物業維修

(一)具有物質生產的特點 ^[1] 

由於物業服務公司的物業維修活動本質上是一種物質生產活動，物業維修活動屬於生產領域的事情，前面已經講過，由於受自然侵蝕、正常使用、生物破壞以及地理、災害等因素的影響與作用，物業會逐漸破損，使用價值逐步降低。為了全面或部分地恢復物業失去的使用功能，防止、減少和控制其破損程度的發展，就要對破損物業進行維修，以及對不同等級物業的功能進行恢復、改善，進行裝修、裝潢，同時結合着物業的維修加固，增強物業的抗震能力。但是，所有這些物業維修活動，投資規模都很小，屬於簡單再生產的性質。

(二)經營性和服務性相統一

物業管理是一種經營性的管理活動。物業維修管理是物業管理的主要內容，是其重要的業務種類之一。物業維修過程是嚴格按市場經濟規律運行的，物業維修所取得的收入或利潤也是在經營管理中得到的，因此，它具有經營性，是經營性維修管理，沒有這部分業務，物業服務公司的經營收入就要受到很大的影響。同時，物業維修又具有很強的服務性，物業維修的基本目的是以為住户服務為宗旨，保持物業的物質形態完好無損，保證住户對物業的正常和安全使用，為人類自身再生產創造重要條件。所以它又具有直接為社會大眾的生產和生活服務的性質。

(三)具有廣泛性和分散性

物業使用期限長，在使用中由於自然或人為的因素影響，會導致物業的損壞或使用功能的減弱。物業的各個部分，如結構、外牆、粉刷、零部件等都會有不同程度的損壞，而且這種損壞經常發生，沒有明確的規則可言。相同結構的物業使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。當損壞發生時，需要根據損壞的程度隨時進行小修、中修或大修，這是所有的物業普遍存在的情況。因此，物業維修具有廣泛性。另一方面由於損壞的部分往往只佔物業的很少部分，分散在物業的各個方面，維修規模很小，維修工作又是分散地、零星地進行的。

(四)具有較強的技術性

物業維修是一項技術性很強的工作。物業維修活動與一般建築施工生產不同，它本身有獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同的建築結構，不同等級標準的物業，採用的維修標準也不同。物業維修技術不僅包括建築工程專業的技術，還包括機械、設備、通信等相關專業的技術。國家的維修管理規範在此方面提出了明確要求。物業維修工程質量的優劣在很大程度上取決於維修技術水平的高低。另外，物業維修由於要保持原有的建築風格和設計意圖，並達到與周圍環境相協調，這就增加了技術難度。因此，物業維修必須要求具備較高的技術性，同時操作一般也要在業主或使用人的監督下進行。如此以來，培訓維修技術人員，配備一支素質較高的專業維修技術隊伍，並制定嚴格的技術操作規定和質量考評標準，就成為物業維修管理的重要內容。

(五)具有明顯的限制性

由於物業維修是在原有物業基礎上進行的，是對物業的構件、部分項目進行養護維修，或進行局部或全部的更新、修復，因此它受到原有條件的限制，如受到原有物業資料、環境、條件的限制，維修設計與施工都只能在一定範圍內進行，往往是借鑑原有物業的構造、部件、裝飾、佈局等安排相關工作，難以超越客觀環境進行創新。此外，還受到原有建築風格、建築藝術的限制，尤其是有歷史、文化保留價值的物業，更要求保持原有建築風格，與周圍建築相協調。雖然可以借鑑與發展優秀的建築藝術，通過實踐、觀察、研究、總結，改進舊房的結構與裝飾，但程度明顯受到限制。

物業維修在物業管理中有重大的意義： ^[2] 

1．物業維修是延長物業使用壽命的保證，物業維修也是提高物業使用價值的保證，良好的物業維修能夠最大地發揮物業在生命週期的使用價值。

2．做好物業維修管理工作可以使業主安居樂業，方便業主工作和生活。

3．做好物業維修管理工作使國家節省大量的建房基金。

4．做好物業維修管理工作可以擴大物業企業的經濟效益。

5．物業維修管理與服務的完善可以給社會減輕就業壓力，創造更多的就業機會。

物業維修管理工作應當達到的水平，即物業維修的標準，雖然因物業的所在地區、物業管理企業、物業的具體情況等而有所不同，但還是有着許多共性的。 ^[3] 

一、主體工程

主體工程的修繕，有以下兩項標準：

1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要儘可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋鏽蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑑定構件承載力，採取加固或替代措施。

2．基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。

二、木門窗及裝修工程

木門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不鬆動；木裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。木門窗及裝修工程的具體修繕標準，有以下七項：

1．木門窗開關不靈活、鬆動、脱榫、腐爛損壞的，應修理接換，小五金應修換配齊。大修時，內外玻璃應一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換；一等房屋更換的門窗儘量與原門窗一致。材料有閒難的，可用鋼門窗或其他較好切料的門窗替代。

2．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。屬於嚴重損壞的，一等房屋及幼兒園、託兒所、醫院等特殊用户可更換；二等以下房屋可拆除。原本沒有的，一律不予新裝。

3，木樓梯損壞的，應修復。樓梯基下部腐爛的，可改做磚踏步。扶手欄杆、樓梯基、平台隔柵應保證牢固安全。損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。

4．板條牆、薄板牆及其他輕質隔牆損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。

5．木陽台、木曬台一般損壞的，應修復；損壞嚴重的，可拆除，但應儘量解決涼曬問題。

6．掛鏡線、窗簾盒、窗台板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。嚴重損壞的，一等房屋應原樣更新，或在行降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。

7．踢腳板局部損壞、殘缺、脱落的應修復；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。

三、樓地面工程

樓地面工程的修繕標準，有以下四項：

1．普通木地板損壞佔自然問的面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏木材時，可改做水泥地坪或塊料地坪；一等房屋及幼兒園、託兒所、醫院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其他高級地坪損壞時，應儘量修復，實在無法修復的可改做相應標準的高級地坪。

2．木樓梯損壞、鬆動、殘缺的，應修復；如磨損過薄、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其他材料的高級樓板面層損壞時，應儘量修復；實在無法修復的，可改做相應標準的高級樓面。夾沙樓面(木基層、混凝土或三合土面層的樓面)損壞的，可夾接加固木基層、修補面層。也可改做鋼筋混凝土樓面。木樓梯楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應抽換、增填或採取其他補強措施。

3．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時，應儘量修復；實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。

4．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。

四、屋面工程

屋面工程的修繕標準，有以下六項：

1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的，應加固。如原結構過於簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。

2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝\斜溝、水落管、水管等損壞滲水的，應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有水落管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。

3．女兒牆、煙囱等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。

4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況採用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。

5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。

6．屋面上原有隔熱保温層損壞的，應修復。

五、抹灰工程

抹灰工程的修繕標準，有以下四項：

1．外牆抹灰起殼、剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部剷除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標準。一等房屋和沿街主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。

2．清水牆損壞的，應修補嵌縫；整體牆風化過多的，可做抹灰。外牆勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可重做。

3．內牆抹灰起殼、剝落的，應修復；每面牆損壞超過一半以上的，可剷除重抹。原無踢腳線的，結合內牆面抹灰應加做水泥踢腳線。各種牆裙損壞，應根據保護牆身的需要予以修復或抹水泥牆裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起牆面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。

4．頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層鬆動，有下墜危險的，必須剷除重做。原有線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的複雜的線腳全部剷除後，如為一等房屋應原樣修復，或適當簡略；二等以下房屋，可不修復。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修繕標準，有以下五項：

1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板、木欄杆等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應週期性地進行保養；上述木構件整件或零件拆除，應油漆。

2．鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄杆、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件鏽蝕，應除鏽、刷除鏽塗料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養週期一般為3—5年。

3．木樓地板原油脱落的，一等房屋應重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。

4．室內牆面、頂棚修繕時，可刷新。其用料，一等房屋可採用新型塗料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應原樣修復。

5．高層建築或沿主要街道、廣場的房屋的外牆原油漆損壞的，應修補，其色澤應儘量與原色一致。

七、水、電、衞、暖設備工程

水、電、衞、暖設備的修繕標準，有以下四項：

1，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規定。原無分户電錶的，除當地另有規定者外，一般可提供安裝服務，但電錶及附件應由用户自備；每一房間以一燈一插座為準，平時不予改裝。

2．上、下水及衞生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費用由住户自理。原無衞生設備的，是否新裝按當地規定執行。

3．附屬於多層、高層住宅及其羣體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協議外，均應負責修復；原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改道重裝。水箱應定期清洗。

4．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今後仍無使用價值的，可拆除。