民法典物權編

第二編　物權

第一分編　通則

第一章　一般規定

第二百零五條　【物權編的調整範圍】本編調整因物的歸屬和利用產生的民事關係。

第二百零六條　【社會主義基本經濟制度與社會主義市場經濟】國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，按勞分配為主體、多種分配方式並存，社會主義市場經濟體制等社會主義基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第二百零七條　【物權平等保護原則】國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。

第二百零八條　【物權公示原則】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第二章　物權的設立、變更、轉讓和消滅

第一節　不動產登記

第二百零九條　【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十條　【不動產登記機構和不動產統一登記】不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第二百一十一條　【不動產登記申請資料】當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第二百一十二條　【登記機構的職責】登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第二百一十三條　【登記機構不得從事的行為】登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重複登記；

（三）超出登記職責範圍的其他行為。

第二百一十四條　【不動產物權變動的生效時間】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第二百一十五條　【合同效力與物權變動區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二百一十六條　【不動產登記簿的效力和管理】不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條　【不動產登記簿與不動產權屬證書的關係】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第二百一十八條　【不動產登記資料的查詢、複製】權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。

第二百一十九條　【不動產登記資料的合理使用】利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

第二百二十條　【更正登記與異議登記】權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二百二十一條　【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

第二百二十二條　【不動產登記錯誤的賠償】當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二百二十三條　【不動產登記的費用】不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

第二節　動產交付

第二百二十四條　【動產交付的效力】動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。

第二百二十五條　【特殊動產登記的效力】船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

第二百二十六條　【簡易交付】動產物權設立和轉讓前，權利人已經佔有該動產的，物權自民事法律行為生效時發生效力。

第二百二十七條　【指示交付】動產物權設立和轉讓前，第三人佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

第二百二十八條　【佔有改定】動產物權轉讓時，當事人又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

第三節　其他規定

第二百二十九條　【法律文書或徵收決定導致的物權變動】因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者徵收決定等生效時發生效力。

第二百三十條　【因繼承取得物權】因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第二百三十一條　【因事實行為發生物權變動】因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第二百三十二條　【處分非因民事法律行為享有的不動產物權】處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

第三章　物權的保護

第二百三十三條　【物權糾紛解決方式】物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條　【物權確認請求權】因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。

第二百三十五條　【返還原物請求權】無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第二百三十六條　【排除妨害請求權】妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第二百三十七條　【物權復原請求權】造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第二百三十八條　【物權損害賠償請求權】侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。

第二百三十九條　【物權保護方式的單用與並用】本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合併適用。

第二分編　所有權

第四章　一般規定

第二百四十條　【所有權的定義】所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百四十一條　【所有權人設立他物權】所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第二百四十二條　【國家專屬所有權】法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。

第二百四十三條　【徵收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。

徵收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予徵收補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。

第二百四十四條　【耕地保護】國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序徵收集體所有的土地。

第二百四十五條　【徵用】因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。

第五章　國家所有權和集體所有權、私人所有權

第二百四十六條　【國有財產的範圍、國家所有的性質和國家所有權的行使】法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。

國有財產由國務院代表國家行使所有權。法律另有規定的，依照其規定。

第二百四十七條　【礦藏、水流、海域的國家所有權】礦藏、水流、海域屬於國家所有。

第二百四十八條　【無居民海島的國家所有權】無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

第二百四十九條　【國家所有土地的範圍】城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。

第二百五十條　【自然資源的國家所有權】森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但是法律規定屬於集體所有的除外。

第二百五十一條　【野生動植物資源的國家所有權】法律規定屬於國家所有的野生動植物資源，屬於國家所有。

第二百五十二條　【無線電頻譜資源的國家所有權】無線電頻譜資源屬於國家所有。

第二百五十三條　【文物的國家所有權】法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有。

第二百五十四條　【國防資產和基礎設施的國家所有權】國防資產屬於國家所有。

鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬於國家所有。

第二百五十五條　【國家機關的物權】國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

第二百五十六條　【國家舉辦的事業單位的物權】國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

第二百五十七條　【國家出資的企業出資人制度】國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

第二百五十八條　【國有財產的保護】國家所有的財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。

第二百五十九條　【國有財產管理的法律責任】履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，翫忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

違反國有財產管理規定，在企業改制、合併分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

第二百六十條　【集體財產的範圍】集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；

（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衞生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

第二百六十一條　【農民集體所有財產歸屬及重大事項集體決定】農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的組織或者個人承包；

（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；

（五）法律規定的其他事項。

第二百六十二條　【集體所有的不動產所有權行使】對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：

（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權；

（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權；

（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第二百六十三條　【城鎮集體所有的財產權利行使】城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百六十四條　【集體成員對集體財產的知情權】農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公佈集體財產的狀況。集體成員有權查閲、複製相關資料。

第二百六十五條　【集體所有財產保護及農村集體成員合法權益保護】集體所有的財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、私分、破壞。

農村集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第二百六十六條　【私有財產的範圍】私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

第二百六十七條　【私人合法財產的保護】私人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、破壞。

第二百六十八條　【國家、集體和私人依法出資設立公司或其他企業】國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利並履行義務。

第二百六十九條　【法人財產權】營利法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有佔有、使用、收益和處分的權利。

營利法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

第二百七十條　【社會團體法人、捐助法人合法財產的保護】社會團體法人、捐助法人依法所有的不動產和動產，受法律保護。

第六章　業主的建築物區分所有權

第二百七十一條　【建築物區分所有權】業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條　【業主對專有部分的權利和義務】業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條　【業主對共有部分的權利和義務】業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

第二百七十四條　【建築區劃內道路、綠地等的權利歸屬】建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第二百七十五條　【車位、車庫的歸屬】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第二百七十六條　【車位、車庫的首要用途】建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條　【業主自治管理組織的設立及指導和協助】業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條　【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條　【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。

第二百八十條　【業主大會、業主委員會決定的效力】業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條　【建築物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條　【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第二百八十三條　【建築物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

第二百八十四條　【建築物及其附屬設施的管理主體】業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第二百八十五條　【業主和物業服務企業或其他管理人的關係】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第二百八十六條　【業主的相關義務及責任】業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條　【業主合法權益的保護】業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

第七章　相鄰關係

第二百八十八條　【處理相鄰關係的原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

第二百八十九條　【處理相鄰關係的法律依據】法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第二百九十條　【用水、排水相鄰關係】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第二百九十一條　【通行相鄰關係】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第二百九十二條　【相鄰土地的利用】不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條　【相鄰通風、採光和日照】建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。

第二百九十四條　【相鄰不動產之間不可量物侵害】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

第二百九十五條　【維護相鄰不動產安全】不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第二百九十六條　【使用相鄰不動產避免造成損害】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

第八章　共有

第二百九十七條　【共有及其類型】不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條　【按份共有】按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條　【共同共有】共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第三百條　【共有人對共有物的管理權】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條　【共有物的處分、重大修繕和性質、用途變更】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條　【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條　【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條　【共有物的分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條　【按份共有人的份額處分權和其他共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條　【優先購買權的實現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條　【因共同財產產生的債權債務關係的對外、對內效力】因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第三百零八條　【按份共有的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

第三百零九條　【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十條　【用益物權、擔保物權共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

第九章　所有權取得的特別規定

第三百一十一條　【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第三百一十二條　【遺失物的善意取得】所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。

第三百一十三條　【善意取得的動產上原有權利的消滅】善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第三百一十四條　【拾得遺失物的返還】拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第三百一十五條　【有關部門收到遺失物的處理】有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發佈招領公告。

第三百一十六條　【拾得人及有關部門妥善保管遺失物義務】拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第三百一十七條　【權利人在領取遺失物時應盡義務】權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

第三百一十八條　【公告期滿無人認領的遺失物歸屬】遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。

第三百一十九條　【拾得漂流物、發現埋藏物或隱藏物】拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照適用拾得遺失物的有關規定。法律另有規定的，依照其規定。

第三百二十條　【從物所有權的轉移】主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但是當事人另有約定的除外。

第三百二十一條　【天然孳息和法定孳息的歸屬】天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照其約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三百二十二條　【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

第三分編　用益物權

第十章　一般規定

第三百二十三條　【用益物權的定義】用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。

第三百二十四條　【國有和集體所有自然資源的用益物權】國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬於集體所有的自然資源，組織、個人依法可以佔有、使用和收益。

第三百二十五條　【自然資源使用制度】國家實行自然資源有償使用制度，但是法律另有規定的除外。

第三百二十六條　【用益物權人權利的行使】用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源、保護生態環境的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

第三百二十七條　【用益物權人因徵收、徵用有權獲得補償】因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償。

第三百二十八條　【海域使用權的法律保護】依法取得的海域使用權受法律保護。

第三百二十九條　【合法探礦權等權利的法律保護】依法取得的探礦權、採礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利受法律保護。

第十一章　土地承包經營權

第三百三十條　【雙層經營體制與土地承包經營制度】農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行土地承包經營制度。

第三百三十一條　【土地承包經營權的定義】土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有佔有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

第三百三十二條　【土地承包期】耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

前款規定的承包期限屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包。

第三百三十三條　【土地承包經營權的設立和登記】土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

登記機構應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證等證書，並登記造冊，確認土地承包經營權。

第三百三十四條　【土地承包經營權的互換、轉讓】土地承包經營權人依照法律規定，有權將土地承包經營權互換、轉讓。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。

第三百三十五條　【土地承包經營權互換、轉讓的登記】土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第三百三十六條　【承包地的調整】承包期內發包人不得調整承包地。

因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包的法律規定辦理。

第三百三十七條　【承包地的收回】承包期內發包人不得收回承包地。法律另有規定的，依照其規定。

第三百三十八條　【承包地的徵收補償】承包地被徵收的，土地承包經營權人有權依據本法第二百四十三條的規定獲得相應補償。

第三百三十九條　【土地經營權的流轉】土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。

第三百四十條　【土地經營權的定義】土地經營權人有權在合同約定的期限內佔有農村土地，自主開展農業生產經營並取得收益。

第三百四十一條　【土地經營權的設立及登記】流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第三百四十二條　【其他方式承包的土地經營權流轉】通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法採取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。

第三百四十三條　【國有農用地實行承包經營的參照適用】國家所有的農用地實行承包經營的，參照適用本編的有關規定。

第十二章　建設用地使用權

第三百四十四條　【建設用地使用權的定義】建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

第三百四十五條　【建設用地使用權的分層設立】建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

第三百四十六條　【建設用地使用權的設立原則】設立建設用地使用權，應當符合節約資源、保護生態環境的要求，遵守法律、行政法規關於土地用途的規定，不得損害已經設立的用益物權。

第三百四十七條　【建設用地使用權的設立方式】設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

第三百四十八條　【建設用地使用權出讓合同】通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間；

（四）土地用途、規劃條件；

（五）建設用地使用權期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

第三百四十九條　【建設用地使用權的登記】設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放權屬證書。

第三百五十條　【土地用途管制制度】建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。

第三百五十一條　【建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務】建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

第三百五十二條　【建設用地使用權人建造的建築物等設施的權屬】建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。

第三百五十三條　【建設用地使用權的流轉方式】建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但是法律另有規定的除外。

第三百五十四條　【處分建設用地使用權的合同形式和期限】建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

第三百五十五條　【建設用地使用權流轉後變更登記】建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

第三百五十六條　【建築物等設施隨建設用地使用權的流轉而一併處分】建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附着於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

第三百五十七條　【建設用地使用權隨建築物等設施的流轉而一併處分】建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

第三百五十八條　【建設用地使用權提前收回及其補償】建設用地使用權期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依據本法第二百四十三條的規定對該土地上的房屋以及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

第三百五十九條　【建設用地使用權的續期】住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

第三百六十條　【建設用地使用權註銷登記】建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。登記機構應當收回權屬證書。

第三百六十一條　【集體所有土地作為建設用地的法律適用】集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。

第十三章　宅基地使用權

第三百六十二條　【宅基地使用權的定義】宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條　【宅基地使用權取得、行使和轉讓的法律適用】宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條　【宅基地的滅失和重新分配】宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條　【宅基地使用權變更和註銷登記】已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

第十四章　居住權

第三百六十六條　【居住權的定義】居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　【居住權合同】設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　【居住權的設立】居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　【居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租】居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　【居住權的消滅】居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。

第三百七十一條　【以遺囑方式設立居住權的參照適用】以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

第十五章　地役權

第三百七十二條　【地役權的定義】地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

第三百七十三條　【地役權合同】設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役權期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

第三百七十四條　【地役權的設立與登記】地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第三百七十五條　【供役地權利人的義務】供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。

第三百七十六條　【地役權人的義務】地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，儘量減少對供役地權利人物權的限制。

第三百七十七條　【地役權期限】地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第三百七十八條　【地役權的承繼】土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。

第三百七十九條　【在先用益物權對地役權的限制】土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第三百八十條　【地役權的轉讓】地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但是合同另有約定的除外。

第三百八十一條　【地役權的抵押】地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。

第三百八十二條　【地役權對需役地及其上權利的不可分性】需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第三百八十三條　【地役權對供役地及其上權利的不可分性】供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。

第三百八十四條　【供役地權利人單方解除地役權合同的法定事由】地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。

第三百八十五條　【已登記地役權的變更、轉讓或消滅手續】已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

第四分編　擔保物權

第十六章　一般規定

第三百八十六條　【擔保物權的定義】擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但是法律另有規定的除外。

第三百八十七條　【擔保物權的適用範圍和反擔保】債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。

第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。

第三百八十八條　【擔保合同與主合同的關係】設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。

擔保合同被確認無效後，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

第三百八十九條　【擔保物權的擔保範圍】擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照其約定。

第三百九十條　【擔保物權的物上代位性及代位物的提存】擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被徵收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

第三百九十一條　【未經擔保人同意轉移債務的法律後果】第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

第三百九十二條　【人保和物保並存時擔保權的實行規則】被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以請求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。

第三百九十三條　【擔保物權消滅事由】有下列情形之一的，擔保物權消滅：

（一）主債權消滅；

（二）擔保物權實現；

（三）債權人放棄擔保物權；

（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。

第十七章　抵押權

第一節　一般抵押權

第三百九十四條　【抵押權的定義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條　【抵押財產的範圍】債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建築物和其他土地附着物；

（二）建設用地使用權；

（三）海域使用權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一併抵押。

第三百九十六條　【浮動抵押】企業、個體工商户、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償。

第三百九十七條　【建築物與建設用地使用權同時抵押規則】以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。

抵押人未依據前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。

第三百九十八條　【鄉鎮、村企業的建設用地使用權抵押限制】鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。

第三百九十九條　【禁止抵押的財產範圍】下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衞生設施和其他公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

第四百條　【抵押合同】設立抵押權，當事人應當採用書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量等情況；

（四）擔保的範圍。

第四百零一條　【流押】抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。

第四百零二條　【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第四百零三條　【動產抵押的效力】以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

第四百零四條　【動產抵押權無追及效力】以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。

第四百零五條　【抵押權與租賃權的關係】抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。

第四百零六條　【抵押財產的處分】抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第四百零七條　【抵押權處分的從屬性】抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第四百零八條　【抵押權的保護】抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。

第四百零九條　【抵押權及其順位的處分】抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是，抵押權的變更未經其他抵押權人書面同意的，不得對其他抵押權人產生不利影響。

債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第四百一十條　【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第四百一十一條　【浮動抵押財產的確定】依據本法第三百九十六條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：

（一）債務履行期限屆滿，債權未實現；

（二）抵押人被宣告破產或者解散；

（三）當事人約定的實現抵押權的情形；

（四）嚴重影響債權實現的其他情形。

第四百一十二條　【抵押權對抵押財產孳息的效力】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第四百一十三條　【抵押財產變價後的處理】抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第四百一十四條　【數個抵押權的清償順序】同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先後確定清償順序；

（二）抵押權已經登記的先於未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。

第四百一十五條　【抵押權與質權的清償順序】同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。

第四百一十六條　【動產購買價款抵押擔保的優先權】動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付後十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先於抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。

第四百一十七條　【抵押權對新增建築物的效力】建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分。但是，新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

第四百一十八條　【集體所有土地使用權抵押權的實行效果】以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

第四百一十九條　【抵押權存續期間】抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

第二節　最高額抵押權

第四百二十條　【最高額抵押權的定義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權範圍。

第四百二十一條　【最高額抵押權擔保的債權轉讓】最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但是當事人另有約定的除外。

第四百二十二條　【最高額抵押合同條款變更】最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權範圍以及最高債權額。但是，變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

第四百二十三條　【最高額抵押權所擔保的債權確定】有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

（一）約定的債權確定期間屆滿；

（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；

（三）新的債權不可能發生；

（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；

（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；

（六）法律規定債權確定的其他情形。

第四百二十四條　【最高額抵押權的法律適用】最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節的有關規定。

第十八章　質權

第一節　動產質權

第四百二十五條　【動產質權的定義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。

第四百二十六條　【禁止質押的動產範圍】法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。

第四百二十七條　【質押合同】設立質權，當事人應當採用書面形式訂立質押合同。

質押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）質押財產的名稱、數量等情況；

（四）擔保的範圍；

（五）質押財產交付的時間、方式。

第四百二十八條　【流質】質權人在債務履行期限屆滿前，與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有的，只能依法就質押財產優先受償。

第四百二十九條　【質權生效時間】質權自出質人交付質押財產時設立。

第四百三十條　【質權人孳息收取權及孳息首要清償用途】質權人有權收取質押財產的孳息，但是合同另有約定的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第四百三十一條　【質權人擅自使用、處分質押財產的責任】質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，造成出質人損害的，應當承擔賠償責任。

第四百三十二條　【質權人的保管義務和賠償責任】質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以請求質權人將質押財產提存，或者請求提前清償債務並返還質押財產。

第四百三十三條　【質權的保護】因不可歸責於質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權請求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，並與出質人協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

第四百三十四條　【責任轉質】質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

第四百三十五條　【質權的放棄】質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第四百三十六條　【質物返還及質權實現】債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。

債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。

質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第四百三十七條　【質權的及時行使】出質人可以請求質權人在債務履行期限屆滿後及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。

出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠於行使權利造成出質人損害的，由質權人承擔賠償責任。

第四百三十八條　【質押財產變價後的處理】質押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。

第四百三十九條　【最高額質權】出質人與質權人可以協議設立最高額質權。

最高額質權除適用本節有關規定外，參照適用本編第十七章第二節的有關規定。

第二節　權利質權

第四百四十條　【權利質權的範圍】債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

（一）匯票、本票、支票；

（二）債券、存款單；

（三）倉單、提單；

（四）可以轉讓的基金份額、股權；

（五）可以轉讓的註冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；

（六）現有的以及將有的應收賬款；

（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

第四百四十一條　【有價證券出質的質權的設立】以匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單出質的，質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自辦理出質登記時設立。法律另有規定的，依照其規定。

第四百四十二條　【有價證券出質的質權的特別實現方式】匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單的兑現日期或者提貨日期先於主債權到期的，質權人可以兑現或者提貨，並與出質人協議將兑現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

第四百四十三條　【以基金份額、股權出質的質權設立及轉讓限制】以基金份額、股權出質的，質權自辦理出質登記時設立。

基金份額、股權出質後，不得轉讓，但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第四百四十四條　【以知識產權中的財產權出質的質權的設立及轉讓限制】以註冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，質權自辦理出質登記時設立。

知識產權中的財產權出質後，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第四百四十五條　【以應收賬款出質的質權的設立及轉讓限制】以應收賬款出質的，質權自辦理出質登記時設立。

應收賬款出質後，不得轉讓，但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第四百四十六條　【權利質權的法律適用】權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節的有關規定。

第十九章　留置權

第四百四十七條　【留置權的定義】債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。

前款規定的債權人為留置權人，佔有的動產為留置財產。

第四百四十八條　【留置財產與債權的關係】債權人留置的動產，應當與債權屬於同一法律關係，但是企業之間留置的除外。

第四百四十九條　【留置權適用範圍限制】法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。

第四百五十條　【留置財產為可分物的特殊規定】留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當於債務的金額。

第四百五十一條　【留置權人的保管義務】留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

第四百五十二條　【留置權人收取孳息的權利】留置權人有權收取留置財產的孳息。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第四百五十三條　【留置權債務人的債務履行期】留置權人與債務人應當約定留置財產後的債務履行期限；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人六十日以上履行債務的期限，但是鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。

留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第四百五十四條　【留置權債務人的請求權】債務人可以請求留置權人在債務履行期限屆滿後行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。

第四百五十五條　【留置權的實現】留置財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

第四百五十六條　【留置權、抵押權與質權競合時的順位原則】同一動產上已經設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。

第四百五十七條　【留置權消滅的特殊情形】留置權人對留置財產喪失佔有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

第五分編　佔有

第二十章　佔有

第四百五十八條　【有權佔有的法律適用】基於合同關係等產生的佔有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。

第四百五十九條　【無權佔有造成佔有物損害的賠償責任】佔有人因使用佔有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意佔有人應當承擔賠償責任。

第四百六十條　【權利人的返還請求權和佔有人的費用求償權】不動產或者動產被佔有人佔有的，權利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應當支付善意佔有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。

第四百六十一條　【權利人的損害賠償請求權】佔有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，佔有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意佔有人還應當賠償損失。

第四百六十二條　【佔有保護請求權】佔有的不動產或者動產被侵佔的，佔有人有權請求返還原物；對妨害佔有的行為，佔有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵佔或者妨害造成損害的，佔有人有權依法請求損害賠償。

佔有人返還原物的請求權，自侵佔發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。 ^[1] 

（一）全國人民代表大會憲法和法律委員會關於《民法典物權編（草案）》修改情況的彙報

2018年8月，常委會第五次會議對民法典各分編(草案)進行了初次審議。會後，法制工作委員會將草案印發地方人大、中央有關單位、法學教學研究機構和有關社會團體徵求意見，並在中國人大網全文公佈草案徵求社會公眾意見。根據黨中央和常委會確定的民法典編纂工作計劃和安排，在對民法典各分編（草案）整體進行初次審議後，將各分編草案分拆為幾個單元進行若干次審議和修改完善；到2019年12月，將之前已出台的民法總則同經過常委會審議和修改完善的民法典各分編草案，合併為一部完整的民法典草案。2018年12月，常委會第七次會議對民法典合同編（草案）、侵權責任編（草案）進行了二審。經研究，建議本次常委會會議對民法典物權編（草案）進行二審。法制工作委員會就民法典物權編（草案）召開多個座談會，聽取中央有關部門和部分專家學者的意見，到廣西等地進行調研，瞭解實際情況，聽取意見。憲法和法律委員會於3月29日召開會議，根據常委會組成人員的審議意見和各方面意見，對草案進行了逐條審議，最高人民法院、最高人民檢察院、司法部、中國社會科學院、中國法學會等參加民法典編纂工作的單位有關負責同志列席了會議。4月12日，憲法和法律委員會召開會議，再次進行審議。現就民法典物權編（草案）主要問題的修改情況彙報如下：

一、有的常委委員、地方和法學教學研究機構提出，草案的條文較多，建議設置分編，以使條理更加清楚。憲法和法律委員會經研究，建議採納這一意見，將物權編草案進一步分為五個分編，即：通則、所有權、用益物權、擔保物權、佔有。

二、有的常委委員、地方和部門提出，深入推進農村集體產權制度改革，是黨中央作出的重大決策，草案應對農村集體所有土地的徵地補償、土地承包經營權等相關制度予以完善。據此，憲法和法律委員會建議對草案作出如下修改：一是完善徵地補償制度。在草案第三十九條第二款中增加規定：徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付農村村民住宅的補償費用。二是落實“三權分置”制度。根據黨中央有關精神和修改後的農村土地承包法，對草案第十一章“土地承包經營權”的相關內容作了完善，明確承包期屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包；土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權；流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記，未經登記，不得對抗善意第三人。同時，刪去草案第十七章“抵押權”中關於耕地不得抵押的規定，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要。三是與正在常委會審議的土地管理法修正案草案相銜接，分別在有關條款中明確集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理；宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。（草案二次審議稿第三十九條第二款、第一百二十七條第二款、第一百三十四條之一、第一百三十四條之三、第一百九十條第二項、第一百五十四條、第一百五十六條）

三、有的常委委員、部門提出，海島保護法明確規定，無居民海島屬於國家所有，建議草案增加規定相關內容。憲法和法律委員會經研究，建議採納這一意見，在草案第五章“國家所有權和集體所有權、私人所有權”中增加一條規定：“無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。”（草案二次審議稿第四十三條之一）

四、草案第六章規定了業主的建築物區分所有權。有的常委委員、地方、部門、法學教學研究機構和社會公眾提出，近年來，羣眾普遍反映業主大會、業主委員會成立難，公共維修資金使用難，以及物業管理不規範、業主維權難等問題，建議草案對此作出有針對性的規定。據此，憲法和法律委員會建議對該章草案作出如下修改：一是在草案第七十二條第二款中增加規定：居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是完善公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半數”同意。三是根據一些地方的實踐，在草案第七十六條中增加一款規定：緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。四是與合同編草案中“物業服務合同”的內容相呼應，在草案第八十條第一款中增加規定：物業服務企業或者其他管理人依照物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施。五是加強對業主維權的保障，在草案第八十一條中增加一款規定：在建築區劃內違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。（草案二次審議稿第七十二條第二款、第七十三條、第七十六條第二款、第八十條第一款、第八十一條第三款）

五、草案第十四章規定了居住權。有的地方、法學教學研究機構和社會公眾建議進一步完善居住權制度的相關規定，明確居住權是無償設立的用益物權，並對居住權合同的內容進行規範。據此，憲法和法律委員會建議對該章草案作出如下修改：一是將草案第一百五十九條修改為：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。二是將草案第一百五十九條第二款單設一條，並增加一款規定：居住權合同的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。三是在草案第一百六十條中增加規定：居住權無償設立。（草案二次審議稿第一百五十九條、第一百五十九條之一第二款、第一百六十條）

六、有的常委委員、地方和部門提出，為進一步改善營商環境，賦予當事人更大的自主權，建議允許擔保合同對擔保財產只作概括性的描述。同時，建議對擔保物權規定統一的優先受償規則。據此，憲法和法律委員會建議對草案作出如下修改：一是簡化規定抵押合同和質押合同的一般條款，將草案第一百九十一條規定的抵押合同包括“抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”修改為“抵押財產的名稱、數量等情況”；將草案第二百一十八條規定的質押合同包括“質押財產的名稱、數量、質量、狀況”修改為“質押財產的名稱、數量等情況”。二是進一步明確實現擔保物權的統一受償規則，將草案第二百零五條第二款修改為：“其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定”，即已登記的，按照登記的時間先後確定清償順序，已登記的先於未登記的受償，未登記的按照債權比例清償。（草案二次審議稿第一百九十一條第二款第三項、第二百一十八條第二款第三項、第二百零五條第二款）

此外，還對草案作了一些文字修改。

（一）民法典物權編對抵押期間抵押財產轉讓規則的修改

主編：黃薇

來源：中華人民共和國民法典釋義及適用指南（上），引用0614頁

物權法沒有規定抵押財產轉讓時抵押權的物上追及效力，而是要求將轉讓價款向抵押權人提前清償債務或者提存。在民法典物權編的立法過程中，有的意見提出，物權法的規定存在以下問題：一是抵押權是存在於抵押財產上的權利，是屬於權利人的絕對權，抵押權對抵押財產具有追及效力是其物權屬性的體現，應當予以明確規定；二是要求抵押人將轉讓抵押財產的價款提前清償債務，違背了抵押權作為擔保物權具有的或然性特徵，設定抵押不是債務承擔或者債務替代，提前清償債務損害抵押人的期限利益，在第三人作為抵押人的情形中尤其不公正，立法只需考慮抵押人處分抵押財產時是否會損害抵押權，再賦予抵押權人相應的救濟手段；三是轉讓抵押財產，必須消除該財產上的抵押權，影響了交易實踐的發展，尤其是在房屋按揭買賣中，需要先由買受人支付部分款項，以供出賣人提前清償按揭貸款從而塗銷抵押權，再由買受人與銀行簽訂抵押貸款合同，重新辦理抵押登記，增加了交易成本。建議規定抵押期間抵押人轉讓抵押財產的，抵押權不受影響，只有在轉讓行為有可能損害抵押權時，抵押權人可以要求抵押人提前清償債務或者將轉讓價款提存。

對於上述立法建議，有的部門和單位認為，允許抵押財產不經抵押權人同意而轉讓可能有以下不利影響：一是增加了債務人的道德風險，在不清償債務或提存的情況下，允許抵押人轉讓抵押財產，轉讓後的財產所有人與債務人無直接關聯，將削弱因財產擔保對債務人產生的約束，進而影響到債務的償還。二是影響抵押權的實現，雖然該建議明確了抵押權的追及效力，但是抵押權人對因抵押財產轉讓給第三人而導致的抵押財產處置困難的情況缺乏控制力，可能增加抵押權人的權利行使成本。

我們研究認為，如果當事人設立抵押權時進行了登記，受讓人可以知悉財產上是否負擔抵押權，受讓人知道或者應當知道該財產上設有抵押權仍受讓的，應當承受相應的風險；如果當事人設立抵押權時沒有進行登記，則不能對抗善意的受讓人，受讓人將獲得沒有抵押負擔的財產所有權。隨着我國不動產統一登記制度的建立以及動產抵押登記制度的完善，抵押人轉讓抵押財產時抵押權人和抵押財產的買受人可能承擔的風險大大降低，為了充分發揮物的效用，促進交易便捷，應當允許抵押人在抵押期間轉讓抵押財產並承認抵押權的追及效力。同時，應當允許當事人對抵押期間能否轉讓抵押財產另行約定，以平衡抵押人與抵押權人之間的利益，保護抵押權人為行使抵押權而作的預先安排，尊重當事人之間的意思自治。為此，民法典各分編草案一審稿第197條曾規定：“抵押期間，抵押人轉讓抵押財產的，應當通知抵押權人。當事人另有約定的，按照其約定。”“抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”

在民法典物權編經全國人大常委會審議以及公開徵求意見的過程中，一些意見提出，草案修改了物權法中抵押期間抵押財產轉讓的相關規則，承認了抵押權的追及效力，刪除了未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產的規定，值得肯定。但是該條文第1款規定的“抵押人轉讓抵押財產的，應當通知抵押權人”，通知抵押權人到底有何實際作用，是否影響抵押財產轉讓的效力，值得考慮。依追及效力規則，不管通知與否，抵押權的效力均不受影響，那麼通知便沒有太大意義。第1款還規定“當事人另有約定的，按照其約定”，該約定是指可以不通知，還是約定抵押財產不得轉讓，也存在疑問。經研究，提交十三屆全國人大常委會十五次會議審議的民法典草案為避免產生歧義，將抵押期間抵押財產的轉讓規則作了修改完善，在草案第406條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”“抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”該條文最終成為了民法典物權編的條文。

根據本條規定，抵押人對其所有的抵押財產享有佔有、使用、收益、處分的權利，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，而不需要經過其他人的同意。如果抵押權人與抵押人在設立抵押權時約定抵押人在抵押期間不得轉讓抵押財產，那麼抵押人不能轉讓抵押財產，但是該約定不得對抗善意受讓人。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響，即無論抵押財產轉讓到哪裏，也無論抵押財產的受讓人是誰，抵押權人對該抵押財產享有抵押權，在實現抵押權的條件成就時，可以追及該抵押財產並就抵押財產進行變價和優先受償。

由於抵押權人並不佔有、控制抵押財產，因此對於抵押財產的狀態和權屬狀況不可能隨時知悉，因此本條對抵押人規定了在轉讓抵押財產時及時通知抵押權人的義務。抵押人如果在轉讓抵押財產時未及時通知抵押權人，雖然不影響抵押權的效力，但是如果因未及時通知造成抵押權人損害的，應當承擔賠償責任。抵押人轉讓抵押財產的，抵押權人雖然對該財產具有追及效力，但是在一些情況下抵押財產的轉讓有可能損害抵押權人的利益，例如，某甲將其日常生活所用的汽車抵押給某乙並進行了登記，後來又將該汽車轉讓給某丙用於營業用途，由於汽車用途的改變會加大汽車的損耗，汽車的價值也會相應降低，儘管汽車轉讓後某乙對該汽車仍享有抵押權，但是在其實現抵押權時，汽車的價值可能已經貶損到不能完全清償其債權。在這種情況下本條規定，抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得價款提前清償債務或者提存。

相關法條：《中華人民共和國民法典》第四百零六條

（二）物權編不調整所有的物的歸屬和利用的關係

主編：石宏

來源：中華人民共和國民法典立法精解上，引用0273頁

物權編並不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關係，只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關係，也就是本條規定的“民事關係”。物權編是民法典的一編，民法調整橫向的社會關係。經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關係，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關係主要是由行政法、經濟法調整，不屬於物權編調整的

（三）《民法典》物權編實行平等保護原則

主編：最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組

來源：中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上），引用0030-0032頁

《民法典》總則編中的第113條規定：“民事主體的財產權利受法律平等保護。”而在物權編中對本條予以進一步強調和具體細化。國家、集體、私人等物權的主體在法律地位上是平等的，其享有物權在受到侵害以後，應當受到法律的平等保護。即使國有財產，一旦進入市場交易領域，也必須與其他財產一樣在遵守相同的市場交易規則的前提下受平等保護，國家以國有財產出資，作為出資人之一，也與集體或者私人出資人同樣應當按照《民法典》第268條和《公司法》的有關規定享受權利和履行義務。國家與其他主體發生產權糾紛，當事人也有權請求人民法院明晰產權，確認歸屬；任何人侵犯國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權，無論是無權佔有、妨害物權或者可能妨害物權、造成不動產或者動產毀損；還是侵害物權，造成權利人損害的，無論行為人是誰，權利人均有權依據《民法典》物權編的有關規定，請求行為人承擔相應的民事責任。各個權利人在市場經濟活動中，只有作用的不同，在受法律保護的範圍和力度之上，一律平等。

《民法典》物權編承繼《物權法》平等保護原則，反映了我國基本經濟制度的要求。我國《憲法》規定國有經濟是國民經濟中的主導力量，但同時也規定為維護多種所有制經濟的共同發展，法律通過確認和保護各種形式的合法財產權益，使上層建築適應經濟基礎發展的需要。物權法作為基本的財產法，必然要以維護基本經濟制度為首要任務。同時，物權法只有確立平等保護原則，才能夠維護社會主義市場經濟制度，鞏固改革開放成果。我國改革開放實踐表明，正是因為我們堅持了各種所有制平等保護、共同發展的方針，最大限度地挖掘了社會主義公有制的潛力，調動了億萬人民創造財富的積極性，才使中國經濟數十年保持高速發展，綜合國力得到迅速提升。中國社會主義市場經濟的特色也正在於此。從計劃經濟體制向社會主義市場經濟體制的轉變過程中，最根本的轉變是資源配置方式的轉變，即由行政配置改為市場配置。要充分發揮市場的有效性，就要保障各市場主體地位、保護上的平等性，使各要素充分流動，使得每一個市場主體都能在合理、有效且可預期的規則下實現公平交易，最終促進社會經濟的繁榮和發展。在市場經濟條件下，財產權是民事主體進入市場的基礎，對財產權進行平等保護正是市場經濟內在要求在法律上的體現。

物權編只有確立平等保護原則，才能建立財產秩序和交易秩序，促進市場經濟的發展，並最終有利於公有制的發展。不能獲得平等保護和救濟的權利並非真正的權利。財產權受到平等保護的程度越高，社會的文明程度就越高。改革開放以來，廣大人民羣眾通過合法經營、誠實勞動等途徑積累了相當多的財富，“有恆產者有恆心”，如果僅有公平競爭的環境，而無平等保護產權的制度，很難使人們產生投資的信心、置業的願望和交易的動力。物權編規定國家所有權、集體所有權以及私人所有權，並不違背民法規定的平等保護民事主體原則。在我國，作為規範和調整財產關係基本法的物權法律制度，應該體現和反映我國的基本經濟制度。我國的基本經濟制度是多種所有制經濟共同發展。這裏的“多種所有制經濟”，當然也包含鼓勵、促進和引導非公有制經濟的發展。對幾種所有權都平等保護的立場是非常鮮明的。

在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體，都是在統一的市場平台上運作併發生相互關係的，都要遵守統一的市場遊戲規則，都處於平等地位，享有相同的權利。只有地位平等，權利平等，才能公平競爭，才能形成良好的市場秩序。堅持社會主義基本經濟制度與對國家的、集體的和私人的物權給予平等保護是有機統一的。沒有前者，就會改變社會主義基本經濟制度的性質。沒有後者，就違背了市場經濟原則，反過來又會損害社會主義基本經濟制度。所謂受法律平等保護，主要是指各種市場主體對相同的物權具有同等的權利，適用相同的市場交易規則，當其物權受到侵害時，侵害人應當承擔同樣的民事責任。

相關法條：《中華人民共和國民法典》第二百零七條

（四）《民法典》物權編的作用與準確適用的前提

主編：最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組

來源：中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上），引用0023-0025頁

在審判實踐中，首先應當明確《民法典》物權編在宏觀經濟上的作用。當前，作為《民法典》重要組成部分的物權編必將發揮着重要的產權保護、優化營商環境、堅持綠色發展、平等保護多種經濟所有制主體的作用。與同世界市場運行規則相銜接的《民法典》合同編不同，《民法典》物權編更是堅持、反映以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度和中國特色社會主義市場經濟體制的內在要求。在適用物權編時，必須堅持中國特色社會主義法治道路，滿足當前社會對於物權制度的實際需要，在司法審判中，體現我國國家制度和國家治理體系所具有的多方面的顯著優勢，貫徹落實《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》以及《關於完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》《中共中央、國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》等黨中央的大政方針、政策和深化改革舉措，努力讓人民羣眾在每一個司法案件中感受到公平正義。

準確適用《民法典》物權編的前提是正確認識物權編中強行法規則和私法自治的關係，正確認識物權編與行政法等在涉及物的歸屬和利用及產權保護等社會事務管理中的不同分工和角色。審判實踐中存在着民事與行政交叉的情形，在不動產登記領域較為突出。如當事人因不動產登記簿存在錯誤，以行政機關存在登記過失為由提起行政訴訟，又針對導致該不動產登記簿存在錯誤的民事法律行為效力提起民事訴訟。此種情況下，各地法院在審判程序、適用法律和裁判結果上都存在一定差異。[1]《物權法司法解釋（一）》第1條明確規定：“因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一併解決上述民事爭議，且人民法院一併審理的除外。”不動產登記是一種物權公示手段，是《民法典》規定的一項物權制度，其本質是反映不動產物權發生變動的事實行為而非行政管理行為。因此，平等主體之間因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生的爭議理應通過民事訴訟而非通過行政訴訟解決，應適用物權編有關規則。例外情形是當事人已經在行政訴訟中申請一併解決上述民事爭議且人民法院一併審理的案件。

相關法條：《中華人民共和國民法典》第二百零五條

（一）房屋贈與子女，夫妻一方在離婚後居無定所的，可通過設置居住權，保障其生活居住的需要——嚴某訴張某離婚糾紛案

人民法院報案例/浙江省舟山市中級人民法院/二審

1、案件詳情

為完善住房保障體系，提高房屋利用率，滿足公民對美好生活的需求和嚮往，民法典物權編專門增加“居住權”這一新的用益物權，明確居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記後使用他人的住宅，以滿足居住需要。近日，浙江省舟山市中級人民法院審理的一起離婚糾紛案件為離異後居無定所的婦女設立居住權，保障了弱勢羣體實現“居有所屋”。

嚴某（女）、張某（男）經朋友介紹認識相戀，於2000年11月3日登記結婚，並生育一子，舟山市定海區的一處房產用於共同生活。雙方約定該房屋贈與孩子，待其成年後辦理過户手續。由於張某自兒子出生後便不顧家，並沾染賭博惡習，嚴某分別於2015年和2019年提出訴訟離婚，均被駁回。2020年4月，嚴某又訴至法院，法院調解無效後判決准予雙方離婚，婚生子由原告撫養。

被告張某不滿一審判決，以一審時未考慮年滿14週歲的兒子的跟隨意願為由提出上訴，要求變更撫養權。二審中，嚴某表示對撫養權的變更遵循孩子的意願，接受由其父親撫養，但由於其離婚後居無定所，要求保留房屋的居住權。雙方最終達成調解協議，約定婚生子由張某撫養，定海某小區的住房贈與婚生子所有，待其成年後配合過户，但嚴某對該房屋享有居住權。張某無權對該房屋行使包括居住權在內的所有權利，並於2020年7月31日前從該房屋騰退。同時，該案法官為當事人雙方提供了一份“温馨提示”，包括居住權的法條和《居住權協議》模板，供後續雙方協議的簽訂提供參考。

2、案件評述

夫妻離婚時往往涉及房產分割，用居住權來解決離婚時房產分割問題，可以更好平衡夫妻雙方利益，避免矛盾糾紛。根據現行婚姻法司法解釋（一）第二十七條第三款規定，離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。但婚姻法及規定的居住權，僅僅是一種暫時性居住權、債權性居住權，缺乏物權的強制性，法院在裁判文書中使用的居住權僅僅給予了當事人生活居住的可能性，無法給予當事人真正的權益保障。

居住權入典是此次民法典亮點之一。根據民法典第三百六十六條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。作為一種用益物權，居住權人滿足的是房屋所有人對居住權人進行贍養或者扶養的需要，但居住權人不具有處分房屋的權利。居住權也是一種人身權利的人役權，不能買賣，不能繼承，但可能終身永久享有，且不因房屋所有權人對房屋的出租、出賣等處分行為而發生改變。

居住權需要經過登記，沒有登記，則沒有居住權。根據民法典第三百六十八條規定，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。登記後的居住權具有對世性，能夠對抗第三人，從而最大限度地保護當事人的合法利益。即使所有權人出賣房屋，居住權人的居住權也可對抗新的受讓人，因此在購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記了居住權。因為房屋一旦設立居住權，即便產權人變更，新產權人在居住權期限內無法對抗居住權人。居住權可以通過訂立書面合同的方式或者遺囑方式進行設立。根據民法典第三百六十七條規定，設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。該條則明確了居住權合同一般應當包括的條款，姓名或名稱、住所、位置、條件和要求、期限、爭議解決方法等，這些條款不是強制性條款，當事人也可根據實際情況自己進行增減。

除了離婚房產分割外，居住權還可能對以下關係產生影響。其一，遺囑繼承糾紛中設立居住權。例如再婚夫婦未生育子女，當其中一方去世前，將房產的所有權與居住權進行分割，將所有權留給子女並賦予生存配偶居住權。或存在被繼承人有多個子女繼承人，但其中一個子女因為身體疾病、生活困難等原因需要幫助，則出現子女共同享受房屋所有權，但保障該需要幫扶的子女享受居住權的情形。其二，婚姻財產約定中設立居住權。夫妻關係中，由於房產登記在一方名下，或房產為一方婚前財產，為了保障夫妻另一方的利益，可以在結婚時設立居住權，以保障未來弱勢一方長期居住房屋的權利。其三，以房養老問題中設立居住權。社會老齡化程度的加劇出現了一批雖然沒有定額生活保障，但是坐擁房產的老年人，激活房產這一固定資產可以實現“以房養老”的目的。對於那些有房但無子女或者房產不留給子女的老人而言，可以將自己的住宅賣給第三人（或專業養老機構），但保留居住權，第三人定期支付老人的生活或醫療保險費用，實現以房養老。老人去世居住權取消，第三人則獲得房產處置權。

（一）最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一）

法釋〔2020〕24號/2020.12.29公佈/2021.01.01施行

最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一）

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》已於2020年12月25日由最高人民法院審判委員會第1825次會議通過，現予公佈，自2021年1月1日起施行。

最高人民法院

2020年12月29日

最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一）

法釋〔2020〕24號

（2020年12月25日最高人民法院審判委員會第1825次會議通過，自2021年1月1日起施行）

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》等相關法律規定，結合審判實踐，制定本解釋。

第一條　因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一併解決上述民事爭議，且人民法院一併審理的除外。

第二條　當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條　異議登記因民法典第二百二十條第二款規定的事由失效後，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條　未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

第五條　預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。

第六條　轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付合理價款並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為民法典第二百二十五條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

第七條　人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為民法典第二百二十九條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。

第八條　依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的權利人，依據民法典第二百三十五條至第二百三十八條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

第九條　共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條　民法典第三百零五條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條　優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短於通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條　按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件優先購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條　按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張依據民法典第三百零五條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條　受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十五條　具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十六條　受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條　民法典第三百一十一條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以民法典第二百二十六條規定的方式交付動產的，轉讓動產民事法律行為生效時為動產交付之時；當事人以民法典第二百二十七條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十八條　民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第十九條　轉讓人將民法典第二百二十五條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合民法典第三百一十一條第一款第三項規定的善意取得的條件。

第二十條　具有下列情形之一，受讓人主張依據民法典第三百一十一條規定取得所有權的，不予支持：

（一）轉讓合同被認定無效；

（二）轉讓合同被撤銷。

第二十一條　本解釋自2021年1月1日起施行。

民法典、民法典合同編