物業費

物業費，是指物業管理人提供物業服務，接受物業服務的業主根據物業服務合同應支付的費用。業主支付物業費是業主的義務。業主拖欠物業費，物業服務人可以催交，也可以起訴，但是不能採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交。

第二百八十六條　【業主的相關義務及責任】業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第九百三十七條　【物業服務合同定義】物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衞生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第九百四十四條　【業主支付物業費義務】業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第九百四十九條　【物業服務人的移交義務及法律責任】物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

第九百五十條　【物業服務人的後合同義務】物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。

《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第698號

（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公佈　根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》第一次修正　根據2016年2月6日《國務院關於修改部分行政法規的決定》第二次修正　根據2018年3月19日《國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定》第三次修正)）

第四十條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十二條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十三條　物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。

物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

1、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正），實施日期2020年1月1日，法釋〔2020〕17號。

最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋，2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關於修改〈最高人民法院關於在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正）

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。　　

第一條　業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第二條　物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第三條　物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務人退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

第四條　因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院可以參照關於業主的規定處理。

第五條　本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋

1. 不得無理拒絕物業管理人進行物業管理，是按照合同的約定和有關規定進行的。只要切實提供了這些服務，如果業主以自己未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，就是無理拒絕支付物業費，構成違約行為，應當承擔違約責任。

2. 逾期支付物業費．即業主違反約定，合理期限屆滿仍不支付物業費。首先物業服務人可以對業主進行催告，並且確定寬限期，要求其在合理寬限期內支付，其次，業主超過寬限期仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁由法院或者仲裁機構進行裁判。裁判後，業主拒不履行裁判確定的支付報酬義務時，法院可以強制執行。

業主拖欠物業費，物業服務人可以催交，也可以起訴，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交。這是因為，電、水、熱和燃氣等，都是業主的基本生活所必需的，即使欠費，也不得用這樣的方法損害業主的利益。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲栽。

違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

1．服務的事項須一一列明。

2．負責人員包括總負責人和各項事項的負責人。

3．質量要求．每一種具體管理事項的質量要求。

4．收費項目：哪些項目是收費的。

5．收費計算標準：應當執行約定的標準。

6．履行情況：各項服務事項的履行情況。

7．維修資金使用情況：依據何種理由使用、使用標準、使用數額、結餘數額等。

8．業主共有部分的經營與收益情況：特別是如何處置的結果。

9．其他情況。

【裁判要旨】同一物業管理區域之內，業主利用自有的物業配套設施設備對專有部分和部分共有部分自行提供物業服務，獨立維修、養護、管理配套的設施設備並自行承擔費用的，業主自行提供物業服務的區域可認定為物管相對獨立的區域。依申請，人民法院可參考物業的性質、相對獨立區域形成的原因、物業服務企業提供服務的實際水平等因素，適當調整物管相對獨立區域的業主支付物業費的標準。

【案號】一審：（2012）雲法民初字第01890號　二審：（2013）渝二中法民終字第00748號

【案情】

原告（被上訴人）：某市XX物業管理有限公司（以下簡稱XX公司）。

被告（上訴人）：某市百貨大樓股份有限公司（以下簡稱X百公司）。

第三人（原審第三人）：雲陽縣X百商場商住小區業主委員會（以下簡稱X百業委會）。

第三人（原審第三人）：某市市佳X實業有限公司（以下簡稱佳X公司）。

2006年5月16日，X百公司（乙方）與佳X公司（甲方）簽訂商業用房預期購買合同，約定乙方購買甲方的房屋作為開辦X百雲陽商場的經營場地（總面積為18304.36平方米，4樓以下及地下室為商場用房，5、6樓為住宅）；乙方購房單價中包括商業用房出售範圍內的消防設備設施、給排水設備設施、供配電設備設施、建築物配套土建工程及外牆立面裝飾安裝、室外環境市政安裝配套土建工程等內容。所購房屋投人使用後，X百公司一直利用物業自身配套的設施設備對商場內部區域、商場大樓兩側的共用樓道、電梯以及商場外部購物廣場提供物業服務，並自行承擔了電梯維修、垃圾清運、人防消防和相應人工工資等費用。

2007年9月1日，佳X公司與某市市百祥物業管理有限公司（以下簡稱百祥公司）簽訂前期物業項目承包經營合同，約定百祥公司提供物業服務的範圍為：雲陽X百購物休閒廣場紅線範圍內（X百雲陽商場紅線以內除外）。2010年7月5日，X百業委會成立，其所代表的物業管理區域佔地面積9304平方米，總建築面積為42864.59平方米，X百公司雲陽商場位於X百業委會代表的物業管理區域之內。2011年12月18日，X百業委會選聘XX公司作為小區的物業服務企業，雙方簽訂的物業服務合同約定物業費收取標準為：住宅0.8元／平方米／月，商業物業2.00元／平方米／月。

2012年2月28日，XX公司函告X百公司交納物業服務費。同年3月9日，X百公司覆函表示其獨立成區，不應向XX公司繳納物業費。隨後，XX公司訴至某市市雲陽縣人民法院，要求X百公司按商業物業2.00元／平方米／月的標準以其實際物業面積（17751.10平方米）支付2012年1至8月期間的物業費248515.40元。X百公司抗辯稱，X百雲陽商場紅線範圍內的物業獨立成區，X百公司自行對紅線範圍內的物業提供物業服務並承擔費用，不應支付物業費。

某市市雲陽縣人民法院審理後認為：X百公司雲陽商場位於X百業委會所代表的物業管理區域之內。X百業委會與XX公司簽訂的物業服務合同合法有效，對X百公司具有約束力。X百公司辯稱其所有的物業是獨立成區的物業，但未提供充分的證據加以證明，該抗辯理由不成立。XX公司履行了對所在小區實施物業管理和服務的義務，X百公司應當根據XX公司與X百業委會所籤物業服務合同約定的物業費支付標準（商業物業2.00元／平方米／月）交納物業費。

雲陽法院遂判決：X百公司在判決生效後十日內給付XX公司2012年1月1日至2012年8月1日的物業費248515.40元。

一審判決宣告後，X百公司不服，上訴稱其提交的商業用房預期購買合同、前期物業項目承包經營合同等證據證明，建設單位佳X公司在向X百公司出售物業時，已經將X百公司涉案物業與其他物業分別劃定紅線範圍。涉案物業的公共設施設備是單獨配套設立的。X百公司購房價款中包括了購買配套物業服務設施設備的費用，該物業服務設施設備的產權歸X百公司所有。上訴人提交的各項配套設施設備的維護、管理協議、發票及支付憑證等，證明X百公司一直對物業配套的設施設備進行維修、養護和管理，利用該配套設施設備自行提供了物業服務並承擔了相應費用，X百公司雲陽商場是獨立的物業管理區域，不應支付物業費。即使X百雲陽商場位於XX公司提供物業服務的區域之內，某市公司承擔了各項公共設施設備的運行、維護、管理及人工等費用，一審法院按照2.00元／平方米／月的標準判決其支付物業服務費亦明顯過高，違背公平原則，應予降低。

某市市第二中級人民法院審理後認為，佳X公司與百祥公司簽訂的前期物業項目承包經營合同約定，百祥公司提供物業服務的範圍不包括X百雲陽商場紅線之內的物業區域。X百雲陽商場特別設置了消防、給排水（含公共廁所）、供配電、室外環境安全等配套的設施設備，並對前述公共設施設備進行了獨立的維護和管理，履行了大部分物業服務和管理職責，故X百公司雲陽商場與XX公司的物業服務區域相對獨立。但是，X百公司雲陽商場與XX物業公司提供物業服務的部分範圍不可分割，沒有完全獨立成區，根據XX公司提供物業服務的實際情況，依據X百公司的申請，酌情確定本案所涉物業的物業費按照0.6元／平方米／月計算。

某市二中院判決：X百公司在判決生效後十日內支付XX公司2012年1月1日至2012年8月1日的物業費74554.62元。

一、同一物業管理區域之內物管相對獨立區域的認定

根據物業管理條例第三十四條的規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。通常情形下，物業管理區域是按物業項目建設規劃許可證確定的用地紅線圖劃定的，而且一個物業管理區域只有一套物業服務設施設備。物業服務企業受託對某一物業管理區域實施物業管理，是對該物業管理區域之內所有的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，並對整個物業管理區域內的環境衞生和相關秩序進行維護。但是，在物業管理區域劃分的實踐中，物業項目規劃許可證確定的用地紅線並不是劃分物業管理區域的唯一標準，建築物規模、社區建設等亦是確定物業管理區域的重要因素。而且，物業管理區域的劃分最終通過行政備案、行政登記或者行政決（核）定等方式確定。當分別具有規劃許可證或者配套設施設備能夠分割並獨立使用的多個物業項目基於建築物規模、社區建設等因素被確定為一個物業管理區域時，同一物業管理區域之內的多個物業項目、類型可能不同，而且可能各自具有配套的物業服務設施設備。

當不同類型的物業項目尤其是各自具有配套物業服務設施設備的物業項目被劃入同一物業管理區域時，特定物業服務企業雖然受託對整個物業管理區域實施物業管理，但是部分業主基於慣常做法或者為了滿足生產經營的特殊需要，可能利用自有物業所配套的設施設備對其專有部分和部分區分共有部分自行提供物業服務並自主維修、養護、管理配套的設施設備，即物業服務企業在客觀上不是對特定物業管理區域之內所有的房屋及配套設施設備和相關場地都實施了物業管理，亦不是對整個物業管理區域內的環境衞生和相關秩序都進行了維護，而只是對部分物業管理區域實施了物業管理。在同一物業管理區域之中，物業服務企業在客觀上未實施或未完全實施物業管理而由業主自行提供物業服務的區域，即為本文所指的物業管理相對獨立的區域。

當然，物業服務設施設備能夠分割並獨立使用的多個物業項目被劃入同一物業管理區域，並不必然形成物業管理相對獨立的區域。某一物業區域成為物業管理相對獨立的區域，應當符合以下五個條件：其一，該物業區域屬於某一被劃定的物業管理區域之內，而未通過行政備案、登記、決定等方式成為獨立的物業管理區域；其二，該物業區域具備配套的給排水、供配電、消防、環保等公共設施設備，具備單獨實施物業管理的基本條件；其三，該物業區域既包括區分所有的專有部分，亦包括區分共同部分，即該區域是由專有部分和共有部分組成的，而不僅僅是業主的專有部分；其四，該物業區域的業主利用配套的公用設施設備為專有部分及其相關聯的區分共有部分提供了物業管理，並承擔了公共設施設備養護、維護和管理的相關費用。物業服務企業沒有為該區域的業主提供物業服務或者沒有提供與其他業主同等品質的物業服務；其五，該物業區域的業主為專有部分以及區分共有部分提供物業服務的實際水平能夠滿足基本的生產生活需要。

二、物管相對獨立區域業主變更物業費標準的法理

（一）法理依據

根據建築物區分所有的法理，物業管理區域由各區分所有權人專有部分和區分共有部分組成。對區分共有部分，根據物權法第八十一條的規定，業主可自行管理，也可委託物業服務企業管理。當業主通過業主委員會選聘物業服務企業進行管理時，業主將本屬自己的管理事務委託給物業服務企業辦理的，應按約定標準支付物業費。可見，物業服務企業收取物業費的正當性在於其接受業主委託，管理了本應由業主自行管理的區分共有部分。

在物業管理相對獨立的區域，物業配套的設施設備屬於個別業主甚至某一業主單獨所有，而不屬於同一物業管理區域之內的全體業主區分共有。業主利用配套的設施設備對專有部分及相關聯的區分共有部分自行提供物業服務，並自行承擔管理、養護、維護該設施設備的相關費用時，其在事實上未將配套的設施設備、與其專有部分聯繫緊密的相關場地的管理以及相關生活秩序的維護等事務委託給物業服務企業實施物業管理。物業服務企業在事實上亦未向其提供或者未按向其提供與其他業主同等品質的物業服務。此種情形，如物管相對獨立區域的形成具有正當原因（如基於尊重物業管理的慣常做法、滿足正常的生產經營特殊需要等），要求物業管理相對獨立區域的業主與其他業主按同一標準支付物業費，顯與權利義務相一致的原則相沖突，有失公平。

根據物業管理條例實施細則第十一條的規定，多數業主的投票權達到規定比例即可召開業主大會並形成業主大會決定，該決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。即使選聘物業服務企業實施物業管理的決定與物管相對獨立區域業主的內心意願相悖，其也應服從該決定。同時，選聘物業服務企業實施物業管理之後，同一物業管理區域內的所有業主均可享受物業服務企業同等品質的服務。物管相對獨立區域的業主可不再自行管理並自行承擔相關費用，而可將該區域的物業管理交由物業服務企業實施。基於自身特殊需求，業主利用配套設施設備自行提供物業管理，雖在客觀上減少了物業服務企業的管理成本，但同時也減少了物業服務企業通過提供服務獲取利潤的物業區域的面積。另外，雖然物管相對獨立區域的業主對與其專有部分聯繫緊密的區分共有部分進行了物業管理、提供了物業服務，但每一業主專有部分對應的區分共有部分只在觀念層面上有份額多少之分，而在具體位置上不能加以區分。物業服務企業雖然沒有為此類業主專有部分鄰近的區分共有部分提供物業管理和服務，但對其他區分共有部分或區域提供了物業管理。根據權利義務相一致的原則，物業服務企業仍然有權收取合理的物業費。因此，完全否認物業服務企業可以向此類業主收取物業服務費，對物業服務企業而言，顯然也不公平。平衡雙方的權利義務，需讓物管相對獨立區域的業主支付的物業費與物業服務企業為其提供物業服務的實際水平相一致，即適當降低物管相對獨立區域的業主支付物業費的支付標準。

（二）法律依據

物管相對獨立區域的業主變更物業費支付標準，實質上是變更物業服務合同。依法理，變更合同是合同當事人享有的權利，非合同當事人不享有此項權利。物業費收取標準約定在物業服務合同之中，而物業服務合同的締約雙方是業主委員會和物業服務企業，業主不是物業服務合同形式上的當事人。根據現行法律規定以及物業服務合同的約定情況，業主雖非物業服務合同形式上的當事人，但其屬物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，已經構成物業服務合同的實質當事人。　　從形式上看，同一物業管理區域之內只存在一份物業服務合同，但從實質上看，同一物業管理區域之內存在多份物業服務合同，即每一位業主均在事實上與物業服務企業簽訂了一份物業服務合同。因此，未親自締約的業主，仍享有物業服務合同當事人的資格。基於法律規定或當事人約定，業主可與物業服務企業變更在事實上存在於雙方之間的物業服務合同。

依法理，合同可在合同當事人協商一致後變更，亦可在具備法定事由時由合同一方單方變更。根據我國合同法第五十四條、民法通則第五十九條以及合同法解釋（二）第26條的規定，在合同訂立階段存在重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫或者乘人之危情形的，當事人可基於前述事由單方變更合同；在合同成立以後，發生重大情勢變更的，當事人亦可單方變更合同。業主委員會基於業主大會的決定代表全體業主與物業服務企業依法簽訂物業服務合同時，不存在欺詐、脅迫、重大誤解、乘人之危等情形，即使少數業主的意見與業主委員會所代表的絕大多數業主的意見不一致，物業服務企業亦不存在利用己方優勢或者對方沒有經驗訂立合同的問題。物業服務企業按同一標準或品質為全體業主提供服務，也不存在合同締結時顯失公正的情形。

但是，無論物管相對獨立區域是在物業服務合同簽訂之前形成的，還是在物業服務合同簽訂之後形成的，如果物管相對獨立區域的業主一直利用配套設施設備自行提供物業服務並承擔相關費用，物業服務企業對此並未提出異議，亦未為該區域的業主提供或提供與其他業主同等品質的物業服務，那麼可以推定物業服務企業在事實上已接受業主自行提供物業服務的現狀。這無異於該區域的業主和物業服務企業均以自己的實際行為表示同意變更雙方物業服務合同所約定的提供服務的具體區域、具體方式和服務品質。因物業費收取標準與提供物業服務的區域、方式和品質有着內在的聯繫，故雙方同意變更前述內容意味着同意對物業費支付標準進行變更。雖然雙方對物業費支付標準的變更問題未形成明確具體的一致意見，但可另行協議補充。如物業服務企業事後否認其以實際行為表明同意變更合同以及收費標準，而堅持要求業主按所在物業管理區域統一的標準支付物業費，顯然有失誠信。此種情形，即使不認定雙方曾以實際行為表明同意變更合同或收費標準，因物業服務企業在事實上未按原合同約定的服務品質向物管相對獨立區域的業主提供物業服務，業主也可以物業服務企業向其實際提供的物業服務的質量不符合原合同約定為由，參照合同法第111條關於減少價款的規定，訴請法院合理確定其支付物業費的標準、減少其應支付的物業費用。

三、變更物管相對獨立區域物業費標準應考慮的因素

根據物業管理條例第41條的規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物管相對獨立區域的業主申請變更物業費支付標準時，人民法院宜將體現物業服務收費合理原則、物業服務收費與服務水平相適應原則的相關因素納入考慮範圍。具體而言，下列因素宜納入考慮範圍：其一，物管相對獨立區域形成的原因。如物管相對獨立的區域是通過強迫、暴力等方式形成的，不受法律保護。如是基於尊重物業管理的慣常作法或者為了滿足正常生產生活需要自然而然形成的，可考慮調整物管相對獨立區域業主支付物業費的標準；其二，業主對區分共有部分提供物業服務的面積大小。物管相對獨立區域的業主為區分共有部分提供服務的面積越大，降低其支付物業費用標準的幅度可大一些。反之，降低的幅度可小一些；其三，業主為區分共有部分提供物業服務支出費用的多少。物管相對獨立區域的業主管理區分共有部分支出的成本，是物業服務企業應當支出而沒有支出的成本。業主支付的成本越多，物業服務企業減少的成本就越多，降低物業費支付標準的幅度越大；其四，物管相對獨立區域的業主為專有部分和區分共有部分提供物業管理和服務的水平高低。如業主利用配套設施設備、安排專門人員提供的垃圾清運、綠化保潔、秩序維護等物業管理和服務能夠滿足日常生產生活需要，其提供服務的品質越高，則該區域對物業服務企業提供物業服務的依賴性越低，降低物業費支付標準的幅度就宜更大。反之，降低物業費支付標準的幅度就宜從嚴把握。

案例中，X百雲陽商場物業在建設階段特別配置了消防、給排水（含公共廁所）、供配電、室外環境安全等配套的物業服務設施設備。根據前期物業服務合同，X百公司自行提供物業管理是慣常作法。確定物業管理區域時，X百商場物業被劃入X百業委會所代表的物業管理區域之內。但是，X百公司一直利用商場配備的公共設施設備對商場內部、商場大樓兩側的共用樓道、電梯以及商場外部購物廣場提供物業服務，並支付了水電、保潔、人防消防等費用和相應的人工工資，履行了大部分物業服務和管理職責，XX公司對此亦未提出異議。基於前述事實，二審法院認定X百商場物業構成物管相對獨立的區域、XX公司為X百商場提供物業服務的水平尚不及其向普通住宅的業主提供物業服務的水平，改判X百公司按（每平方米每月0.6元）的標準—低於普通住宅類業主支付物業費的標準（每平方．米每月0.8元）—向XX公司支付物業費。裁判結果體現了法律效果與社會效果的有機統一，正確且妥當。（向亮；龍江莉，某市市第二中級人民法院）

物業服務、物業費