明陽某與某公司之間存在惡意串通的故意，故陽某與某公司簽訂的商品房買賣合同亦合法有效。張某主張陽某明知訟爭房屋已出售給張某，仍惡意與某公司簽訂商品房買賣合同，但沒有提供充分證據證明，依法不予支持。所以，涉及本案訟爭房屋的兩份商品房買賣合同均為有效合同，這屬於一房二賣的情形，導致陽某與張某的民事權利發生衝突。根據公平原則，在一房二賣的情況下，如果兩個涉及共同標的物的合同均已發生法律效力，已經辦理房地產登記的優先於未辦理房地產登記的；均未辦理登記，先佔有的優於後佔有的。故在本案訟爭房屋存在一房二賣且均未辦理房產所有權證的情況下，應根據先行佔有的原則確定合同的先後履行順序。本案中，房屋所有權人某公司就訟爭房屋分別與張某和陽某訂立了兩個有效的商品房買賣合同，且均未辦理房產所有權證，而訟爭房屋已由陽某先行佔有六年多，故在買受方張某與陽某對訟爭房屋的合同履行發生爭議時，應優先履行實際佔有方陽某的合同。由於房地產合同備案登記手續屬行政管理手段，不具有物權變動的效力，故張某以此主張優先履行，不予支持。陽某與某公司簽訂的商品房買賣合同約定購房餘款以銀行按揭方式支付，但未能辦理銀行按揭並不是陽某自身原因造成，亦未影響合同效力，故一審判決以陽某未支付完購房款為由，認定陽某對訟爭房屋不享有物權期待權，沒有法律依據，依法應予糾正。桂林市中級人民法院（2011）桂市民終字第287號民事判決主文及桂林市秀峯區人民法院（2010）秀民初字第713號民事判決主文存在錯誤，損害了陽某的民事權益，陽某及某公司上訴請求撤銷上述判決，有事實和法律依據，依法予以支持。

一房數賣是指出賣人分別與兩個以上的買受人簽訂買賣合同，將同一房屋出賣給兩個以上不同的買受人，又稱房屋的多重買賣。本案就是典型的一房數賣糾紛案件，主要涉及房屋所有權的變動模式、房屋預售合同登記備案的性質和效力，以及一房數賣中多個買受人的權利保護順位問題。

一、我國民法上房屋所有權的變動模式

房屋買賣通常經過兩個步驟：第一，當事人訂立房屋買賣合同；第二，辦理房屋權屬變更登記，實現房屋所有權在當事人之間的轉移。民法理論將這一過程稱為物權變動。綜觀世界各國民事立法，基於法律行為的物權變動模式有以下三種：

一是以法國民法和日本民法為代表的債權意思主義。依此主義，當事人只須簽訂一個買賣合同即發生物權變動的效果，交付或者登記只是對抗第三人的要件。

二是以德國民法為代表的物權形式主義。依此主義，房屋所有權變動，除須有債權行為（如合同行為）外，還須當事人就物權變動達成一個獨立於債權行為之外的合意（物權合意），以及履行交付或登記的法定形式。

三是債權形式主義，也稱意思主義與登記或交付的結合。該模式首創於奧地利，後為各國廣泛採用。依此主義，物權因法律行為而變動時，除了需要當事人之間有債權合意（如買賣合同）外，僅須踐行登記或交付的法定形式，即產生物權變動的效力。

我國關於基於法律行為的物權變動的立法模式系原則上採債權形式主義，例外地採債權意思主義。原則上採債權形式主義的法律依據是民法通則第七十二條第二款規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”物權法第六條、第九條、第二十三條對動產物權與不動產物權因法律行為而變動作了原則性規定。例外地採債權意思主義主要表現在物權法對土地承包經營權、地役權等少數特定物權變動模式作的規定。

在我國，房屋作為一種不動產，其物權變動模式為債權形式主義，即買賣雙方既要訂立有效的房屋買賣合同，又要去房產管理部門辦理過户登記。

二、房屋預售合同登記備案的性質和效力

根據法律對合同成立是否要求一定的形式為標準，可以將合同分為要式合同和不要式合同。根據城市房地產管理法第四十一條“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”之規定，房屋買賣合同為要式合同，原則上應當以書面形式訂立房屋買賣合同。合同法第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”城市房地產管理法第四十五條規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。此為商品房預售合同登記備案制度。那麼，房屋預售合同是否需經登記備案而生效呢？最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”，通查城市房地產管理法以及其他法律、行政法規，未有關於房屋買賣合同需經登記而生效的規定，所以房屋買賣合同不論預售合同還是現售合同，均自合同訂立時生效。

關於房屋預售合同登記備案的性質和效力問題。第一種觀點認為，預售合同登記備案後，預購人對預售房屋享有的權利具有對抗第三人的法律效力。如開發商在簽訂預售合同後，又將涉案房屋售與第三人，預購人有權請求法院判定後一出賣行為無效。第二種觀點認為，房屋預售合同登記備案類似於物權法上的不動產預告登記，即為保全一項將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，經登記後的債權具有物權性質。如開發商將經過預告登記備案的房屋售與第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權。第三種觀點認為，商品房預售合同登記備案是一種行政管理手段，未登記備案也不影響合同效力，保護預購人的合法權益，在很大程度上起着保護交易安全的作用。專家贊同第三種觀點，房屋預售合同登記備案是我國相關法律、行政法規就商品房預售規定的一種行政管理手段。從備案登記的對象、申請主體、性質及效力等方面看，房屋預售合同登記備案與預告登記存在較大區別，不能等同視之。房屋預售合同登記備案後，預購人除了請求賣房人履行交房義務外，在主張權利方面還享有一些便利，如合同登記備案後，預購人證明後購房人具有過錯相對容易；在一定情況下，甚至可用來證明後購房人與出賣人惡意串通，損害其合法權益，從而援引合同法第五十二條第（二）項的規定，主張他們的合同無效。

三、一房數賣中多個買受人的權利保護順位

債權形式主義模式下，房屋買賣合同的效力和房屋所有權的轉移得以區分，既體現對當事人意思自治的尊重，又便利物權交易，還有效保障物權交易安全。同時，這也為一房數賣現象提供了廣闊空間。在多個買受人均提出履行要求時，該如何處理？專家現就實踐中可能出現的情形加以分析。

出賣人已為一方買受人辦理登記。此時，辦理登記的一方買受人與出賣人的合同履行完畢，該買受人依登記現實地取得房屋所有權。此前簽訂的合同，有關買受人可向出賣人主張違約責任；此後簽訂的合同，系出賣人的無權處分行為，依無權處分的法律規定處理。

房屋尚未辦理產權登記。在這種情況下，多個就同一房屋訂立的合同均為有效合同，各買受人均享有請求出賣人轉移房屋所有權的債權。根據債權的平等性理論，出賣人享有選擇合同相對人的自由。但是，這樣一來有違公平、誠實信用原則，有損交易安全，因而這樣的自由應加以必要的限制。專家認為，對於一房數賣，房屋尚未辦理產權登記時，優先履行受領房屋一方買受人的合同；均未受領的，優先履行先付款一方買受人的合同；均未受領且均未付款的，優先履行合同先訂立一方買受人的合同。具體如下：

1、受領在先規則。即由最先從出賣人處受領標的物的買受人（房屋轉移佔有）取得標的物的所有權。主要原因在於：其一，由於某一買受人已經合法佔有房屋，享有佔有權，此種佔有權涉及物權關係，具有明顯的公示與公信作用，能夠產生對抗第三人的效力，應優先於一般債權。其二，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔。先行佔有訟爭房屋的買受人已開始承擔合同標的物毀損、滅失的風險，不支持其合同履行要求不符合公平原則。其三，某個買受人佔有房屋之後，往往會對房屋進行裝修改造，如果對此不予保護，而要求恢復原狀，則會造成財產的浪費，有違公平原則。

2、付款在先規則。即由最先支付價款的買受人取得標的物的所有權。主要原因在於：其一，根據債權的平等性理論，出賣方享有任意履行的權利，如果某個買受人已經支付價款，則表明出賣人已作出選擇；其二，已經全部或部分實際履行的合同應當優先於根本未履行的合同受到保護，符合公平原則，有利於提高交易效率。具體會有如下情形：（1）有的已支付價款，有的未支付價款，則應當優先保護已支付價款的買受人；（2）若數個買受人先後都已經支付了價款，則不應當考慮支付價款多少的因素，仍應當按照價款支付先後順序確定所有權歸屬；（3）若數個買受人同時支付價款，則應當參考其他標準確定所有權歸屬，如優先保護先請求交付的買受人。

3、合同訂立在先規則。即數個買受人都沒有交付或登記，也沒有支付房款的情況下，應當由最先簽訂買賣合同的買受人取得房屋所有權。主要原因在於：一方面，相較而言，最先簽訂合同的人，最早與出賣人之間形成一種信賴關係，其有權信賴自己能夠按照合同約定取得房屋，一般而言其為履行合同作出了更為充分的準備。另一方面，在通常情況下，出賣人一房數賣，是為了獲得更高的價款，如果由後來的買受人取得房屋所有權，則無疑縱容出賣人的行為，而由最初簽訂合同的買受人取得房屋所有權，可以抑制出賣人獲取暴利的企圖和不誠信的行為。

此外，最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條就一地多賣問題的規定就大體上採納了上述規則。由於房屋和土地屬於性質類似的不動產，所以專家認為該司法解釋的精神和原則也可以作為審理房屋糾紛案件的參考。（林金文，廣西壯族自治區高級人民法院）

買賣、買賣合同