物業租賃合同

物業租賃合同具有以下法律特徵。 ^[1] 

(1)物業租賃合同是雙務合同是指物業租賃雙方都享有權利並承擔義務。

(2)物業租賃合同是有償合同指物業租賃雙方中任何一方在享有權利的同時，必須承擔相應代價。

(3)物業租賃合同是諾成合同是指物業租賃雙方意思表示一致就可以成立物業租賃合同。

(4)物業租賃合同是要式合同是指法律規定或物業租賃雙方約定必須採用特定的形式，來形成書面合同。

(5)物業租賃合同是繼續性合同繼續性合同是指合同內容非一次性給付可完結，而是繼續地實現的合同，其基本特色在於時間因素在合同履行上居於重要地位，總給付的內容取決於為給付時間的長短。

1．自願互利的原則 ^[2] 

物業租賃合同應該是雙方當事人真實意思的表達，而沒有來自他人的欺詐和脅迫的行為。凡是不符合實際情況或採取脅迫、欺騙手段達到的租約或租約以外的其他協議事項，法律是不予承認和保護的。

2．公平合理的原則

物業租賃合同的內容必須是公平合理的，包括租金的確定也應按國家的有關規定，經雙方同意而定。

3．維護合法權益的原則

這就是説要維護雙方的合法權益，既要保障承租人的正常使用，滿足承租人生產和生活的需要；又要保證出租人的利益，順利實現物業的價值和效益。

4．合法的原則

物業租賃合同必須符合國家有關法律、法規和政策的規定，也只有遵守國家有關法律法規和政策規定的物業租賃合同，當事人的權益才會得到法律的承認和保護。

物業租賃合同的主要內容包括： ^[3] 

(1)當事人名(稱)及住所

物業租賃合同既是合同又是房地產權益的轉讓證書。它必須包括租賃雙方的姓名並且有承租户和業主或業主授權代表簽名。如果租賃當事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱並有該組織或公司的被授權人員簽名並蓋上組織或公司的章。當事人的住所也是租約的必要要素之一，因為除非當事人有書面改變住所的通知，這樣在涉及以時間判斷違約責任時就可以有一個客觀的評判標準。法律判定租賃當事人之間的有關通知的送達都以租約上的地址為準。

(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況

①如果物業的出租包括了土地，則在租約中必須有精確的法律描述。如果出租的物業只是一幢大樓的一個部分，則只需提供大樓的地址及房間號碼。

②對於商業鋪面，除了地址、號碼的描述以外還必須有對承租户使用的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約後。

③一個租約的物業描述中可能需要規定對出租空間的間隔、裝飾、設施方面的要求以及費用的分擔方法。有時這些具體的要求會使租約顯得冗長和複雜，這樣租賃雙方可另立一個補充合同作為正式合同的有效附件。

(3)租賃用途

租賃用途也是租約中的一個重要條款。例如在辦公樓和工業物業租約中非常流行的一條限制性條款，限制承租户使用房子“只能用於一般租約規定的用途，而不能用於其他目的”。住宅的租約也可以包含限制性條款，如限制住在此租賃物業中的人數。這些限制條款的用詞必須清楚和不含糊。因為法院是根據限制條款的含義來解決爭端的，如果沒有書面的限制性條款，承租户可以將房子用於任何合法的用途。對於多用户大樓來説，限制房屋用途的另一方法是制定“大樓管理規則”，它規定了更為詳細的處理日常事務的方法，如承租户如何使用公共場所、停車場和大樓的運營時間。這些規則是為了保護物業的良好狀態、維護物業的聲譽和安全以及促進所有承租户的和睦協調關係而設計的。

(4)租賃期限

①租約期限的表達應該完整、明確，在説明整個期限長度的同時，寫明開始和終止日期。例如：租期年從2006年6月1日起至2036年5月31日止。

②在租約期限的條款中常常涉及續租的優先權條款。此條款給予承租户在規定的條件下，有權續約一段時間。優先權條款一般都規定了承租户提前通知的時間要求，也確定了通知的形式、遞送方式、通知接受人、續約的期限以及租金多少等。

③在某些租約的租賃期限條款中還常常包含有允許承租户在支付罰金後可提前中止租約的內容。有的租約中還有在租約期限到期後給予承租户優先購買該物業的選擇權。

(5)租金及交付方式

①租金支付的時間、數量、支付地點及收款人在租約中必須明確規定。

②有的租約規定了租賃保證金，作為承租户期滿拒遷房屋、延付房租、損壞房屋給業主帶來損失的保證。保證金一般為1至3個月的房租，例如深圳市規定3個月。

③在租金及支付方式條款中必須加入一條“允許業主在必要時調整租金的條款”。這是一條極有價值的條款。租金率的調整條款有以下3種方式：

(6)房屋的修繕責任

從前面對物業租賃合同種類的討論中，可以知道，只有三純租約租户才承擔維修費用。大多數居住和商業物業甚至一些工業物業的租約都要求業主負責所有使物業適合標準使用的必要修理，所謂的標準就是當地政府規定的建築規範及其他規定。我國的《城市房屋租賃管理辦法》中規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修理”，“租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定”。從這一規定中可以看出，為了避免不必要的糾紛，租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責任。在這裏要注意以下幾點：

①修繕責任包括兩個方面，一是修繕的範圍，或修繕的內容，即哪些內容是出租人負責修理，哪些是承租人自己負責修理。例如承租人由於自己生活和工作的特殊需要，超過當地建築規範所規定的標準安置的設備設施及用具，應由承租人自己修理。第二是修繕費用的承擔，即每一次修繕費用誰來承擔。一般來説，誰負責修繕誰就承擔相應的費用，但有時會出現不一致的情況。

②由於過失損壞的物業，由過失責任人負責。

③修繕責任要與租金作平衡。即修繕責任範圍的大小，承擔費用的多少是和租金的高低相關的。

④物業管理者在合法的前提下，應該起草一個儘可能免除那些超出其控制能力的提供維修和服務的責任。

⑤租約中應説明，如果物業被出售，業主的責任在出售之日結束，除了承擔將保證金歸還承租方或轉移給新的業主的責任以外，其他責任均由新的業主承擔。

(7)轉租約定

我國《城市房屋租賃管理方法》規定：“承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人”，“房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意”。儘管允許轉租會給業主帶來物業易於出租的好處，但也可能由於被轉租方(最終承租方)財務及經營狀況的不良導致出租方租金損失的風險和不必要的法律糾紛。因此一般來説，大多數租約中都明確規定禁止承租方未經業主書面同意轉租房屋。

(8)變更和解除合同的條件

《城市房屋租賃管理方法》中規定“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同”。

①符合法律規定或者合同約定可以變更合同或解除合同條款的。

②不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的。

③當事人協商一致的。

(9)違約責任

①承租方的主要違約行為有：

②承租方違約時，出租方可採取的措施。在合約中可規定，一旦承租方違約，出租方可採取以下的措施：

③出租方的主要違約行為有：

④出租方違約時承租方可採取的措施：

(10)當事人約定的其他條款

租賃合約中，當事人可根據各自的情況和要求以及市場的情況商定某些條款。這些條款包括：

①税收與保險費的分擔。當今各國越來越多的租約中包括一個“税收分擔”的條款。這個條款要求承租方除了支付租金外，還要按一定的比例分擔任何税收的增加(如房地產税)。很顯然這種税收分擔條款對出租方的投資是極有價值的保護。保險費的分擔也與此類似。

②租户的改建。通常，大多數租户的改建被認為是定着物，是物業的一部分。在租賃結束時改建就作為物業不可分割部分歸出租方所有。為了避免日後的麻煩，租約中可規定：

③用於生意的定着物處理。一個商業或工業的承租户可以有權設置用於生意的定着物，如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯繫在一起的定着物看作承租方的財產，可以在租約結束前或結束時移走，但是建築要恢復到租户搬進來時的狀況。條款的用詞在允許承租方移走生意定着物時是很關鍵的。一些租約規定物業必須恢復到“租户搬進來的情況”，而另一些卻要求恢復到“這個租約開始的情況”。這些詞語上的微小差別可能對出租方有很大的影響。如對經過幾個續約期情況的長期租户來説，承租户在第一個租約期安置了固定物，然後在第三個租約期內移走了。如按恢復到“這個租約開始的狀況”，承租户被要求修復的僅是第三個租期內所作的改動，而第一、第二個租期內作的改動就可以不包括在內，此時出租方(業主)就須自己承擔這些修復費用。

④保證金。一般租約要列出保證金的數量和種類以及在什麼條件下補充。保證金的使用方法以及保證金利息的歸屬，各地規定不同，物業管理者應注意當地有關保證金的規定。

物業租賃合同的簽訂，就標誌着物業租賃關係的確立。物業租賃關係一旦確立，租賃雙方就必須嚴格按照物業租賃合同的條款履行義務，如果發生物業租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當的法律途徑，向有關部門申請調解、仲裁或直接向法院提起訴訟。 ^[1] 

需要注意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內，到當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

1995年，建設部第五次常務會議通過並頒佈了我國《城市房屋租賃管理辦法》。在該管理辦法中，指出城市公民、法人或其他組織，對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租，但有下列情形之一的房屋不得出租： ^[1] 

①未依法取得所有權證的；

②司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權屬有爭議的；

⑤屬於違章建築的；

⑥不符合安全標準的；

⑦已抵押，且未經抵押權人同意的；

⑧不符合公安、環保和衞生部門有關規定的；

⑨有關法律、法規禁止出租的其他情形。

在《城市房屋租賃管理辦法》中，還特別指出凡是將過去以劃撥的方式取得使用權的城市國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含的土地收益上繳國家。

同時，《城市房屋租賃管理辦法》還規定了城市房屋租賃實行登記備案制。凡進行房屋租賃的，需先向房屋所在地市、縣房地產管理部門提出申請，辦理登記備案手續，填寫房地產租賃申請審批表。房屋租賃的當事人必須在租賃合同簽訂後30天內向房屋所在地市、縣房地產部門提交下列文件，辦理申請房屋租賃備案手續：

①房屋租賃合同；

②房屋所有權證書；

③房屋租賃當事人的合法證件；

④人民政府規定的其他文件。

如果出租公有房屋，還需提交其他共有人同意出租的證明。出租委託代管房屋，還需提交委託代管人授權出租的證明。

房屋租賃申請經房屋所在地市、縣房地產管理部門審查合格後，由該房地籍管理部門核發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》市房屋租賃行為的合法有效憑證。如果租用的房屋是從事生產、經營活動的，《房屋租賃證》就作為經營場所的合法憑證；如果是用於居住，《房屋租賃證》就是公安部門辦理户口登記的憑證。《城市房屋租賃管理辦法》明確規定，嚴禁偽造、塗改、轉借、轉讓《房屋租賃證》；凡是遺失了《房屋租賃證》的，應迅速向原發證機關申請補發；凡變更、終止房屋租賃合同，也都必須到房屋所在地房地產管理部門辦理登記備案手續。

《租賃管理辦法》規定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：

①偽造、塗改房屋租賃證的，註銷其證書，並可以處以罰款；

②不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續，並可處以罰款；

③未徵得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，並可以處以罰款。

物業租賃合同的解除，是指在租賃期內由法定或約定的事由，致使出租人或承租人單方或雙方協商一致，消滅租賃合同關係的行為。此處只談單方解除合同。 ^[4] 

(一)物業租賃合同解除的情形

因下列情形出租人可單方解除物業租賃合同：

(1)承租人將承租的物業擅自轉租的。

(2)承租人將承租的物業擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的。

(3)承租人將承租的物業擅自拆改結構或改變用途的。

(4)承租人租用承租物業進行違法活動的。

(5)承租人故意損壞承租物業的。

(6)拖欠物業租金累計達6個月以上的。

(7)物業租賃合同沒有約定租賃期限或約定不明確的。

(8)法律或租賃合同規定的其他情形。

因下列情形承租人可單方解除物業租賃合同：

(1)因不可歸責於承租人的事由，致租賃物業部分或者全部毀損、滅失，不能實現物業租賃合同的目的的。

(2)租賃物業危及承租人的安全或者健康的。

(3)物業租賃合同沒有約定租賃期限或者約定不明確的。

(4)法律或租賃合同規定的其他情形。

(二)物業租賃合同解除的實施

(1)物業租賃當事人任何一方有上述可解除租賃合同的情形從而主張解除物業租賃合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。

(2)當對方當事人就物業租賃合同的解除有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構解除物業租賃合同。

物業租賃合同終止，是指物業出租人與承租人之間有關物業租賃的權利義務的消滅。物業租賃合同終止的原因如下： ^[4] 

(1)物業租賃合同期滿。

(2)物業遇不可抗力、意外事故、人為因素而損毀。

(3)當事人協議解約。

(4)一方當事人單方解除物業租賃合同。

(5)其他情形。

（1）承租人首先要明確出租人和出租房屋之間的關係。 ^[5] 

（2）承租人還要搞清出租房屋的性質。

（3）租賃房屋時，出租人和承租人雙方都應注意該房屋是否已經設押。

（4）在我國，法人與公民之間發生的房屋租賃關係最為廣泛並有許多特殊性。

（5）軍隊系統的用於非軍事設施的房地產，根據實際情況可以出租。

（6）為加強對房屋的管理，承租人應出具有關證明。