經營城市

簡言之，經營城市就是利用土地國有制度，徵地拆遷，為財政謀取最大利益，同時給開發商分一杯羹。在利益博弈的同時改變城市面貌。城市經營的理念與模式，樹立城市經營的新理念。

關於城市經營理念產生的背景緣由，國內有多種觀點：第一種認為城市建設資金的長期短缺是城市經營最直接的動力；第二種認為全球化和城市競爭的加劇是城市經營的外在壓力；第三種認為中央政府的權力下放，為城市經營提供了可能。我們仔細分析這三種觀點，其實都是正確的，他們不過是分析問題時的角度不同。綜合來看，我們可以得出城市經營理念的合理緣由：在體制改革、中央權力下放及經濟全球化的國內、國際大背景下，城市競爭加劇，迫於城市建設資金的短缺，城市經營的理念也就應運而生。

關於城市經營的本質，同樣存在許多觀點，但大體上可以分為兩類：第一類認為城市經營是指像經營企業一樣把城市的資源、資產資本化進行經營；第二類則認為城市經營的本質是一種以市場化軌道代替原有的單純財政安排的方式並向公眾提供公共物品和公共服務的新的城市管理模式，是一種更有利於促進人民利益實現和人的全面發展的城市政府運作模式。很明顯，第一類觀點直接源於對城市經營的緣由理解。而第二類觀點則在理解緣由背景的基礎上，將城市經營的目的提升到與人民利益相關的層面。鑑於目前對城市經營的種種誤區，筆者更傾向於第二類關於城市經營的本質理解。城市經營的目的不應該以營利性為主，不應該將城市當作普通的企業來經營，城市發展的目的在於讓城市成為人的城市，而不是物質的城市，城市發展的終極目標在於解放人、發展人。

城市經營是指以城市政府為主導的多元經營主體，根據城市功能對城市環境的要求，運用市場經濟手段，對以公共資源為主體的各種可經營資源進行資本化的市場運作，以實現這些資源資本在容量、結構、秩序和功能上的最大化與最優化，從而實現城市建設投入和產出的良性循環、城市功能的提升及促進城市社會、經濟、環境的和諧可持續發展。

城市經營，既是市場經濟不斷深入的結果，也是中國城市化快速發展的必然課題。在市場經濟和城市化進程的大背景下，政府的職能也要跟着轉變，從建設城市到管理城市，再從管理城市到經營城市，是政府運營城市的必然選擇。今天的中國，正面臨着城市化的巨大機遇和嚴峻挑戰，從管理城市到經營城市，是擺在每一級政府面前的重大課題。

鄧小平同志提出：“科學技術是第一生產力”，從理論到實踐已被廣大幹部和羣眾所領悟，許多城市在其經濟社會發展戰略中，都擬定了“科技興市”的戰略目標，並取得了巨大成效。

隨着“三個代表”思想的深入學習，我們進一步領悟到，應當從發展先進生產力的高度來認識科學經營的本質和作用。從理論上分析，經營屬於軟科學，具有二重性：與生產力相聯繫的是經營的自然屬性；與生產關係相聯繫的是經營的社會屬性。經營是通過人--生產力中最活躍的因素來實現的，在經濟與社會活動中直接或間接地起着生產力的作用。從實踐上分析，衡量經營是不是生產力的標準，關鍵在於科學的經營能否產生經濟、社會與環境的綜合效益。不勝枚舉的案例表明，在企業、事業單位的運行和發展中，科學的經營起着十分重要的生產力的作用。

改革開放以來，我國的城市化進程加速發展。其中，有許多城市的領導率先進行了思想觀念的革命，駕馭着“兩個輪子”的巨大車輛--城市，迅猛發展。這“兩個輪子”是指科學技術與科學的經營，在兩個輪子--重要的生產力的承載與驅動下，使城市快速、穩定地前進。這些城市由於實施了科學的經營，充分發揮了城市有形資產與無形資產的潛力，使城市面貌煥然一新，改善了投資環境，經濟實力大增，提高了城市在國內與國外的知名度。因此，我們在研究城市的經營問題時，首先應對城市經營的性質與作用，提高到生產力的高度來認識。

①城市經營的基本概念。城市經營是在我國社會主義市場經濟體制不斷完善的條件下，應用而生的全新理念；是城市政府運用市場機制來調控城市發展目標與有限資源之間矛盾的一種經濟活動，運用市場手段對城市的各類資源、資產進行資本化運作與管理；城市經營既有政府行為，又有市場機制，“兩隻手”相互影響，相互補充；城市經營是遵循市場經濟規律，對計劃經濟體制下形成的城市發展、建設方式的深刻變革。

②城市經營的目標。城市經營的目標在於促進城市經濟、社會和環境效益的綜合優化與可持續發展。但在少數城市領導的認識上還存在誤區。把城市經營的目標和作用單一化，只追求經濟實惠，而忽視城市的社會與環境效益。例如，某市領導不按城市規劃辦事，把防洪堤內的土地出讓給開發商建住宅，由於嚴重危害城市居民的安全，不得不把居民已入住的樓房炸掉。又如，某風景旅遊城市，不接受專家的建議，盲目追求商業利潤，在列為世界文化遺產的風景區建造了許多破壞景觀、污染環境的賓館、商店，造成景區的髒、亂、差。結果被聯合國教科文組織評為“瀕危景區”，被“黃牌”警告!為了景區的可持續發展和城市的綜合效益，該市政府才痛下決心拆除大量本不該建造的房屋和設施，造成巨大的損失。

①城市經營的前提條件。城市經營需要具備三方面的條件：首先是社會主義市場經濟體制的建立和完善，有了相應的市場，市政府才有可能運用市場機制進行經營活動；其二是城市政府職能的轉變，徹底改變在計劃經濟體制下形成的“大政府、小社會”，“政企不分”，市政府統管一切、包攬一切，城市建設是無償的供給與服務，只搞建設、不管經營的傳統觀念和做法；其三是健全城市的法律與法規體系，因為市場經濟的本質就是法制經濟，市場的運作靠法律和法規來約束與規範，促使城市政府對城市的經營管理納入法治的軌道。

②城市經營的主體。城市政府是城市經營的主體，但並不是由市政府的各部門直接指揮物質生產與交換，而是通過市場進行資本運營。城市政府經營城市，在方式上要從計劃經濟時期的行政指令性分配，轉向以法律為基礎的經營與管理；在對象上從過去對企事業單位的微觀管理，轉向對城市資源的整體發掘、利用和經營管理。城市經營的主體是城市政府，但參與經營者則是多元化的，為此，就要有各種投資主體、各類企業和中介組織的參加，以及廣大市民的參與。

①城市空間和城市功能載體是城市經營的重要領域。城市空間是指城市規劃範圍內的區位、地上、地下所形成的多維空間，每座城市都是在一定範圍的空間中生存發展。城市空間中所擁有的自然生成資源--區位、土地、山丘、河湖、森林等，都是城市經營的資本。城市功能載體是指在城市中具有某種使用價值的人力作用資產--道路、橋樑、房屋、車船等，用以滿足城市生產與生活的物質需要和精神需求，同時也是城市經營的資本。

城市空間和城市功能載體在社會主義市場經濟條件下，具有商品屬性，在等價交換中實現其價值。城市中的自然生成資源和人力作用資產，如果不進入市場，不交換，就不是商品，只有使用價值，而未實現其交換價值。城市土地要轉讓其使用權，就做為商品，就有價格；以市場交換為目的的人力作用資產如住宅、寫字樓，不僅有使用價值，而且具有商品的交換價值。城市中的許多功能載體，如道路、橋樑等，是供市民大眾公用的，但不能無償使用，也要進入市場，做為商品來經營。

②城市無形資產的經營。城市資產是指城市在規劃範圍內各種資產的總和，按其形態分為有形資產與無形資產。有形資產係指城市中一切有形的實物，包括自然生成資源和人力作用資產。無形資產係指依附於有形資產之上的無實物形態的資產，如開發權、使用權、經營權、冠名權、廣告權、特色文化等。隨着社會主義市場機制的建立，許多城市的政府不僅狠抓有形資產的開發、使用，推向市場運作，盤活存量資產，使城市的實力不斷增強；同時，也很重視挖掘無形資產的潛力，充分發揮其商業價值的作用，使城市既有實惠又增光彩。如湖南益陽市，出讓市區路燈、電線杆上的廣告使用權，每年就有1000萬元的收入。又如長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權、冠名權，被長沙捲煙廠一次性買斷，市政府和企業都獲得頗豐的回報。

③城市經營的主要作用。城市經營的主要作用在於推進城市資產的保值、升值和增值；擴大城市的經濟實力，完善城市的多種功能，優化城市的生態環境，提高城市的品位，增強城市的綜合競爭能力和知名度。

城市中的各類資產，由於不可避免的物理磨損和精神磨損，都會隨着時過境遷而貶值。城市的資產如何從貶值走向保值和升值，關鍵在於城市政府制定正確的經營策略。例如大連市把環境建設做為城市經營的核心，利用級差地租理論，調整土地使用功能，以最小的成本換取最大的效益，從1992年2001年，全市的土地及其地面實物總共升值了五倍多。

城市資產的升值，一般是指原有資產由於經營得法內涵提升了價值量。大連市把一塊地價僅為700元/m2的荒灘地，開發建設成具有商貿與文化活動功能的星海廣場，使地價上升到1萬元/m2。這塊地皮的價值量很明顯是通過內涵改造而升值了。城市資產的增值，一般是指由於資產數量的外延擴張而增加了價值量。許多城市新建了開發區，城市的經濟總量迅速上升，就屬於資產的增值。最突出的例子是上海開發浦東後，經濟實力迅猛增強，除了浦西的改建使原有資產的升值外，最主要的因素是浦東新區產生的增值。

近年來，我國的許多城市大膽探索城市經營的方式、方法和切入點，並在不同程度上取得了經營的效果和經驗。現據我所知，就其城市經營的理念和方式，歸納出以下幾種主要模式。

大連市以整治城市環境為突破口，推動城市經濟、社會與環境的協調發展，增強了城市的吸引力與輻射能力，走上了國際市場成為名牌城市，是實施環境經濟經營城市的先進範例。大連有着得天獨厚的區位優勢，但在計劃經濟時期，只是一個傳統的工業城市。到上個世紀90年代初，隨着對外開放和經濟體制改革的深化，大連市政府認識到，在社會主義市場經濟條件下，必須衝破傳統觀念，用全新的視角來確定城市的功能。在制定城市的總體發展戰略時，就明確提出：“要面向市場、面向國際，把大連建設成現代化的國際性城市；城市的主要功能是旅遊、商貿和港口”。為改變城市面貌其主要措施是美化城市，實現城市的“綠、透、通”：首先是進行城市的綠化，鋪草地、栽大樹，街道成為綠色的長廊，居住區內都有了街心花園，全市的綠化率達到了40%；其二是拆除大院的圍牆，裝上通透的新式欄杆，庭院綠地與沿街綠地連成了綠化系統；其三是拆除棚户與臨時建築，清理馬路市場，使道路通暢，改變了髒、亂、差的市容面貌；其四是把老市區的工廠遷至郊區，通過設備更新和技術改造，使老企業蓬勃發展；其五是老市區上百萬居住擁擠的市民，遷進花園式的小區，提高了生活質量。

通過大量城市土地功能的置換，市政府手中有了土地--本屬於城市政府的“金飯碗”，利用級差地租以地生財，政府獲得了大量的城市基礎設施建設資金，從而就能改善投資環境，“巢”築得好，“鳳”就蜂擁而至了。通過招商引資，使大連的工業、港口交通都得到了發展；更為突出的是建設了一大批高檔的旅遊賓館、貿易中心、展覽館等公共設施，增強了城市對外開放的功能。截止到1999年，全世界有150多個國家和地區與大連有貿易關係；146個跨國公司在大連開辦了175個項目；全世界的500強企業有53家在大連有分公司；1993年以來，舉辦過326次各類展覽會，12次國際服裝節，14次出口商品交易會，還有12次賞槐節和4次煙花爆竹節。由於對國際、國內市場的不斷拓展，使大連的投資回報率高達216.5%。現在大連市的城市綜合實力已躍居全國第八位，成績斐然。

我國從上個世紀80年代以來，城市土地的使用發生了本質的變化，由無償佔用改為有償使用。但是，由於管理體制的滯後，各個城市都存在着許多土地使用的弊端。首先是城市土地的多頭經營，造成國有資產的嚴重流失。那些擁有城市土地的村鎮、工廠、機關和學校，都可以隨意定價，賣地生財。城市土地成為單位所有，城市政府控制不住，也聚不到財。其二是城市規劃對城市用地功能的失控。由於市政府控制不住土地的買賣權，也就難以控制每塊土地的實際使用功能，因而造成城市建設佈局的混亂。

杭州市政府有鑑於此，進行了城市土地管理制度的創新。1997年建立杭州市土地儲備中心--由市政府授權成立經營土地的公司。市政府行先注一定的資金，對全市的土地實行統一收購、統一規劃使用功能、統一招投標與拍賣，市政府完全壟斷城市土地的一級市場。這種城市土地使用制度的創新，其效益是多方面的。其一，“金飯碗”內的“油水”不再流失，市政府真正實現了以地生財。從1999至2001年3年的時間，就比按協議批地多收回地價8.4億元，有力地支持了基礎設施的建設。其二，為實現城市規劃確定的用地功能提供了保證。由於城市土地的買賣全部控制在土地儲備中心，市政府手中有了地，也就有了按規劃配置土地的實權，可以根據舊城改造、生產、生活用地的各種需求，做到對城市用地的規劃、開發、建設、配套、經營、銷售的六統一。從而使城市土地的管理由無序轉化為有序經營，促進了城市土地資源的優化配置。其三，通過壟斷土地的一級市場，就可以控制城市土地週轉的總量，並提供每年可出售的各類土地的數量。根據供需的均衡制定合理的土地價格，可以防止城市土地價格偏低或過高而造成的後遺症；同時，因城市資產升值而產生的級差地租，也由儲備中心替市政府及時收回。杭州市建立城市土地儲備中心的制度創新戰略，受到國土資源部的重視，在2001年已確定為全國土地資本運作的試點城市。現在全國已有上海、青島、珠海、南通、宜昌等70多個城市開始實行城市土地儲備制度。

經營名牌產品對加強市場競爭能力、擴大城市經濟實力與提升知名度起着重要的作用。一個城市要想在國內、國際市場上有一定的知名度，關鍵在於經營名牌產品，在競爭中佔有一席之地。我國目前最突出的實例是青島市和綿陽市，他們經營城市打的是名牌產品戰略。

青島市下大力氣培育了海爾、海信、青啤、澳柯瑪、雙星等一批享譽海內外的名牌企業。國家公佈的57個“中國名牌產品”中，山東省共有12項，其中青島市就擁有10項。特別是青島市的“海爾”家電產品更是馳名世界，在13個國家建立了分廠，在160個國家和地區銷售“海爾”產品，電冰箱的銷售量就佔美國全年的50%。青島的名牌產品生產已成為城市的支柱產業，帶動了二產、三產的全面發展，已形成互動的產業鍵。青島市實施名牌產品戰略，構建了城市強有力的總體美譽度，名揚海外，極大地提高了城市的吸引力。世界500強企業紛紛登陸青島，僅2002年上半年就有海外投資的1000多個項目簽約。

四川綿陽市的名牌產品是長虹電視機，在發展中國家很受歡迎，促使長虹電視機廠不斷擴大規模，現已成為全世界規模最大的電視機廠，年產1200萬台。綿陽市政府制定產品經濟經營戰略，圍繞電視機發展其他電子產品，從而使該市成為以電子產品為支柱產業的新興高科技城市。

地處北京市北部山區的密雲縣，為保護首都的水源--密雲水庫，工業長期不發達，經濟增長一直處於北京市所屬區縣的末位。近幾年密雲縣的領導班子制定了為首都服務，走環境立縣、科技興縣、依法治縣的創新戰略，取得了突出的業績，經濟增長、城鎮建設躍居北京所屬各縣之首。主要的創新舉措是：把困難留給自己，為投資者提供服務，將縣政府30多處分散的辦公樓、縣委招待所等拍賣給投資者；招標拍賣街道和建築物上的廣告使用權，道路、橋樑、雕塑的冠名權；用盤活這些存量資產所得的30億元資金，整治環境、建設基礎設施，引進高科技，從而吸引來30多個省市的投資者，資產增量共達120多億元。

人民日報於2002年9月17日用整版篇幅對密雲縣進行了全面報導。其總標題是：密雲，在創新中崛起。分欄標題有：創新始終是經營城市建設的不竭動力、創新崛起新密雲、創新綠色經濟、創新創建全國文明城、創新經營城市等。緊接着於同年10月全國市長協會在密雲縣城召開了市長論壇與城市經營的現場交流會。大家認為，密雲快速發展的核心在於創新，無論是經濟發展、環境治理都有新思路、新舉措，並且善於經營和推銷本縣的優勢。從而獲得15項桂冠，如全國生態環境示範縣、中國第一個綠色產業園區和示範基地、全國無公害蔬菜基地示範縣、科技部火炬計劃北京綠色科技產業基地、首都飲用水源基地、中國高校產業基地、北京市園林衞星城鎮等。

經過多年的實踐和理論探討，我們已經認識到，必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。個體、私營等多種形式的非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分。非公有制經濟對於中小城鎮的發展起着極為重要的推動作用。

例如河南省的長垣縣，在既無外資又無國有投資的情況下，大力扶持非公有制經濟的發展，在短短的6年時間裏，就建成一座環境優美、市容整潔、具有現代氣息的新縣城，稱為河南的“小温州”。全縣現有個體、私營、股份制企業1000多家，個體和私營業主的投資在全縣的固定資產投資中已佔60%以上；在新城區建設的總投資中佔98.9%，成為主力軍。縣政府還對該縣外出經商務工的人員，特別是富裕大户和經濟技術能人，動員其回鄉創業，創辦“迴歸工程”；為其引進資金、技術、項目、信息創造條件。現已建成“迴歸”企業580多家，僅2000年就有新上的投資在100萬元以上的項目59個。從而使長垣縣形成了經濟發展和城鎮建設互動的良好局面。

我國有許多城市既不通鐵路，又無高速公路，長期發展緩慢，實踐表明，“要想富，先修路”，已成為城鄉發展的普遍規律。這幾年我國的鐵路、高速公路建設快速發展，有效地帶動了一批城鎮的大發展。

例如河北的衡水市，這幾年抓住京九鐵路穿越該市、貫通南北的機遇，經營建設大市場，組織專門隊伍到各地招商引資。很快就使衡水成為北京、天津、重慶、廣州等地大公司的投資熱點，經營服裝、食品、化妝品等各種市場；同時制定政策鼓勵農民進城務工經商，使城市經濟活躍、人氣旺。為改變城市面貌，市政府請來專家進行城市設計。近幾年老城區全面改造的總投資高達23億元，其中98%的資金是通過經營大市場獲得的。

山東曲阜市利用孔子故里和歷史文化名城的特色優勢，把城市個性、城市文化作為城市重要的無形資產來經營。圍繞孔廟、孔府、孔林文化古蹟建設富有特色的城市街區，吸引世界各地的遊人；建立孔子研究院，邀請世界各地教育家來此辦學、舉行學術活動；組建以孔子系列書籍為主要內容的出版事業。從而形成了城市的特色，提高了文化品位，也吸引來各方的投資者。曲阜市由於經營得法，獲得了較前大為充裕的城市建設資金，僅2002年上半年，全市的城建投資高達3.2億元，其中市政府的財政支出只佔其中的1.3%。

城市經營不是獨立於城市規劃、建設和管理之外單獨運作的一種手段和程序，而是一種思想觀念。它滲透、貫穿於城市規劃、建設和管理的全過程，即：以經營的思想規劃城市，以經營的手段建設城市，以經營的方式管理城市。

我們現在所進行的城市規劃，是在總體上實現小康社會的基礎上，描繪現代化城市建設的藍圖。我認為：規劃21世紀的現代化城市，僅有工程技術知識是不夠的，必須強化城市經營的理念；遵循市場經濟規律，做到城市資源的優化配置，為城市經營創造良好的生活環境和經營環境。城市規劃與城市經營是相輔相成的關係，城市規劃利用其綜合的觀點和整合的能力，規劃好城市的空間佈局，就有助於防止城市經營中某些不顧大局片面追求經濟利益的短期行為；而城市經營則發揮其駕馭市場的能力，成為貫徹實施城市規劃的重要手段和保證。在市場經濟條件下，城市規劃的實施，雖有城市政府行政力量的支持，但常會受到市場經濟利益的衝擊。解決矛盾最好的辦法不是簡單的行政命令，而是通過正確的經營策略，既保證城市長遠的整體利益，又使得當前的局部利益得到滿足。

西方國家常用TOD(Transit-Oriented Development)和SOD(Service-Oriented Development)的方式通過城市規劃進行城市經營。所謂TOD，就是政府利用壟斷城市規劃帶來的信息優勢，對規劃發展區的用地以較低的價格徵用；接着進行基礎設施的建設，使土地升值；然後出售基礎設施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之地價差，平衡建設成本。基於此種經營的理念，最近南京市已着手重新規劃新的軌道交通線路走向，並調整郊區開發建設的時序。所謂SOD，就是通過社會服務設施引導開發建設的模式。政府利用行政壟斷權的優勢，通過城市規劃對城市功能進行空間調整和遷移，使老市區和新開發區通過地價差，都獲得更新與發展的資金保障。青島市就是成功的案例，市政府出讓老城區用地，市委市政府機關率先遷入新區，達到了城市功能的轉移、空間的疏解與優化、政府財政狀況改善等目的。

在市場經濟條件下，要確保城市建設有投入、有收益，進入良性循環的狀態，必須運用市場經營的手段來運作，其主要做法有以下幾方面。

①開發和盤活城市土地資源。在城市的國有資產中，數量多、增值潛力大、市政府能直接控制的資產就是城市的國有土地。市政府可以開發荒灘和廢棄的土地，也可以收回閒置的土地，又可以收購破產企業已貶值的國撥土地，以及低效益使用的土地，從而使大量存量土地資產升值。例如北京市的密雲縣，將閒置8年的1000畝土地出讓給房地產公司，政府獲得2000萬元的出讓金，用於基礎設施建設成效顯著。該房地產公司憑藉得到改善的市政設施條件，招來外商共同投資建設成高檔別墅區。由於盤活了閒置的存量資產，從而給密雲縣帶來了12億的增量資產。

②建立基礎設施項目投資回報補償機制。城市的基礎設施建設項目，由於投資數量大、建設週期長、價格定得低、投資回報少等因素，制約了以追求利潤最大化為目標的國內外資本進入這一領域，使城市政府在力圖緩解城市基礎設施的壓力和建設資金不足的矛盾中處於兩難的境地。現在許多城市運用城市經營的手段，建立基礎設施項目投資回報補償的辦法，即誰投資、誰受益，有效地吸引了國內國外的資金，投入到基礎設施的建設中。例如上海市，為開發浦東需要建設跨越黃浦江的大橋三座、隧道兩座、環城高速公路等耗資巨大的工程項目。錢從何來？上海市面向國際市場，大膽利用外資，採用特許權的辦法，授權外企自行融資、建設、經營工程項目，外企自負盈虧、自擔風險，自己受益，取得了較好的投資回報率。

又如長沙市，為在湘江上建兩座大橋，憑藉城市政府的信譽，依據經濟合同，與香港李嘉誠興辦的長江基建公司簽訂協議，採用BOT的方式，由該公司負責融資、建設大橋，建成後由公司經營收取商業利潤，按協議50年後歸還市政府。長沙市需要建第八水廠，市政府通過協議授權由鄉鎮企業長大集團公司籌資建設。一個供水能力25萬噸的水廠兩年建成，經營17年後歸還市政府。實踐表明，城市經營的手段，必須符合市場經濟規律，建立等價交換的機制，使投資者有利可圖，就能夠吸引國內外的資金，注入城市建設之中。

③大力推行無形資產的商業化運作。隨着人們物質生活的不斷豐富，精神需求也日益高漲。城市的歷史古蹟、特色文化、生態環境、建築風格等精神資源--依附於有形資產之上的無形資產，成為城市升值的重要源泉。我國眾多的歷史文化名城，如北京、西安、拉薩、平遙等城市成為國內外的旅遊熱點；具有奇特自然景觀的張家界、三亞等城市旅遊收入成為支柱產業，勿用贅述。

特別值得重視的是，有些城市善於經營無形資產，通過商業化運作獲益匪淺。例如大連市，利用其區位優勢，大搞服裝節、博覽會，還舉辦過12次賞槐節。每個城市都有許多槐樹，都開花，但人們並不在意。而大連市善於商業化運作，“借景生財”，通過賞花過節豐富人們的精神生活，又繁榮市場，增加經濟收益；並提高城市的品位，顯示出太平盛世的社會效果；同時還擴大了城市的知名度。

又如南京市，素有“四大火爐”之稱，炎熱的氣候使投資者望而卻步。市政府近幾年下決心經營生態環境，引長江水進城，改善河道水質；每年淨增綠化面積120公頃，綠化覆蓋率達40%以上。從而使南京市區夏天的平均氣温逐年下降，甩掉了“四大火爐”的帽子，成為投資的熱點城市，使城區的土地價格平均每年漲幅超過30%，城市資產顯著升值。

④開闢多元化融資渠道。除上述通過經營手段籌集城市建設資金的重要舉措外，還有若干種融資的渠道。諸如：結合城市產業結構的調整，出售國有和集體企業；拍賣、轉讓城市公共設施--道路、橋樑、公交線路、商業網點、公廁、路燈、報刊亭等有形實物的經營權，以及依附於其上的冠名權；發行城市基礎設施建設債券和股票；組建城市建設信用社，建立城市建設發展基金；成立中小企業擔保中心，經營資產抵押、擔保，向金融機構融資，對中小企業進行投資、信貸、參股、控股，扶持中小企業，特別是民營企業的發展。

①建立管理是服務的新觀念。在社會主義市場經濟條件下，城市管理的本質是服務，而不是關卡壓。以經營的方式管理城市，就是要運用行政、經濟和法律的多種方式、方法，為促進商品生產、市場發育和社會穩定服務。許多城市把舊城改造與老企業的技術改造相結合，把改善居民生活環境與土地功能轉換相結合。運用經營的方式對市區、郊區、企業、居民的需求統籌管理服務到位，從而各得其所需，達到了經濟、社會和環境效益的綜合優化。

②轉變城市政府職能，實行城市資產所有權與經營權相分離。在市場經濟條件下，城市資源的配置方式已從計劃經濟體制下的行政調撥，向市場調節轉變。因此，城市政府必須明確政府的主要職責是：對經濟的宏觀調控；對市場的監督和管理；對公共活動的服務。凡是應由市場解決的問題和處理的事務，政府就“不該管”也“管不好”，必須放權。但是，我國長期存在的政企不分的體制，嚴重製約着城市資源的市場化運作。例如城市的公用事業，以前都是市政府一元化投資形成的國有資產。公用事業管理局垂直領導其所屬企業，並壟斷公用事業所有環節的經營權。以致出現公用事業的經營者憑藉其壟斷優勢，按企業的個別成本報價，而不按社會的平均成本報價。結果企業既沒有降低成本的壓力，又缺乏激勵提高運營效率的機制。因而使企業長期處於低效率、低效益、微利甚至虧損的狀態。這表明，必須用競爭的、市場經營的機制來改革現行的管理體制。近年來武漢、石家莊、深圳等城市，已在環衞作業的市場化經營方面進行體制創新，成效顯著。