空中別墅

“別墅”這一名稱並非是舶來品。別墅本意上指的是居宅之外用來享受生活的居所，即第二居所。如今常説的“別墅”，實際上是對附有園林或花園的高端住宅的泛稱：一種是“房子”、“住宅”；另一種是園林，或外文稱之為Villa“莊園”、“城堡”的建築才符合“別墅”的本意。事實上，國內房地產市場所銷售的大部分“別墅”，並不是園林或莊園，而是隻是一種獨門獨院的住宅。在市場上我們按照別墅的建築形式將別墅產品分為五大類：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。

空中別墅發源於美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位於城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態的躍式住宅。這種空中別墅發源於美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特徵，是一種把繁華都市生活推向極致的建築類型。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀，這類產品主要存在於成立的高檔公寓頂層，在別墅區中還比較少。

北京在2000年前後就有了空中別墅，第一個將這種產品引入北京的是清芷園。但在當時，不少開發商開發空中別墅，往往是項莊舞劍，意在沛公。2000年3月，廣州新理想華庭中的一套空中別墅面積達到1146平方米，被評為“大世界吉尼斯之最”。21800元/平方米的天價和“騎摩托車自行車者不得進入”的牌子，為炒作提供了新的定義；而其後，中國第一商城建成了1600平方米的空中別墅，上下共4層，有獨立的電梯廳直通別墅，標價是1．5億元人民幣。2001年和2002年，北京空中別墅市場歸於靜默，到2003年以遠洋天地羣星系列為代表的空中別墅產品再度引起關注。

空中別墅與普通別墅有所區別。 第一，別墅一般都是建在人口密度較小的城郊邊緣地帶，買家一般都須自行駕車，否則交通是一個不容忽視的大問題。而空中別墅一般則出現在市區的高層住宅項目，是具有別墅特點的複式類户型，其在居住密度、綠化率等居住環境方面，都是無法與別墅相提並論的，但其優勢在於：交通便利、能免去舟車勞頓之苦；其次，從户型來看，別墅的户型普遍偏大，一般在300平方米以上，而空中別墅的户型比較適中，實際上只是將複式單元建在高層住宅的頂層，所以其面積一般是普通單元面積的雙倍（上下兩層）；

第三，空中別墅不像普通別墅一樣，有花園和地下室，景觀自然與普通別墅無法比擬，但由於它一般建在頂層，是複式單元的獨特設計，一種高高在上、飽覽城市風景的感覺吸引了很大一部分買家。

空中別墅的建築形式彌補了高層建築的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。還有層高優勢：一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標準是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等，比普通房高几十釐米，意味着通風更順暢，採光度很好。

據推出十幾套“空中別墅”的鵬潤家園開發商介紹，從價格上看，別墅和空中別墅的市場供應都較少，稀缺性決定了它們的售價都很高昂，以往京城在售個案中別墅或空中別墅不乏有在拍賣中拍出天價的先例。但從投資角度來説，因為“地段”是房產保值升值的第一要素，故空中別墅的吸引力要大於一般別墅。從此次鵬潤家園推出的空中別墅來看，這種户型均在30層頂層，面積從187．46平方米至260．03平方米不等，由於地處金融街南端西南二環的優越位置，加上成熟的社區環境，保值、升值的空間十分看好。

總體而言，從產品供應上看，空中別墅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買羣。空中別墅雖然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優點，但其地理位置的優越性加上景觀開闊、高遠等，與一般別墅比也不遜色，買家應該根據自己的需求和喜好來選擇。此外，在購買空中別墅時，最好購買現房，因為只有實地觀察才能體味到空中別墅的景觀和視野。

盤古大觀，位於北四環中路、亞奧核心區，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區唯一的地標性城市綜合體。 項目總佔地面積39360平方米，總建築面積418484.70平方米，由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業長廊——龍廊綜合組成。

盤古大觀外立面採用的是最堅硬、耐腐蝕的花崗岩。為了確保石材的品質，北京盤古氏投資有限公司聘請了十餘位專家，在全國範圍內經過了為期一年的考察和論證，最終選擇了產自山東牟平、有“中國白麻”美譽的白色花崗岩，並且包下了1號老礦，保證了項目採用的石料無色差。　盤古大觀420米龍廊之上，共有66根龍柱和66顆“龍頭”。其中“龍頭”全部是用重達50噸的整塊花崗岩，由工匠按照傳統工藝手工雕刻而成。龍柱的基座，通體無接縫，同樣是以整石雕刻，這是古代皇家建築中才會採用的形式。在外立面的施工上，則是吸取了中國古代木結構建築通常採用的“榫鉚”工藝的精華，大膽運用在了石材的拼接組合上，從而令建築的外立面更加堅固。

湯臣一品

湯臣一品是由湯臣集團有限公司開發的樓盤，位於上海市陸家嘴濱江大道旁。佔地2萬多平方米，總建築面積達11.5萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，高度達153米。2006年8月3日，湯臣一品以單價13萬/平方米的成交後，一夜間創造了中國豪宅的最高天價。

南寧華潤幸福裏總佔地66畝，可售住宅面積約27萬平方米，園林面積約4萬平方米，幸福裏建築密度約17%，總户數約1000户左右。

幸福裏由9棟半圍合式獨立塔樓組成，分兩期開發，全部為165-200米的超高層建築，最大樓間距超過200米。户型不僅僅南北通透，而且三面採光，最大限度享受自然景觀。幸福裏與超五星級酒店為鄰，伴萬象城而居，用步行的姿態享受生活，為城市頂級住宅樹立新高度。

在高檔住宅區樓頂，“冒出”一棟五層樓高的超豪華“空中別墅”，違建面積高達600多平方米。 　在每平方米樓價近兩萬元的小區內，這樣造價低廉的違建無疑給違建者帶來巨大的暴利。

調查發現，在暴利的驅使下，廈門高檔住宅區內頂樓違建亂象叢生。甚至有猖獗的違建者，竟然在城 管執法局的樓上也蓋起了“空中花園”。

小區違建如此嚴重，物業是否採取了措施？記者來到米蘭春天的物業管理處，該管理處工作人員竟也訴起了苦：“居民住户不停投訴，我們該做的也都做了，但沒有用。”

原來，小區自08年開始就有人帶頭在樓頂加蓋，“搶到就是賺到！”其他頂樓業主見狀也都跟風搶建，但是“業主有裝修的權利，我們物業有義務勸阻違建，卻沒有執法權”。工作人員表示，一接到投訴，他們便進行勸阻，勸説無效後還報了城管，而違建業主仍舊一意孤行。

“城管有來制止，貼過單，拍過照，可沒停幾天又開始建。”工作人員解釋，能買得起這些高檔住宅的都是有錢有人脈的，加蓋個四五層成本低廉，即使被拆，拆了又蓋，城管來過幾次就沒下文了，而頂樓業主們的“鍥而不捨”，成功將頂層營造出自己的“空中宮殿”。

物業工作人員認為，違章搶建“成本低，利益大”，執法部門光靠一紙禁令，難以制止人們對利益的瘋狂追求，只有加大懲罰力度，甚至採取拘留的手段，方可遏制這種“為了一己私利，不顧他人安全”的搶建行為。

“空中別墅”出現在東莞石碣鎮和睦街，是私人住宅樓頂違建的兩棟別墅。“空中別墅”位於東莞石碣鎮和睦街。該棟建築物外觀裝修奢華，結構分為兩部分。“空中別墅”的下方是一棟高三層的廠房，在廠房的樓頂，由十幾根水泥柱子將兩棟別墅“撐起”。街坊鄰居稱，這兩棟“空中別墅”疑似違建，存在已達兩年之久。石碣政府2013年9月10日通報稱，該建築有報建手續，建築地塊是由三塊私人用地合建而成，分別為何志根（男，香港户籍）、何嘉橋和胡月英所有，各佔地100平方米，均擁有《集體土地所有證》。但建設規模與石碣鎮規劃部門所提供的建設圖紙不符，因此該“空中別墅”屬於違法建築物。石碣城管部門稱，將根據法定程序，對此建築物進行進一步的查處。

2013年9月9日網友將建造奇特的“空中別墅”發到網上，並提出疑問：“這房子屬不屬於違建？”“空中別墅”立即引來眾多網友的“膜拜”。網友紛紛轉發、評論。有網友稱其為“力學經典”甚至“牛頓見了也被氣死”。不過，也有網友擔心，這樣的“空中別墅”結構在抗震上有隱患，“稍微有側向力都會傾覆”。 ^[2]